鎖住外資炒房的“七寸”

不計后果、瘋狂斂財的外資炒房已成為脆弱而敏感的中國地產市場的不可承受之痛，并最終招致了政府嚴厲的政策調控。對境外機構的地產投資，中國逐漸從盲目興奮轉向冷靜思考，中國地產業也正在朝正確的發展方向做著又一次的努力。但愿，這個過程不會太久……

“狼來了！”最初對于外資進入中國樓市，人們這樣驚呼。面對“炒高了房價”的指責和持續的地產調控政策，“狼們”不但沒有遲疑，反而加快了腳步。今年以來，我們一再聽聞各著名海外基金的收購案例。外資炒房并沒有帶來任何先進的技術、管理，卻如毒蛇一樣吞噬了中國經濟改革和發展的成果，攫取了高額的收益。面對嚴峻的形勢，7月24日國家六部委聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資介入中國房地產業作了系統的規范；國家外匯管理局、建設部又于9月4日聯合發布了《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規范了境外購房主體購買境內商品房的外匯管理，以期掐住外資炒房的“七寸”。

外資侵襲中國樓市

中國飛漲的房價讓不少中國消費者望而卻步，但隨著中國加入WTO和深度融入全球經濟與貿易活動，外國資本正在加快進入中國房地產市場。2005年我國房地產業與外資的合作項目共計2119項，實際利用外資金額54.18億美元，且還有很多途徑隱秘的境外資金未在此列。近來英國廣播公司經常邀請專家探討中國的住房問題，許多專家認為，國際資金流入已經和中國儲蓄利率低、物業稅制度不健全一起成為拉動房價上漲的三個重要因素。

在北京，6月份召開的中國商業地產與城市發展論壇上，加拿大555集團、美國高盛以及澳大利亞麥格理銀行等外資巨鱷同時現身，與國內許多地產商進行了一次”廣泛而親密的接觸”。此前，中國商業地產聯盟一口氣就為555集團推薦了三個在北京的項目；隨后，555集團又躋身炙手可熱的天津濱海新區，染指該地區商業性地標項目——天一MALL。美國的高盛和美林證券在這個領域也都有投資，旗下的全資子公司高盛戰略投資（亞洲）公司向21世紀中國不動產注資2200萬美元，成為第二大股東，試圖從這塊大蛋糕中獲取更多的利潤。美國花旗集團的不動產部門6月6日表示，未來3年內，將拿出相當目前規模10倍的8億美元，投資于中國的不動產市場，期望從繼續上漲的房地產市場獲利。

在上海，中原地產的有關數據顯示，2006年上半年，500萬元以上豪宅市場中，外資買賣占到了成交量的30%。據仲量聯行(上海)研究部的初步測算：2005年境外投資者在內地房地產領域投資約55億美元，而今年上半年外資投資中國房地產總量已相當于去年全年投資的70%，約35億美元左右。

在青島，市內一些公寓的價格兩年里暴漲了一倍，每平方米超過了1萬元人民幣。市民認為韓國人大量購房是當地房價上漲的重要因素，對韓國人購樓普遍表示不滿和擔憂。現在有幾十萬韓國人在中國生活、居住、學習和工作，許多人購置了房產。韓國聯合通訊社報道說，韓國公布房地產投機遏制政策后，首爾的房地產商紛紛前往中國。

熱錢投機危機四伏

傳統上，業內將港資企業、以新加坡為代表的東南亞企業和臺資企業稱為外資地產公司中的“三大軍團”。但近來 “第四軍團”正在異軍突起。這些來自歐美的基金公司，以投機為目的，以資本為利器，以收購為手段，在市場上頻繁操作。其中，國際上頂級的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地產等赫然在列，斬獲連連。

摩根斯坦利2005年在上海購買了價值7億美元的商業地產；2006年4月，摩根斯坦利收購了浦東陸家嘴中央公寓的一整棟樓；6月，摩根斯坦利以近8億元人民幣的價格收購了靠近徐家匯、位于華山路的華山夏都一期A棟116套物業……“第四軍團”的其他成員也不甘示弱。高盛、麥格理、JP摩根、花旗地產等等都在中國收購了項目，凱雷基金、美聯銀行、瑞銀等也都躍躍欲試，開始描繪在中國 “宏偉”的收購愿景。

目前，外資基金的物業投資類型正在變化，從對商務寫字樓的收購，轉變為對中高檔住宅的收購。高檔住宅無論是整體轉讓還是單套出售，在交易速度上都比商務寫字樓快，而且交易成本也相對低廉。外資基金大量“吃進”高檔住宅，更多的可能是進行短期操作。外資基金之所以進入中國地產，正是因為它們都堅持認為人民幣還將升值，中國房地產有賺錢的機會。以高盛為例，去年，它收購了百騰大廈，每平方米收購價不到3000美元，現在其均價已經漲至4000美元左右。而去年，人民幣尚未升值；如今，人民幣兌美元已經“破8”。一年之間，高盛收購的收益已經近40%。

東南亞金融危機的一個直接原因就是歐美基金進行短期炒作，一擁而入，一哄而散。因此，外資基金的短期投資行為非常值得我們關注和警惕。

限制外資實屬必然

境外資本流入房地產行業自然有積極影響，如提供資金、增加供給、擴大市場需求、為境內房地產企業帶來競爭理念等；但同時，對于進一步推動國內房地產價格上漲、助長國內房地產泡沫化傾向、加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力以及加大國內金融潛在的風險等都起了推波助瀾的負面作用，明顯表現在增加國內房地產泡沫化傾向和加劇住宅市場供求失衡的狀況。境外機構和個人購房的比例不斷增加，在房地產市場上具有明顯的“標桿效應”，很多境內民間資金在其影響下，紛紛跟風入市。而一旦境外購房者的預期發生變化，將已購房產集中拋向市場，必然會對房地產市場供求產生巨大影響，引起房價大落。另一方面，境外機構的投資往往集中在高檔的商業樓盤和住宅方面，經濟適用房比例較少，這就進一步加劇了中低檔住宅市場的供求失衡的狀況。顯然，必須及時采取措施，控制資本流動，嚴格限制以短期投機為目的的境外資本投資境內房地產。

去年，時任國家外匯管理局局長的郭樹清曾表示，2004年出現了大量境外人士到境內購買房地產的情形，在一些沿海城市明顯帶有投機性質，并有逐漸從沿海到內地的投資趨勢。今年初，時任國家統計局局長的李德水也格外強調了“外商直接投資房地產不應作為外商直接投資”的觀點。還有更多的專家學者指出，以前要用房地產拉動經濟增長，外資進入房地產也被視為招商引資的一個方面。而現在已經到了該設限的時候。因為房地產發展到一定階段，是和社會保障聯系在一起的，非中國居民不能享受這部分社會保障。設限更是出于土地稀缺性的考慮，因為土地不可再生，并且不可移動。同時，限制政策的出臺也是出于公共利益和國家安全的考慮。

國外經驗值得借鑒

在2002年中國取消了外銷房和內銷房的區別后，中國境內房地產在外資投資方面也就沒有了任何政策障礙。由此，中國也成為世界上少數幾個對房地產投資沒有限制的國家之一。根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》的規定，對非居民投資或購買房地產進行必要限制是國際社會的通行做法。在其187個成員中，有137個都針對不同對象和內容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產進行管制，或者對房地產業實施高稅收政策，或者長期采取廉租房政策以降低高額房價所產生的負面影響，從而限制外資不健康的炒房行為，維持社會穩定和有效管理外來投資與移民。

有資料表明，在諸多設限的國家中，大多數的管制措施集中在上游交易環節。如澳大利亞強制要求非居民離開該國時必須立即出售所購房產；巴基斯坦只允許專門從事房地產業務的非居民在當地出售房產；西班牙、保加利亞則規定非居民在有大額出售行為或超過一定標準時，必須事前報批備案；還有一部分國家則緊守匯兌作為最后閘門，如塞浦路斯規定，對用外匯購買的房地產，每年出售房產匯出境外的款項不得超過100萬塞鎊或交易總金額的1/3。

在現代文明社會，居住權是每一國公民最基本的生存權利，住房也就成了居民得以生存的最基本生活必需品。因此，在世界絕大多數國家，是根本不允許對住房進行炒作的。各國政府也有必要出臺政策來嚴厲遏制外資炒房。因為，從1997年東南亞金融危機的經驗來看，如果對瘋狂投機行為不予以嚴厲遏制與打擊，就必然導致國內的金融危機。中國也概莫能外。因而，此次國家適時地出臺政策對外資設限，既是對國際上相關經驗做法的吸取借鑒，又是穩定市場、糾正工作偏差的得力之舉，是必要而有效的宏觀調控的手段。