房產新政路線圖

自5月出臺的一系列房地產政策，從表面上看，是要抑制三年來屢調屢漲、不斷攀升的房價，實際上是對整個房地產行業的一次策劃已久的重構

如果說5月17日，當溫家寶總理提出“國六條”時，大多數房地產業內人士還以為“這是一輪比去年更溫和的調控”，那么8月1日以后，這個祈望已被徹底擊碎。

7月31日凌晨，北京各區房屋登記發證大廳前，人們已排起了長隊——他們希望趕在對二手房交易所得強制征收20％個稅前完成交易。同樣的長隊，在6月1日決定對二手房交易征收營業稅時，曾出現過一次。

這兩項稅收政策實施后，對于二手房交易市場的打擊是巨大的。統計顯示，6月以來，北京的二手房交易量下降了40％。

然而，政策并不止步于此。同時出臺的另外三項房產新政，分別把打擊方向指向了外資炒房、土地拍賣和限制戶型。如果把自5月以來的一系列房產新政看做一座搭建中的房子，“國六條”還只是一個規劃圖，5月27日頒布的“十五條細則”是打好的地基；而這幢房子的最終封頂，要到8月1日四項相關政策的實施才宣告完成。

這一系列政策，從表面上看意在抑制三年來“屢調屢漲、不斷攀升”的房價，實際上是對整個房地產行業的一次策劃已久的重構；其最終效果如何，仍有待經過市場的檢驗。

“90平方米”、“70％”的曲折路線

“國六條”頒布之初，在業內外人士看來，調整房屋結構、發展廉租房、完善住房轉讓環節稅等政策似乎是老調重提。但十天后出臺的十五條細則，迅速在業內掀起一場波瀾。伴隨著一系列相關政策出臺，一場看似溫和的調控，正在變成一次“徹底改變游戲規則”的調控。有房地產商甚至預言，8月將成為中國房地產業的拐點。

“十五條”細則中，直接引發業界震蕩的只有兩條具體措施：一是規定凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上；二是對購房不足五年轉手交易的，全額征收營業稅。

“90平方米”及“70％”的戶型限制，令大多數地產商不知所措。如此嚴格地將套型結構限定為90平方米以下的小戶型，無疑大大壓縮了地產商的利潤空間。但政策的不確定表述，亦令他們尚存一絲希望；一方面，90平方米并未明確為建筑面積；另一方面，70％也未明確為單一項目，且地方細則可根據情況適當改變這一標準。

市場對兩個數字熱烈猜測了近一個月后，建設部等部委6月間終于出臺165號文件，進一步闡明了兩個數字的含義：明確90平方米為建筑面積，70％為各城市整體建設比例——前者的界定給地產商潑了冷水，后者之新概念則令業界松了口氣。

這兩大限制，顯然與加大經濟適用房及廉租房建設的初衷是一致的，即以解決大多數人的居住問題為首要目標；并通過增加市場供應量，以壓低房價。與此同時，建設部宣布叫停別墅項目，將市場供應轉向小戶型住房，高檔住宅的市場空間被壓縮得僅剩一道縫隙。

如今，這一政策的最后懸念，只等各地的地方實施細則揭曉。但截至現在，北京、上海等地的細則仍未見蹤影，深圳十條細則的出臺則令開發商們大失所望。深圳細則規定，70％按單一項目計算，這正是地產商最不希望看到的結果。

深圳市國土資源和房地產管理局網站披露的數據顯示，6月初深圳新房成交量下跌了五成，日成交量維持在100套左右，達六年來最低水平。

伴隨房市低迷表現，房屋銷售價格并未呈明顯下降趨勢；相反，由于對高檔住宅、別墅項目面臨稀缺的市場預期，一些100平米以上的大戶型項目及別墅項目的價格，卻出現上漲態勢，對房價產生了拉升的效果。地產市場由此陷入一段“有價無市”的空白期。

一些開發商可能通過增加房屋高度或拆掉非承重墻的方式，變相增加房屋面積。對此種做法，北京市規委陸續出臺相關規則，嚴格限定房屋設計結構，并規定房高超過4.9米的住宅將價格加倍。這些政策似乎預示著，北京的細則絕不會是一份縮水的“國六條”。

二手房交易“低氣壓”

新房市場之外，二手房交易環節稅收政策在兩個月內的兩次變革，則將整個二手房交易市場拖入低谷。

“十五條”細則規定，在6月1日之后，對購房不足五年轉手交易的，變利潤差額征收為全額征收營業稅。新規甫一出臺，房屋登記發證大廳就排起了長龍。

在這一政策目標的導向下，另一把稅收利劍隨后落下。國家稅務總局等三部委進一步出臺政策，自8月1日起，對二手房個稅實行強制征繳，北京等地方細則亦相應出臺。新政規定，二手房個稅的繳納額度為利潤差額的20％，其繳納方式，從自愿性原則變為強制性原則。即與契稅政策一樣，進行“先稅后證”的強制征收。

與營業稅全額征收的目的相同，強征個稅大大增加了二手房的交易成本。其產生的直接影響是市場很快出現“惜售”和“稅費轉嫁”的現象。二手房市進入觀望的低迷期。

統計顯示，6月1日對二手房交易全額征收營業稅后，北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量下降四成。而在強征個稅前幾日，受8月1日大限刺激，北京等二手房市交易量又突然出現30％以上的增長。這一升一降，反映出市場的態度已從觀望轉向了拋售。

但是，市場分析人士認為，二手房交易稅的兩次調整對房價的影響，其實是一把雙刃劍，其最終效果難以估量。一方面，增加環節稅對炒房行為的確是一種比較有效的限制方式；另一方面，二手房市的低迷，可能使現房市場供應更加緊缺，原本準備投資二手房的資金將流入現房市場，或將成為促成現房價格上漲的因素。

二手房交易成本的增加到底會將房價往什么方向牽引，主要取決于一個重要因素——炒房占二手房交易的比重有多大。如比重不大，則更有可能將房價推上新高。但恰恰是對這個問題，國內仍無權威數據可資證明。

招拍掛拉開變局

就在人們把目光集中在戶型限制及二手房交易政策之際，一項在“國六條“細則中被認為很難具有可操作性的土地雙限政策，于8月1日前悄然出臺。這一政策對市場規則的影響，可能是最為根本的。

7月29日，國土資源部公布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》，規定自8月1日起，房屋銷售價格限制、銷售對象、套型結構比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內容。只有符合房價銷售限制等要求的開發商，才有資格拿地。

這一“雙限”的細則，源自“國六條”十五條細則中并不明確的一條政策，即在招標中同時競標房價。“雙限”政策直接改變了原有招拍掛政策中價高者得的規則，具體而言，編制國有土地出讓方案時，國土部門可將中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規劃條件，作為土地出讓方案的重要內容。

眾所周知，土地是房地產開發商運作的根本，“雙限”規則的出臺，顯然比其他各項政策更直接影響了房價和地產商的利潤模式，加強了政府對房價的直接操控。

土地雙限政策出臺前后，受政策預期影響，北京等城市原本異常火爆的土地市場出現了蕭條的景象。有13家參與競拍的北京南沙灘地塊10.5萬平方米住宅項目，本是眾多地產商看好的黃金地段；但拍賣當天，突然被有關方面叫停；原因是在土地政策尚未明朗的情況下，擔心再次競出高價，產生不良影響。

在土地雙限政策出臺的同時，北京繼而推出了六個中低價位、中小套型普通商品住宅共126公頃限價地；并擬將未開工的1070萬平方米建筑面積、共95個項目改為中低價位房。

沿海綠色家園集團總裁成實認為，在這一政策下，開發商的角色將轉變為承建商，因政府在出讓土地時，已對套型、價格、銷售對象做出了嚴格的限定。如果此說成立，“國六條”將成為房地產業的分水嶺。

亦有業內人士懷疑“雙限”政策的操作性和可能產生的權力尋租的問題。事實上，北京等地曾進行過競地價同時競房價的嘗試，結果根本沒有實行下去。目前公布的一些限價房的價格仍高達8000元/平方米以上。另外，大量地段優良的限價地，肯定成為地產商爭奪的焦點。如何保證操作透明，利潤公開，將是雙限政策施行的難點。

外資準入有待細則

從各個環節重定規則的“國六條”，使限制外資進入的呼聲空前高漲。多數內資地產商認為，三年的調控，使外資成為房地產業的最大受益者。

目前外資投入房地產市場的總量并不大——去年全年為55億美元，占國內房地產市場總投資的3％左右；但外資分布非常不均衡，僅上海、北京兩地便占總量的80％-90％。仲量聯行7月12日發布的2006上海房地產市場研究報告則顯示，今年上半年，境外投資者在中國國內主要城市投資總額，已接近去年全年境外投資的70％，約35億美元。

在這種呼聲之下，7月20日，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》正式公布。

此一“新政”，從四個方面重新規范了外資進入房產業的條件和規則。首先，境外機構和個人在中國投資購買非自用房地產，必須具備兩個新的條件：一是必須申請設立外商投資企業，并在商務主管部門和工商銀行管理機關辦理注冊登記手續，并到稅務機關辦理稅務登記；二是外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的50％；投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。

其次，新政特別規定了外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證固定回報的條款。

此外，還要求外匯管理部門在境外資金購房結匯方面，對境外機構和個人購房實施嚴控。

新政對外資進入內地房地產市場的限制是空前的，意在遏止境外投資短期炒房對房價升高的影響，同時防范可能產生的金融風險。但另一方面，分析人士認為，在整體調控的大環境下，對外資的限制，也是為了平抑行業輿論的壓力。

在新政出臺以后，過去幾年盛行的以金融資本的形式大規模投資物業，爭取短期套利的方式，將在不同程度上受到限制。戴德梁行最新研究報告指出，海外上市的房地產信托基金通常收購有穩定回報的成熟物業，偏重投資商業房產做長期持有或對資產的經營管理，并定期派股息給投資者。原來從海外直接投資可以很方便地將租金收入匯出海外，設立內地實體公司的要求，將大大延長資金的出入境時間，降低使用效率。

外資比較關心的是結匯和稅收的具體規范，目前這一政策尚不明朗。新政只稱外匯管理部門要嚴格審核資金匯入和結匯，并未公布具體的審核辦法。同時，設立內地實體公司的規定，是否意味著外資將在稅收方面，適用內資33％的企業所得稅，而非此前15％的留滯稅，亦需更具體的實施細則加以明確。

據悉，在目前政策尚未明晰的情況下，各地亦暫時放緩了外資結匯工作。有數據表明，僅上海便有近50億元外資收購交易結匯受阻。

新政中還有限制做固定回報承諾的條款，這顯然意在阻止外資對內資的變相貸款。而據《財經》記者調查，這類現象在房地產業十分普遍。例如近來引發爭議的中環世貿糾紛中，購買了中環世貿整幢物業的凱德置地就曾借款給開發商。

就在《財經》發稿前，銀監會緊急出臺了一份《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，規定信托投資公司不管是直接貸款還是以股權投資方式提供的變相貸款，都只能投給規定資質的開發商，即自有資金超過35%、四證齊全及二級以上開發資質。這意味著房地產信貸政策的進一步緊縮。

現在，政府調控之手已達土地招標、房屋戶型、買方控制、二手房交易和信貸等各個領域。不過，經過十幾年的發展后，房地產市場已初具雛形，這一試圖將房地產重新納入政府管制軌道的努力能否最終見效，市場的影響和力量不容低估。■

本刊記者張潔、陳慧穎對此文亦有貢獻

資料

國六條：2006年5月17日，國務院常務會議針對少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理等問題，提出六條解決措施，包括：切實調整住房供應結構；進一步發展發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用；合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規范房地產市場秩序；加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用房；完善房地產統計和信息披露制度。業內稱為“國六條”。

15條細則：5月29日，國家發改委、建設部等九部委共同頒布的國六條具體實施細則，共15條。

營業稅政策：15條細則之一，規定從2006年6月1日起，對購買不足五年轉手交易的二手房，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。

二手房個稅政策：根據國家稅務總局等三部委的通知，規定自2006年8月1日起，對二手房交易個人所得稅由自愿性征收原則，改為強制征收，既先交稅后發證。

土地雙限政策：7月底，國土資源部在國六條精神下，公布了“招拍掛出讓國有土地使用權規范”，規定編制國有土地出讓方案時，國土部門可將城市規劃、房產、建設部門確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規劃條件和建設條件，作為土地出讓方案的重要內容。即在限房價、限套型的基礎上，出讓國有土地。