關于完善房屋預售制度芻議

房屋預售制度是支持房地產市場發展一項不錯的制度，但不少不良房地產開發商利用這一制度的缺陷牟取暴利，不擇手段地掠奪民眾及社會財富。正如央行發布的《2004房地產金融報告》所指出的那樣，目前房地產市場許多風險和交易問題都是房屋預售制度引起的。房屋預售中暴露出的問題已經無法回避，必須加以解決。

一、應從法律制度入手，加大司法監管的力度，營造誠實守信的市場環境

成功的范例是建立在嚴密的法律體系和誠信基礎上。沒有健全的法律制度為金融自由化、金融創新保駕護航，多元化房地產融資體系很難建立起來。香港（中國香港是房屋預售制度的發明地）房屋預售制度之所以能夠順利發展，最為重要的是香港有一個發展十分完善的法律體系，有一個十分健全的信用市場以及一個十分嚴密的房地產市場監管體系。移植到我國大陸地區所暴露出的種種問題本質上是相應監管制度的缺失。房屋預售制度還存在很多缺陷和不足，建議從以下四個方面進行完善：

1、施行嚴格的市場準入制度，只有達到資質的企業才能進入這個市場。進入這個市場的企業并不是每一家都能夠采用房屋預售制度的，政府法律對此應作嚴格的限制。通過市場準入制度的實施，確保把資質不符合預售條件的和不良房地產開發商排除在房屋預售的大門外，最大限度的把房屋預售后的風險降到最低。

2、加大執法力度，嚴格控制預售許可證的發放，嚴把銷售關、準入關。以《城市房地產預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》為依據加強對房地產開發企業的預售資格審查。確實做到“有法必依，執法必嚴”，杜絕不符合預售條件的開發商拿到預售許可證。

3、進一步解決銷售過程中關于信息不對稱的問題。可以通過監測商品房預售，把備案登記、履約、交房的質量、規劃變更等等信息在網上披露出來，這樣既可增加信息透明度，還可以實現社會和消費者對商品房預售市場的監督和良性的互動，對整個房地產市場的良性發展起到比較好的作用。

4、建立相關處罰開發商的制度，要有明確的處罰標準和處罰措施。對不守信用、屢次違規的不良房地產開發商進行處理，甚至要限制這些違約的企業再進入這個行業。要制定相關的、清晰的、可操作的合同標準，保護購房者的利益；當購房者利益受到侵害時，有可參照的標準，建立相應的投訴、仲裁、補償的機制，降低和減少消費者的損失。為了降低消費者的風險，預售資金不是現在這樣一次性預付而是多次預付，可根據工期分2到5次付款，促使開發商履行合同，保證房屋的質量。

二、加快企業的征信制度建設

我國信用環境較差，市場監管機制不健全。從經濟學的成本——收益理論來說，眾多房地產企業不誠信的一個重要的原因是：誠信的成本太低，不誠信所受到的處罰遠遠低于因為不誠信所帶來的收益。當前對失信者的法律約束依然很弱，現有法律對契約關系的維護并不完善，不良開發商的種種欺詐行為的一個重要原因就是所受的處罰與其所得的收益相比太低。誠信的回報過低，誠信的低成本使他們不關心誠信。房地產開發商往往會選擇給他們帶來最大收益的行為——欺詐。

房地產行業的健康持續發展必須要建立一個誠實守信的市場環境。之所以在房屋預售中出現的欺詐消費者的行為就是因為房地產行業中充斥著很多不良開發商。完善房屋預售制度必須要剔除房地產開發企業當中的不良開發商，限制甚至取消他們的作業資格。按照經濟學中的成本——收益理論來分析，只有提高誠信的成本，讓其遠大于不誠信所得的收益，讓房地產開發企業清楚地認識到，只有誠信，才能生存。加快企業的誠信制度建設，才能建立一個誠實守信的市場環境。

1、對房地產開發企業實行嚴格的信用審查。具體而言，就是要對企業的財務狀況、信用狀況進行審查。重點審查這些企業以往采用房屋預售制度有沒有違法違規，有沒有不講信用的地方，有沒有利用住房預售制度來欺騙消費者的情況。確保進入住房預售制度市場的房地產開發商都是守信譽，沒有不良行為的誠信度高的企業。

2、完善房地產市場經濟主體公示制度，將各類房地產企業的基本情況不良經營行為及時向社會公示。不僅要讓資質差、購房者投訴多、不守信的企業進入“黑名單”，還要讓企業的主要合伙人、經理進入“黑名單”，并限制他們的作業資格。以防止他們在欺詐之后進入“翻牌”公司重操舊業。

3、完善房地產市場信息系統，加強房地產信息系統建設也是其中主要內容。當前要建立健全商品房預售合同網上聯機登記備案系統，實現對每套商品房預售全過程的跟蹤管理，扭轉市場信息不對稱的局面，形成政府監管、社會監督的環境，及時發現和制止預售中的不良行為。

三、銀行要提高自身的管理水平，加強抵御風險的能力

對業績好、市場需求大的企業要積極扶持，幫助他們開闊融資渠道；限制和嚴格控制償債能力弱、籌資無規范和成本約束的企業的貸款。對企業開發項目進行嚴格審查，對資金賬戶和預售款賬戶進行及時監控，以及提高信貸資金的安全性和盈利性。

1、實行差異化的按揭管理。根據企業信用等級獲得貸款，引進企業信用評級體系，不同級別的企業適用不同按揭政策，對企業違規行為通過降低信用評級進行處罰，對于不符合要求的企業，甚至嚴控其現房按揭放款。

2、加大對開發企業的預售房款監管力度。即將預售款與開發企業自有資金賬戶實施分離，銀行以房地產開發企業的施工進度對預收款的規模和使用進行審批。《城市房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設。”但是，由于監管制度的不完備，該項制度在現實中并沒有發揮作用。通過加大預售款的監管力度，確保預售款的專項使用和工程款項的充分供給，最大限度的保證預售款不人為流失，保證工程建設的順利進行，防范和降低銀行可能在工程后期所遇到的金融風險。

3、完善預售資金按揭貸款的監管機制。參照各國房屋預售的經驗，逐步推進專款專用，進行帳戶管理，對專款應該在專門的項目使用，在具體實行當中可以參照不同的企業信用來控制企業貸款發放節奏，必須保證所有的款用到專用的項目上去。只有加強了對預售資金的管理，做到專款專用，才有可能防止出現爛尾樓延期交房的情況發生，防范銀行壞賬的出現。建立企業的信用評估制度，指導房屋預售發放按揭等行為，以便約束開發企業的行為，使得信用良好的房地產開發商順利獲得貸款，建立有效的制度促進房地產市場的發展。

房屋預售制度對促進我國房地產業的健康穩定發展，保證住房制度改革得以成功起著舉足輕重的作用，但是由于房屋預售制度本身的缺陷，有關期房預售中欺詐購房者的案件不斷增加，在消費者中造成了很壞的影響，取消房屋預售制度的呼聲也不斷高漲。但我們要清醒地認識到，在當前我國很長時期內商品房供不應求，房地產開發企業資金匱乏的特殊國情下，取消房屋預售制度將會對我國房地產業造成無法挽回的影響，這種因噎廢食的做法是很不明智的。在我國房地產開發企業沒有解決融資困難的問題，沒有建立起多元化的房地產融資體系，房屋預售制度還不能廢除。現階段只有根據房屋預售制度的缺陷所暴露出的問題，不斷改進完善這項制度，使其更好的為住房制度改革服務。

（作者單位：西安建筑科技大學管理學院）