天津匯眾興亡祭

匯眾給天津衛(wèi)造成的劇烈震蕩，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)范疇。它牽扯出多年來(lái)這個(gè)市場(chǎng)最大的漏洞。也暴露了二手房市場(chǎng)根深蒂固的弊端，“資金流”的黑幕再次大白于天下。

天津二手房市場(chǎng)充滿了傳奇故事。從這個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)的那一天起，就有數(shù)不清的冒險(xiǎn)、成就與失敗。在這里，奉行的是占山為王、跑馬圈地的生存法則。在類似于春秋戰(zhàn)國(guó)般的混沌交戰(zhàn)中，不斷地演繹著一個(gè)個(gè)令人深思的故事。這里催生出的多家二手房企業(yè)，推動(dòng)著市場(chǎng)以驚人的速度蓬勃發(fā)展，但風(fēng)云際會(huì)的背后，也幻化出“黃金毯”與“黃泉路”的疊影。

2006年金秋，一夜間坍塌的“天津匯眾”，將所有的傳奇瞬間摔成碎片。

馳騁津城的紅色戰(zhàn)馬

2006年9月1日，所有匯眾員工于同一時(shí)間接到“停止?fàn)I業(yè)”的內(nèi)部通知，于是，遍布天津的近200家匯眾連鎖店突然全部關(guān)門(mén)。門(mén)外，數(shù)百束手無(wú)策的群眾迅速集結(jié)，從各個(gè)方向涌向匯眾總部。

然而，此時(shí)的總部早已是人去樓空，曾經(jīng)忙碌運(yùn)轉(zhuǎn)的辦公設(shè)備也頃刻不見(jiàn)蹤影。無(wú)數(shù)人捏著字條、空頭支票捶胸頓足、扼腕痛哭，不時(shí)有老者暈倒被扶出大樓，憤怒的人們對(duì)辦公室進(jìn)行打砸，在前臺(tái)的背板上，有人赫然寫(xiě)下“找焦點(diǎn)訪談”及電視臺(tái)聯(lián)系方式。最后更有人往辦公區(qū)潑灑糞便。

天津匯眾房地產(chǎn)有限公司一案，牽涉1000戶以上房屋買(mǎi)賣(mài)雙方，涉案金額達(dá)1，4億。其中，大部分業(yè)主的資金從2006年2月起就被占?jí)海瑓R眾用拖延、搪塞、字條、空頭支票等手法拖欠應(yīng)付的代辦房款，每戶涉案金額都在20萬(wàn)以上。

誰(shuí)曾想，一年前的匯眾，卻是天津二手房市場(chǎng)上馳騁疆場(chǎng)、所向披靡的一匹大黑馬。

匯眾成立于2004年3月。當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售6億元，被天津市評(píng)為“優(yōu)秀企業(yè)”。短短兩年半內(nèi)，天津市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)都插滿了匯眾公司紅色的大旗，門(mén)店多達(dá)一百多家，成為僅次于順馳的天津第二大二手房連鎖中介企業(yè)。除了做二手房交易買(mǎi)賣(mài)，匯眾還發(fā)展了七個(gè)房地產(chǎn)全資子公司，以及一個(gè)合資公司：天津市可可士食品有限公司。

匯眾的橫刀立馬，還要從當(dāng)年震動(dòng)天津衛(wèi)的“順馳整風(fēng)”說(shuō)起。

2003年底，天津最有名的房地產(chǎn)企業(yè)“順馳”大豐收，各項(xiàng)指標(biāo)都超額完成。恰在此時(shí)，順馳的一些評(píng)估員、店長(zhǎng)、中層經(jīng)理等，利用上班時(shí)間，身穿工裝、佩戴司標(biāo)在避風(fēng)塘茶樓公然賭博。此事被順馳管理層發(fā)現(xiàn)后，以曠工并嚴(yán)重影響公司形象予以處罰，或降職或罰款，但這卻在順馳內(nèi)部引起了軒然大波。這時(shí)，評(píng)估部經(jīng)理胡茲站了出來(lái)，直接帶動(dòng)一批受處罰者辭職，之后，他們組成中高層經(jīng)理，成立了匯眾。

匯眾在資本原始積累階段。發(fā)展態(tài)勢(shì)極其兇猛，沒(méi)幾個(gè)月就將天津中介市場(chǎng)染紅，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手刮目相看。因?yàn)椤伴_(kāi)朝元老”大多是做評(píng)估的，能夠操控收購(gòu)價(jià)格，“低進(jìn)高出”，從而穩(wěn)吃差價(jià)，最多時(shí)可以一個(gè)評(píng)估就吃下5萬(wàn)。再加上匯眾獨(dú)創(chuàng)的“百元代辦”，幾乎把天津二手房交易的大部分資金，都卷到了匯眾的金缽里。

“百元代辦”曾在天津業(yè)內(nèi)引起很大爭(zhēng)議。天津市二手房交易傭金為2％，那么，一套一百萬(wàn)的房子，交易費(fèi)用為2萬(wàn)。匯眾獨(dú)樹(shù)一幟，提出“百元代辦”——只要交100到300元手續(xù)費(fèi)就可以進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，由此吸引了老百姓蜂擁而至，賣(mài)方將手中的房，買(mǎi)方將手中的錢(qián)，都交到了匯眾手里。

2005年的匯眾，旗風(fēng)獵獵，胡茲借勢(shì)“百元代辦”跑馬罔地，一度將匯眾推向頂峰，這一年，胡茲不時(shí)以業(yè)界代言人的身份在閃光燈下頻頻亮相，他被視為天津房地產(chǎn)界年度最大的一匹黑馬。

資金流黑幕

胡茲的“葵花寶典”，就是把行業(yè)潛規(guī)則里的“資金流占用”做到極限，而匯眾的覆亡，也將“資金流占用”三步曲的黑幕曝光于天下。

第一步：通過(guò)“百元代辦”與“限時(shí)代賣(mài)”獲取大量現(xiàn)金流。2005年12月匯眾對(duì)外發(fā)布“貸款+過(guò)戶=100元”，稱“凡需代辦過(guò)戶及貸款手續(xù)的客戶，僅收取您100元服務(wù)費(fèi)。2個(gè)月內(nèi)，賣(mài)不掉您的房，2000元保證金歸您”。

第二步：占用客戶資金后，利用時(shí)間差做投資。匯眾本沒(méi)有任何沉淀資金，因?yàn)楹娃r(nóng)行關(guān)系不錯(cuò)，在二手房交易中，匯眾不用把首付打到銀行賬戶，農(nóng)行就可以把按揭款劃到匯眾名下。按照正常程序，銀行應(yīng)該是看到房管部門(mén)頒發(fā)的“房屋產(chǎn)權(quán)證”才能放款，這大約需要20～25個(gè)工作日：但是在匯眾的操作中，只要看到“他項(xiàng)權(quán)證”領(lǐng)取單(他項(xiàng)權(quán)證是證明抵押權(quán)人對(duì)該房屋擁有抵押權(quán)的憑證)就可以劃款，前后只需要7～10天。而匯眾對(duì)客戶的承諾是：領(lǐng)到房產(chǎn)證后才能放款。這就產(chǎn)生了一個(gè)時(shí)間差，匯眾就在這個(gè)時(shí)間差內(nèi)無(wú)償使用這筆錢(qián)。它將錢(qián)投入其他項(xiàng)目中，玩的是“十個(gè)瓶子九個(gè)蓋”輪番倒。

第三步：通過(guò)變相收購(gòu)吃差價(jià)。對(duì)于按揭房的再次買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，匯眾會(huì)先用其他客戶的定金或房款，為賣(mài)方從銀行贖出房產(chǎn)證，同時(shí)收取買(mǎi)方的定金，和賣(mài)方的資金使用費(fèi)，再拿賣(mài)方的房產(chǎn)證到銀行辦理按揭。這些資金的往來(lái)全放在中介公司賬戶上，便為其挪用創(chuàng)造了先決條件。

或者，直接用其他客戶的錢(qián)買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)，再以高價(jià)賣(mài)出，從中吃差價(jià)。由于這種贏利模式幾乎全靠挪用客戶資金實(shí)現(xiàn)，因此公司必須用各種借口拖延客戶資金兌付，套利資本兇此大量存在。一般情況下，買(mǎi)賣(mài)手續(xù)45天可辦完，但匯眾一般會(huì)拖到3個(gè)月或半年不等。

就這樣，匯眾獲得了大量現(xiàn)金流，用于各種投資。這種類似于銀行貸款融資又不用付利息的手法，讓匯眾嘗到了很多甜頭，擴(kuò)張的步伐大大加快，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年的順馳。

受挫

天津的二手房分為三個(gè)派系，香港系：來(lái)自香港的中原地產(chǎn)：美國(guó)系：包括21CN和瑪稚房屋：本土順馳系：順馳、匯眾、易安、龍盛和廣廈。

2003年至2004年，原在順馳不同置業(yè)公司做高級(jí)管理人員的竇大偉、王穎和胡竑先后出來(lái)，分別組建了廣廈、龍盛和匯眾。他們沿襲了順馳的思路甚至模式，通過(guò)二手房交易獲得巨大現(xiàn)金流，利用時(shí)間差進(jìn)行門(mén)店擴(kuò)張和相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，最終迅速占領(lǐng)各個(gè)市場(chǎng)。但胡竑推行“百元代辦”后，“一奶同胞”的竇大偉、王穎不得不與他反目，龍盛第一個(gè)站出來(lái)說(shuō)：我不這樣玩兒了，中介收費(fèi)要透明：廣廈開(kāi)始步順馳的后塵，做一手房代理。這兩家公司于是脫離了過(guò)去的運(yùn)營(yíng)模式。

而同守的匯眾最后倒下了。匯眾的倒掉暴露的是天津二手房市場(chǎng)根深蒂同的弊端，牽扯出中介們幾年來(lái)對(duì)這個(gè)行業(yè)的質(zhì)疑，任何一家只要在其中稍有不慎，就會(huì)在多米諾骨牌的大勢(shì)下完全傾覆。而胡竑，只是第一個(gè)“踩雷者”。

胡竑是一個(gè)充滿了夢(mèng)想的人。創(chuàng)業(yè)之初，他滿心想著去做“實(shí)業(yè)”——開(kāi)店面，開(kāi)工廠，建學(xué)校……當(dāng)時(shí)哥們兒紛紛勸他悠著點(diǎn)，因?yàn)檫@些都是投資周期很長(zhǎng)的大項(xiàng)目，需要充分的資金調(diào)度，不能“短融長(zhǎng)投”地去干。但匯眾還是成立了個(gè)子公司。

“老胡有些謝頂，長(zhǎng)的比較有意思。他低著頭抽煙有點(diǎn)像大閨女，稍微有點(diǎn)靦腆。老胡抽江山，也有中華。不過(guò)他自己抽江山，給別人抽中華。老胡抽煙只嘬兩口就給掐了，留下很長(zhǎng)一截炯屁股。他說(shuō)，干二手房誰(shuí)都別想賺錢(qián)，他和龍盛的王穎曾經(jīng)叫板，你虧1塊錢(qián)也是虧，我虧10塊錢(qián)也是虧，那我不如虧上10塊錢(qián)。這句話的背景是，業(yè)界對(duì)他推出的那個(gè)被稱為擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的‘百元代辦’的聲討與指責(zé)。”

其實(shí)“百元代辦”相當(dāng)于一種“低價(jià)”惡性競(jìng)爭(zhēng)，致使其他二手房公司門(mén)庭冷清。一次，幾位二手房中介老總開(kāi)會(huì)與胡竑溝通，批評(píng)他這樣的做法不厚道，胡茲答道：“我要生存，我要發(fā)展，顧不了大家了!”胡竑此舉，也出于無(wú)奈，當(dāng)時(shí)的天津市場(chǎng)上，大多數(shù)店鋪都在變相打折，胡茲不過(guò)是干脆撕下了行業(yè)的遮羞布。

然而，高風(fēng)險(xiǎn)的資金流游戲，就像埋地雷一樣埋下隱患。加上“生不逢時(shí)”，天津接連遭遇有史以來(lái)最頻繁的“政策風(fēng)暴”，2005年底，胡竑也遭遇了事業(yè)發(fā)展的分水嶺。

2005年11月，天津市政府出臺(tái)“住房公積金資金交易和監(jiān)管”兩項(xiàng)政策；9個(gè)月后，市政府又出臺(tái)了二手房資金監(jiān)管政策。2006年6月，九部委將全額征收營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)年限從2年突然提升至5年。緊接著，天津房管局要求按揭貸款全部在銀行交割，最后由銀行劃給賣(mài)方，而不再由代辦方經(jīng)手。天津市房管局成立的正孚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)雙方房款交易，中介只能收取中介費(fèi)，公積金首付款也不能交給中介。

這樣，由住房資金管理中心、建設(shè)銀行、產(chǎn)權(quán)部、房管局四方監(jiān)控公積金貸款的流向，對(duì)依賴客戶現(xiàn)金流的匯眾來(lái)說(shuō)，80％的現(xiàn)金就突然“流失”了。匯眾大限將至。

資金很快干涸，匯眾不斷制造“欺騙性交易”，對(duì)銀行金融造成威脅，農(nóng)行退出合作。胡竑又找到招商銀行，打出“轉(zhuǎn)移貸款業(yè)務(wù)”等旗號(hào)，更加大了風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)。國(guó)家強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，銀行須將所有貸款都再過(guò)濾一遍，對(duì)有問(wèn)題的項(xiàng)目進(jìn)行催貸，并且以后不再貸款，這使得天津的幾家銀行后來(lái)都不愿意與其合作。造成匯眾投機(jī)性融資難以為續(xù)。

此外，去年國(guó)家對(duì)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理更加嚴(yán)格，“90平方米以下者，土地性質(zhì)70％必須為住宅”，胡竑參與二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，購(gòu)得的土地是按政策出臺(tái)前的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)設(shè)計(jì)未來(lái)的收益和投資取向，但沒(méi)想到遭此棒喝。加上匯眾在二級(jí)市場(chǎng)是個(gè)新人。沒(méi)有馬上把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，使得資金無(wú)法快速補(bǔ)給。

于是，匯眾很快出現(xiàn)了“氣血兩虛”的癥狀。然而，讓胡竑沒(méi)想到的是，外爭(zhēng)霸權(quán)慘遭失敗，而內(nèi)部也開(kāi)始一片兵荒馬亂。

內(nèi) 傷

在公司成立不到兩年半的時(shí)候，總經(jīng)理就換了三位，連總裁都多次撤換，公司高層紛紛下馬、降職，型得人心惶惶。由于各大股東“輪流坐莊”，很多工作人員認(rèn)為自己“注定沒(méi)有上升的空間”。在交易萎縮的時(shí)候，一些區(qū)域經(jīng)理和店長(zhǎng)又多次往下壓派任務(wù)，致使一線員工不堪重負(fù)，辭職者甚多。一個(gè)員工曾在網(wǎng)上寫(xiě)道：“老胡啊老胡，其實(shí)。匯眾的許多同仁還是比較欣賞你，敬重你的，愿意跟你好好干，愿意和你打天下的。但你用錯(cuò)了手底下的人啊……”

屋漏偏逢連夜雨，多管齊下的投資方式，也在同一時(shí)間暴露出弊病，瀕臨倒閉的可可士食品連鎖店就是典型。

可可士是匯眾名下的一個(gè)衍生公司，模仿圣西林蛋糕的連鎖模式，開(kāi)辦了一年多。它試圖通過(guò)蛋糕做一些促銷(xiāo)，給客戶打折券和贈(zèng)券，也符合天津老百姓的心理。但是，胡竑把太多資金分散在他并不熟悉的領(lǐng)域，投資蛋糕店需要租賃門(mén)面、店鋪裝潢、購(gòu)買(mǎi)原材料、購(gòu)進(jìn)設(shè)備、雇傭職員等，每家店的成本約在20萬(wàn)元左右。另一方面，可可士的產(chǎn)品質(zhì)量與天津現(xiàn)有蛋糕店有一定差距，頗有“徒有虛名”的感覺(jué)，在匯眾出事之前，可可士已經(jīng)在不斷地轉(zhuǎn)讓店面。

“干到這步我得替幾百號(hào)弟兄的生存著想。”胡茲預(yù)感到大勢(shì)已去。而真正拖垮匯眾的。則是由于陷入爛尾樓資金困境。

崩 盤(pán)

投資土地不會(huì)從根本上影響匯眾的資金鏈，但收購(gòu)一個(gè)在建項(xiàng)目。則很可能把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上。匯眾參與盤(pán)活爛尾樓，就必須承擔(dān)其歷史風(fēng)險(xiǎn)。

這是一個(gè)商住樓，遠(yuǎn)景利潤(rùn)豐厚，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一個(gè)“不干凈”的項(xiàng)目。它最初與順馳談，希望由順馳介入，但順馳認(rèn)為它風(fēng)險(xiǎn)太高沒(méi)有接受，最后就落到了胡竑的手上。這個(gè)爛尾樓主要是財(cái)務(wù)上的問(wèn)題，倒過(guò)很多次手，外債很大，隱含得也很深，從表面賬務(wù)上看不出來(lái)，而且可能存在大量三角債、購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)審批手續(xù)不全等致命因素。

在豐厚利潤(rùn)的吸引下，胡竑決定鋌而走險(xiǎn)。接手時(shí)，爛尾樓已經(jīng)封頂，但這并沒(méi)有減輕匯眾的負(fù)擔(dān)。它首先要用錢(qián)堵住原先的多方利益相關(guān)者，然后要對(duì)工程結(jié)尾和裝修，資金大概要一個(gè)億，這還只是在“干凈”狀況下的資金投入。加上國(guó)家各種政策頻頻下發(fā)，上一個(gè)轉(zhuǎn)手人很快失蹤，丟給胡竑一個(gè)資金無(wú)底洞，使得其最終在內(nèi)外交困下陡然馬失前蹄。

2006年初，多位二手房客戶向法院起訴匯眾，從那時(shí)起，胡竑就一直在想各種辦法堵截資金漏洞，如運(yùn)用拆借、命令各高層管理人員賣(mài)掉自己的豪華轎車(chē)等，至最后崩盤(pán)，匯眾管理者都是以步代車(chē)。但這些杯水車(chē)薪根本解決不了匯眾的資金問(wèn)題，2006年8月31日，天津市公安局對(duì)其立案。

一種模式的失敗?一個(gè)時(shí)代的結(jié)束?

2006年12月20日上午9時(shí)13分，紅橋區(qū)二手房賣(mài)方房主第一個(gè)拿到積壓全款，民間通氣會(huì)的QQ群“匯眾受害者群”第一次出現(xiàn)全體慶賀的場(chǎng)面。政府也于同期對(duì)外承諾：元旦前一定全部解決。被匯眾牽扯進(jìn)去的房屋買(mǎi)賣(mài)雙方。終于停止了長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的廝斗。

原來(lái)，當(dāng)匯眾化為烏有時(shí)，滿城只剩下房屋買(mǎi)賣(mài)雙方你拉我扯的“一鍋粥”。買(mǎi)方以交過(guò)房款為由催促賣(mài)方交出房門(mén)鑰匙：賣(mài)方以未收到房款為由拒絕騰房，更有甚者言：“找死你就來(lái)住!”受騙的雙方相互指責(zé)，從9月底，就有人揚(yáng)言要到市政府跳樓。匯眾給津城造成的劇烈震蕩，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)范疇。

匯眾在二手房市場(chǎng)上驚險(xiǎn)的一躍沒(méi)能成功。當(dāng)匯眾站到輿論的風(fēng)口浪尖，胡竑卻在大家的視野中淡去。匯眾全線停業(yè)的前一天，市公安局已經(jīng)對(duì)其采取監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。走訪中，記者聽(tīng)到有關(guān)他的各種聲音：他的朋友和親密戰(zhàn)友都說(shuō)他是一個(gè)有想法、有激情的實(shí)干家；他的下屬和其他員工說(shuō)他是個(gè)好領(lǐng)導(dǎo)，好上司，就是用人不當(dāng)；而在二手房買(mǎi)賣(mài)受害者看來(lái)，他則是個(gè)十惡不赦、攜巨款潛逃的不法之徒，甚至有人在網(wǎng)上傳言“胡竑已死”。

在這個(gè)動(dòng)蕩不安的地產(chǎn)界，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步遠(yuǎn)未成熟的時(shí)候，各種大膽的嘗試與實(shí)驗(yàn)，要么成就一個(gè)英雄，要么產(chǎn)生一個(gè)囚徒。豪杰多出于戰(zhàn)國(guó)，也毀于戰(zhàn)國(guó)。在資本逐利與急劇擴(kuò)張的年代，也許每一個(gè)試驗(yàn)者都與此同類。

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