房地產中介服務業的委托——代理經濟學分析

2007-01-01 00:00:00劉貴劉煥明

北方經濟 2007年4期

摘要：本文基于消費者與房地產中介服務機構的信息不對稱，剖析了兩者之間的委托——代理關系，闡述了兩者委托——代理關系的經濟學特征和基本問題，并提出了解決問題的幾點措施。

關鍵詞：房地產中介服務業信息不對稱委托—代理

房地產中介是聯結房地產生產經營者與消費者，以及房地產經濟內部的各種社會經濟關系的紐帶，包括房地產咨詢、評估和經紀。房地產中介服務，是指為房地產開發和交易收取一定費用，提供各種媒介的有償服務的總稱。目前，我國房地產中介服務業的發展已初具規模，但是仍不夠成熟和規范，出現了大量消費者投訴中介機構的事件。本文試圖從研究房地產中介服務過程入手，運用委托代理理論分析中介機構損害消費者利益而造成的后果，并由此提出幾點解決問題的建議。

一、房地產中介服務業的委托——代理關系

委托代理理論起源于20世紀60～70年代，是伴隨西方企業代理人問題的出現而產生的。委托—代理是一種基于契約分工關系，通過契約，一方（委托人）授權另一方（代理人）為他們的利益而從事某些活動，其中包括授予代理人一定的決策權利。在房地產中介服務市場，消費者委托專業的房地產中介機構提供服務，包括房地產咨詢、評估和經紀，同時消費者授予房地產中介服務機構一定的決策權利，并依據其提供服務的數量和質量支付報酬。這在合同上形成了一種委托—代理關系，消費者是委托人，房地產中介服務機構是代理人。

依據房地產中介服務的業務范圍，委托關系有如下三種：咨詢公司和消費者的委托代理關系，經紀公司和消費者的委托代理關系，估價公司和消費者的委托代理關系。由于房地產中介市場中咨詢、經紀服務比較活躍，下文就以這兩種委托代理關系為研究對象，其中消費者指開發商和作為自然人的消費個人。

二、房地產中介服務業的委托—代理關系的經濟學特征

房地產中介服務業的委托—代理關系是隨著房地產市場的發展而產生的，這種委托—代理關系的經濟特征主要表現為：

（一）消費者與房地產中介服務機構的信息不對稱性

傳統經濟學認為：經濟行為人具有“完全信息”，即市場上每一個從事經濟活動的個體（買者和賣者）都對有關的經濟情況（或經濟變量）具有完全信息。但是在房地產中介服務市場，由于交易雙方占有信息和知識量不同的差異，致使擁有信息優勢房地產中介結構在交易中處于強勢地位，而相應消費者處于弱勢地位，即信息不對稱現象。

（二）中介服務結果的不確定性

房地產中介服務是一種市場行為，要遵循市場的供求關系和市場規律，同時還要受一些相關的行業法規約束。中介服務結果并不一定能滿足消費者的預期設想，并且由于市場不確定因素的影響，如政策、法律法規的變動，可能與預期完全不一致。如咨詢服務中項目投資的可行性研究，也許結果表明投資并不可行。

（三）中介服務的非連續性和有償性

房地產中介服務從雙方達成協議簽訂契約為標志開始，到中介服務活動完成委托人支付中介服務機構酬金為止結束。如果再次發生委托代理中介服務，可以再一次建立新的關系并相應支付酬金，但是前后兩次中介服務關系間沒有任何聯系，因此中介服務具有非連續性和有償性。

三、房地產中介服務業的委托—代理關系的運行模型

房地產咨詢、經紀服務是房地產中介的重要組成部分，其中咨詢服務包括市場調研、方案策劃、投資管理、產品營銷和項目運營等，經紀服務包括二手房房屋買賣、租賃、商品房銷售代理、商品房按揭貸款等等。目前，市場上咨詢公司的業務也包括商品房銷售代理。

以房地產中介市場主要的服務業務：咨詢、營銷代理和二手房買賣租賃為例，房地產中介機構利用自身的知識、信息、市場優勢，為開發商和消費者提供咨詢、代理營銷和二手房買賣租賃服務。開發商為了降低銷售成本和降低市場風險，把房產項目的咨詢、銷售任務委托給專業的咨詢公司代理，咨詢公司則全權負責房產項目的銷售，并擁有一定的決策權利，如銷售進度控制、價格的優惠折扣等。開發商則根據咨詢公司完成銷售任務的數量和時間給予一定的報酬。在二手房市場，消費者為了降低搜尋成本，委托經紀公司代理房產項目的買賣租賃。經紀公司在一定時間內提供給消費者滿意的買賣租賃服務，獲得消費者支付的酬金。

綜上所述，房地產中介服務業的委托—代理關系的運行模型見圖1所示

四、房地產中介服務業的委托—代理關系的基本問題

消費者委托房地產中介機構代理服務，但是由于兩者目標函數（經濟效益最大化、品牌美譽最大化等）的差異，導致作為代理人的房地產中介機構可能從事只滿足自身利益最大化而有悖于消費者目標和利益的非協作、非效率的活動，致使消費者的風險成本增大，從而造成消費者的利益損失，即產生委托代理問題。

（一）逆向選擇問題

消費者與房地產中介結構達成協議，其委托—代理關系就已經產生。在這種契約下，中介機構要為消費者提供滿意的服務，而消費者則要配合中介機構提供相關信息和支付相關費用，雙方分工明確。然而，出于自身利益的考慮，房地產中介機構濫用自己所擁有的信息優勢，以低價合同獲得代理，損害消費者的利益。如圖2所示：開發商委托專業的咨詢公司、營銷公司從事樓盤的代理，開發商并不了解代理營銷公司的真實實力、經驗和以往的銷售業績，代理營銷經紀公司則可以利用這種信息不對稱，以低報價合同獲得代理營銷任務，造成逆向選擇問題。

（二）道德風險問題

消費者與房地產中介機構建立委托—代理關系的信息不對稱，使得房地產中介機構存在隱藏行動和信息的可能性，引發道德風險問題。在信息不對稱嚴重的情況下，這種可能性將會轉化為機會主義行為，即代理人利用信息的不對稱性，隱瞞信息或隱藏行動，通過減少自己的資源（時間、精力、信息等）投入或采取機會主義行為（即不誠實的利己主義行為），來達到自身效用極大化的目的，從而影響服務效率。如圖3所示：在二手房市場，有的經紀人為了取得售房委托，往往不管委托人所開底價偏高，都先與賣方簽下委托協議，而后再找些理由與屋主議價等。

四、房地產中介服務業的委托—代理基本問題的幾點解決措施

從以上分析可以看出，由于房地產中介服務業信息不對稱，由此產生了逆向選擇問題和道德風險問題，要解決這些問題，必須采取一定的有效措施。

（一）解決逆向選擇的措施

建立信號傳遞系統和信號篩選系統，誘使代理人披露真實信息，委托人則根據某種可觀測的信號判斷代理人的真實信息，可以有效解決逆向選擇問題。

1．建立信號傳遞系統

信號傳遞是指擁有信息的一方主動向交易對方提供信息。對于代理人弄虛作假，傳遞虛假信息，委托人要在調查的基礎上，利用信號篩選系統，加以甄別。從長遠來看，建立信號傳遞系統即是要建立網絡化的信息平臺，促進信息的順暢流轉，實現行業信息共享。如美國房地產經紀行業實行的多種掛牌服務（Multiple Listing Sevice ，簡稱MLS），實現了行業成員之間的有序聯系、信息共享等，改變了房地產經紀服務業的格局。

2．建立信號篩選系統

信號篩選指委托人主動搜集和分析交易代理人的信息。為此可以做好以下幾方面工作：一、建立房地產中介市場評價體系。對從事房地產中介的機構建立誠信檔案、誠信度指標，并定期在網絡上披露，方便消費者選擇合適的代理人中介機構。二、建立和健全房地產中介服務市場信用管理體系。信用管理不是喊口號，必須有配套的管理機構和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加強監管的剛性、嚴格執法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虛設。

（二）解決道德風險的措施

1．加強行業標準化建設

加快、加強我國的房地產中介服務業法律法規建設，使該行業的發展有一個堅實的基礎，堅決杜絕弄虛作假，坑害消費者，使得房地產中介服務市場的發展有一個良性的循環。同時加強房地產中介服務市場的規范化建設，制定行業服務標準，嚴格貫徹職業資格準入制度，規范房地產中介服務市場的運作。

2．建立代理人信用擔保機制

為了確保房地產中介公司促使其誠信、規范操作，保護消費者的合法權益，可以讓該公司在銀行設立專用賬戶，作為信用基金，一旦有糾紛時，以此基金補償消費者。采取這種形式，降低了消費者委托人的風險，提高代理人房地產中介機構的危機意識。

3．加大敗德處罰力度

明確懲罰條件、懲罰標準，加大敗德處罰力度，代理人在嚴厲處罰的形勢面前會做出正確的選擇——不敗德，這樣就可以最大可能使得委托人的利益達到最大化。

4．設計激勵合同

契約是委托人和代理人就各方的權利、義務達成具有法律約束力的文件，是激勵與約束的主要手段。基于此，筆者設計了一種激勵合同，使得代理人和委托人的目標函數趨于一致。

消費者和房地產中介公司簽訂合同時，設立最高合同價S，最低合同價P，中介公司的收益為R=P+θ（S-P），市場合同價R*。且0≤θ≤1，P

簽訂合同時，雙方就對服務結果質量、效率滿意度達成一致寫入合同，并約定完成服務后組織評審專家組（由中介公司服務人員、消費者和邀請專家組成。特別的，銷售代理和經紀服務不需要專家的參與），根據質量、效率滿意度指標就服務結果給θ評分，從而確定中介機構的收益R。θ取值見下表1。