解讀房地產宏觀調控

摘 要：實踐證明，在市場經濟條件下，完全靠市場自身調節，會出現市場失靈的狀態。房地產市場也不例外，因此，就需要政府在適當的時機，出臺相關政策來引導房地產業的健康發展。本文首先從理論上闡述房地產市場失靈的表現，然后從政策實施后的中國房地產業的運行狀況來分析政策的實施效果。最后，從目前的狀況出發，預測我國房地產業宏觀調控的發展方向。

關鍵詞：房地產業 市場失靈 宏觀調控 調控方向

一、前言

我國的房地產業自90年代以來得到了飛速的發展，在國民經濟中的比重也日益提升。但是，在飛速發展的背后，中國的房地產業也面臨著諸多的體制性、政策性等問題。在市場機制不能充分發揮作用的前提下，就需要政府采取相應措施。用“看得見的手”來引導房地產業的健康發展。但同時，由于中國政府對于房地產業的調控本身也尚處于摸索階段，從去年以來政府相繼實施的政策來看，有一些政策實施的效果并不明顯。因此，在促進中國房地產業的健康發展中，需要政府在調節市場失靈的同時，也要加快腳步促進政府本身職能的變革。雙管齊下，促進我國的房地產業健康，快速的發展。

二、房地產市場失靈的表現

市場失靈是客觀存在的現象，房地產市場也不例外。房地產領域的市場失靈主要表現在以下幾個方面：

（一）房地產市場中的信息不對稱

由于房地產交易對象的不可移動性、復雜性，房地產市場存在著嚴重的市場不對稱問題。

在土地市場，即國有土地使用權的出讓市場，存在著明顯的信息不對稱問題。國家掌握了出讓的土地的所有信息，而房地產開發企業對這些信息的了解則很不充分。尤其是在土地出讓時，無法體現個公開、公平、公正的原則。

在住房一級市場，市場的主體是房地產開發企業和消費者。這個市場中的信息不對稱主要表現在消費者對房地產開發企業和樓盤的信息了解不充分。

在住房二級市場，市場的主體主要有售房者、房地產中介、消費者。這個市場中的信息不對稱表現在：一方面，售房者比房地產中介機構更了解自己的房產信息：另一方面，房地產中介機構對售房地產信息、對中介服務流程和中介服務法規方面的了解的程度要高于購房者。

（二）房地產市場壟斷

由于房地產的特殊性，導致房地產的壟斷性。首先，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的壟斷性。使得在一定時間內供給有限，土地供給者之間的競爭不充分。其次，由于房地產產品自身的固定性，不能在更廣闊的市場內展開競爭。最后，房地產產品和交易的異質性，決定了房地產市場中競爭的個別性。

（三）房地產投機

房地產泡沫，是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。這是房地產市場不健康的表現，如果房地產泡沫和房地產抵押貸款結合起來，則這種泡沫會借助金融力量成倍膨脹，最終對經濟和金融體系造成嚴重沖擊。

（四）住房產品的準公共物品性

在市場經濟條件下，住宅不僅具有商品的屬性，而且住宅又有社會保障的屬性，因為即使是最低收入的家庭也要消費這種昂貴的商品，需要得到政府的幫助。同時，住房的準公共性還表現在房屋的公共部位和公用設施方面。

（五）因住房消費導致的分配不公

此種情況主要由兩方面的原因引起的，一是由住房市場運行無效率造成的，另一個是由收入分配不公導致住房消費能力差異引起的。

三、2005年以來房地產市場的政府干預

（一）政府對房地產的宏觀調控調控背景

2004年以來，我國針對房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭，加強了對房地產的宏觀調控，取得了一定的成效，但是，2005年以來，我國房地產業仍面臨很大的問題，主要表現在以下幾點：首先，商品房價格上漲過快。據統計，2004年商品房平均價格同比上漲14．4%，其中商品住宅價格同比增長15．2%，首次出現兩位數增長并超過居民收入增長。同時，二手房價格上漲加速，據40個重點城市市場檢測數據，約一半城市的二手房價格漲幅超過了新建商品住房；其次，部分地區房地產投資規模過大。2004年房地產開發投資增長28．1%，已經超過全社會固定資產投資增幅。2005年一季度，13個省（區）房地產開發投資增幅超過30%，其中有6個超過它0%，最高的達到115%。

（二）2005年以來實行的主要房地產宏觀調控措施

2005年，面對不斷上漲的房價，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》(即“國八條”)，要求控制房價漲幅過快，從土地供應、供應結構、拆遷、引導消費、市場監測等多方面切入穩定房價；不久后，國務院辦公廳轉發建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》即“新國八條”。

2006年5月17日，中央政府出臺了“國六條”，揭開了新一輪房地產調控的序幕。隨后，《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國辦發[2006]37號、《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》[165號文件]、《關于建立國家土地監督察制度有關問題的通知》(國辦發[2006]50號)、《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》(166號文件)、《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(108號文件)、《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文件)、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》等文件相繼出臺；同時，央行兩次加息，要求商業銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強房地產信貸風險管理等金融措施密集出臺。

2006年的房地產宏觀調控政策由“國六條”開始，隨后各種細化的調控措施陸續出臺，從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產市場交易秩序等方面全方位對房地產市場進行了全面調控。本輪房地產宏觀調控不僅涉及房地產二級市場 (房地產開發、交易市場)，而且集中力量于房地產一級市場(土地市場)；本輪房地產宏觀調控不僅重視經濟、金融等市場調控手段的組合使用，更以行政問責的手段來確保宏觀調控措施的執行力。所有這一切，顯示了政府控制房價、促進房地產市場持續健康發展的決心。

四、政策的實施效果及其原因分析

（一）實施效果

可以說2005年以來我國針對房地產領域出臺的一些措施，對房地產市場起到了一定的作用，促進了房地產業的健康發展。但是，我們也應該清楚的認識到，對于衡量宏觀調控效果的重要指標——房價并沒有得到明顯的改善，雖然漲幅有所回落，但許多城市的房價仍然處于上漲的勢頭。我們具體可以通過2005年末，2006年初的一些大城市的房價來說明。2005年四季度全國70個城市房屋銷售價格同比上漲6．5%，其中北京房價的漲幅為7．4%，上海增長1．7%。 調查顯示，70個城市的房價漲幅比三季度高0．4個百分點。其中，有3個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%，分別是:呼和浩特13．7%，大連12．4%，深圳10．2%；上海、杭州房屋銷售價格同比漲幅比三季度分別回落4．8和2．2個百分點。 新建商品住房銷售價格同比上漲7．5%，漲幅比三季度高0．7個百分點。其中，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格分別上漲3．9%、6．8%和9．3%。新建商品住房銷售價格漲幅超過10%的有3個城市，分別是：呼和浩特15．5%，大連13．8%，青島11．0%。全國70個大中城市2006年6月份新建商品住房銷售價格同比上漲6.6％（國家統計局數據）。其中，部分城市同比漲幅超過或接近10％，如深圳上漲14．6％，北京上漲11．2％，廈門上漲11．1％，呼和浩特上漲10．4％，包頭上漲10．3％，廣州上漲10％，大連上漲8．9％。

（二）原因分析

1．供需兩端失調之因

房價的上漲不外乎式供給和需求之間的失衡，從已經出發的政策措施來看，政府在抑制需求方面下了很大的功夫，如開征房地產交易稅，提高房貸利率等。在供給調控方面，政府通過調控土地和緊縮信貸措施防止投資率的反彈，以控制房地產投資，結果導致了土地進入市場步伐放緩，房地產業整體資金緊張，開發節奏大大放緩，使供應量萎縮，因此有出現了房價上漲的趨勢。

2．政府政令不達

一直以來，中央政府在對房地產市場的調控措施都是有的放矢，針對性比較強，但在實施過程中有些地方政府在房地產市場調控中由于牽涉到自身利益，往往執行過程中不力。

因為中國的地方政府使一個有著相對獨立利益的經濟人，并不會自覺考慮到宏觀經濟過熱問題，在財政壓力和政績沖動下，土地的增值就成為位地方創造政績，增加財政收入的有力保障。因此與中央政策取向相反。

3．房企利益之爭

自宏觀調控實施后，開發商們就開始在房地產市場上叫嚷“地荒論”，引發樓市波動，“地荒論”認為，房價上漲的主要原因并不是開發商為了獲取暴利，而是，由于土地成本太高，實事上，政府雖有措施加強土地管理，但并不意味著土地市場上的土地會因此而減少，相應的政府每年都有一定的儲備土地推向市場，而且過去協議轉讓的存量土地仍然有一部分掌握在開發商手中，沒有變成商品房。

4．資本逐利之本性

中國房價上漲之高，漲速之快，由此帶來了豐厚利潤和較高回報率。讓投資者很難拒絕房地產投資的誘惑，再加上金融逐步的對外放開，由此導致外資的大量涌入對我國的房地產價格上漲也起到了火上澆油的作用，外資的涌入首先是它直接形成了房地產市場的需求，推動了房價上漲。其次，外資的行為極大地影響了國內潛在買家對未來房地產市場的預期。

五、對未來調控方向的預測

從2005年國家對房地產正式進行調控以來，雖然經過一段時間的調控，中國房地產投資規模得到控制，產品結構也得到有效調控，但問題依然存在，特別是衡量房地產調控成果的主要指標——房價并沒有取得理想效果。因此，我認為下一步可能采取的宏觀調控措施為：

（一）開征物業稅

財政部綜合司副局長苑廣睿指出，我國住房“保有”環節的稅賦比較輕，在“十一五”規劃重明確研究開征物業稅，稅務部門也在研究適時開征物業稅。并合理調整房地產開發環節，交易環節和保有環節的稅收負擔。

（二）加大對普通住宅用地的供應

國土資源部表示將繼續加大對中小套型，中低價位普通商品房住宅以及經濟適用房地產供應，嚴格控制大戶型，低密度等高檔戶型的土地供應。

（三）利率可能進一步微調

盡管2006年4月27日中央已進行加息，但有關分析人士認為，者只是一個開始，雖然由于利率的調控會加重包括首次置業者的負擔，但央行可推購買一套住宅房者利率優惠，兩套以上住宅者隨行就市的政策。

（四）政府將更加注重“看得見的手”和“看不見的手”的有效結合

雖然調控仍將持續并有可能進一步加大，但于之前不同的是，中央將越來越重視市場手段再宏觀調控重的作用。而正在醞釀中的物業稅的征收，正式市場調控手段中的重中之重。于市場手段相對應，在困難群體住房的解決方面，政府將家法住房保障體系的建立，將著力發展租賃市場，強化“宜買則買，宜租則租”。

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