２００７房地產(chǎn)行業(yè)：三雄爭霸

2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)將沿著一種什么樣的走勢？本文的觀點是，房地產(chǎn)市場將持續(xù)走強， 房地產(chǎn)銷售價格將會持續(xù)上漲，房地產(chǎn)區(qū)域市場差異明顯，行業(yè)熱點將向“多極化”方向演變。重點關(guān)注對象：住宅開發(fā)公司中的“行業(yè)龍頭”及“區(qū)域龍頭”公司，以及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中的“資產(chǎn)增值”公司。特別關(guān)注熱點：住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)移。

2006年房地產(chǎn)行業(yè)回顧：行業(yè)景氣上升

行業(yè)景氣度振蕩上升。房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)由年初的100.61點至7月上升至103.51點，與銷售價格指數(shù)同時達到年內(nèi)高點。隨后房地產(chǎn)政策調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，8月份開始連續(xù)3個月景氣度略有下滑。之后，由于銷售價格指數(shù)高企及開發(fā)投資指數(shù)走強，景氣指數(shù)至10月又反彈至103.4點，比年初上升2.8個點。

區(qū)域市場差異明顯，京津地區(qū)地產(chǎn)市場持續(xù)走強。從房屋銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)來看，全國房屋售價走低而租價走強。各地市場中，北京、深圳等城市房價走勢趨強，特別是北京房價持續(xù)走高，而上海房價走勢趨弱。

2007年房地產(chǎn)行業(yè)展望：行業(yè)景氣持續(xù)向好可期

2007年房地產(chǎn)市場將持續(xù)走強。

支持因素。第一，人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值預(yù)期對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成長期利好，人民幣升值預(yù)期下的住房潛在投資需求將會長期存在，房地產(chǎn)投資需求將可能快速增長從而成為支持房價長期走強的主要動力。

第二，居民收入增長及消費升級成為地產(chǎn)市場走強的重要支撐。近年來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長，消費升級引導(dǎo)住房消費需求提升，目前居民的購房需求還沒有充分釋放出來，加之房改房上市存在制度性障礙，二手房交易制度安排缺位等原因，這些將推動房地產(chǎn)市場長期走強。

第三，開發(fā)投資增速高企將維持地產(chǎn)行業(yè)高景氣度。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控下，預(yù)計固定資產(chǎn)投資增速將可能有所減緩，但由于地產(chǎn)行業(yè)的高盈利性及資金流動性過剩，地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資將會持續(xù)增長，固定投資增速高企將維持行業(yè)高景氣度。

第四，城市化進程加快實現(xiàn)了住房內(nèi)在價值的增值。近年來國內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，交通、綠化、商業(yè)環(huán)境、居住配套設(shè)施的完善提高了居住的舒適度、方便度與生活質(zhì)量，未來城市化進程加快將使住房內(nèi)在價值同步提升，住房價格的上漲在一定程度上反映了其使用價值增值部分。

第五，房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”推動房價維持高位。雖然今年出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》著重強調(diào)要加大未來中低價及小套型住宅的供給量，但是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場無效供給過多或有效供給不足導(dǎo)致的“結(jié)構(gòu)性供需矛盾”依然無法緩解，經(jīng)濟適用型和中低價住房的需求缺口依然較大，這已成為房價維持高位的一個主要原因。

基本預(yù)測。2007年房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)向好，行業(yè)景氣度將會在高位振蕩后小幅走高，房地產(chǎn)銷售價格將會持續(xù)上漲。房地產(chǎn)區(qū)域市場差異明顯，以上海為核心的長三角地區(qū)將可能維持高位盤整，以北京與天津為核心的環(huán)渤海地區(qū)市場將取而代之成為“熱點”區(qū)域，其他二線城市將可能出現(xiàn)持續(xù)走強。

2007年房地產(chǎn)行業(yè)重點關(guān)注： “多極化”投資視角下的熱點轉(zhuǎn)換

目前地產(chǎn)行業(yè)按產(chǎn)品特性可分為住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)三類地產(chǎn)上市公司，前者以開發(fā)、銷售住宅產(chǎn)品為主，后兩者指以持有并出租商業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)為主的地產(chǎn)公司。住宅開發(fā)地產(chǎn)上市公司較多，其中在全國或區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)公司是我們重點關(guān)注的公司，概括為“規(guī)模優(yōu)勢型”公司與“區(qū)域優(yōu)勢型”公司。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)上市公司較少。以上四類地產(chǎn)上市公司的主要特征、優(yōu)勢及劣勢見表1。我們通過選取其中上市公司的樣本股，從盈利能力、項目儲備、管理成本、融資能力等方面對以上四類公司進行分析對比。

工業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)園區(qū)）公司：關(guān)注國家重點開發(fā)園區(qū)、資產(chǎn)增值較大或有資產(chǎn)注入公司

工業(yè)地產(chǎn)公司是未被市場深入挖掘的“金礦”。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開發(fā)區(qū)為載體，從事開發(fā)區(qū)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)項目開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。工業(yè)地產(chǎn)具有收益穩(wěn)定、地價增值較大的優(yōu)勢，目前市場對工業(yè)地產(chǎn)上市公司關(guān)注度不高。

工業(yè)地產(chǎn)需求缺口較大，工業(yè)地價未來將大幅上漲。在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。今年工業(yè)地產(chǎn)公司的特點是盈利水平不高，管理費用及期間費用較高，償債能力較強，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。工業(yè)地產(chǎn)公司主要關(guān)注三個方面：一是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景好及政府對開發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機遇，重點關(guān)注未來國家重點開發(fā)建設(shè)的高科技園區(qū)，如可能參與天津濱海高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來對上市公司的優(yōu)良資產(chǎn)注入將會進一步提升公司業(yè)績。三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點關(guān)注。

9月國家發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知》，今后工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格大幅上漲不可避免。

工業(yè)地產(chǎn)需求缺口較大，工業(yè)地價未來將大幅上漲。在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。今年工業(yè)地產(chǎn)公司的特點是盈利水平不高，管理費用及期間費用較高，償債能力較強，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。工業(yè)地產(chǎn)公司主要關(guān)注三個方面：一是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景好及政府對開發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機遇，重點關(guān)注未來國家重點開發(fā)建設(shè)的高科技園區(qū)，如可能參與天津濱海高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來對上市公司的優(yōu)良資產(chǎn)注入將會進一步提升公司業(yè)績。三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點關(guān)注。

商業(yè)地產(chǎn)公司：關(guān)注業(yè)績穩(wěn)定增長、資產(chǎn)增值較大的公司

商業(yè)地產(chǎn)公司的持有物業(yè)大都位于城市的商業(yè)、金融聚集區(qū)的黃金地段或核心位置，對周邊區(qū)域具有較強的功能輻射作用，其物業(yè)是該區(qū)域的“稀缺資源”，資產(chǎn)增值潛力相當(dāng)大，其中以北京、上海等地的金融、商貿(mào)區(qū)的地產(chǎn)公司為代表，如中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋、金融街等。相對于住宅開發(fā)類地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)公司具有盈利水平較高、管理成本較低、償債能力較強的經(jīng)營優(yōu)勢，但總體資產(chǎn)盈利水平與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)水平不高。

商業(yè)地產(chǎn)公司的投資價值應(yīng)從兩個方面考慮：一是由于依靠出租物業(yè)收入為主，物業(yè)出租率與物業(yè)折舊政策直接影響業(yè)績，一般業(yè)績增長平緩，成長性較差。另外，由于初期固定資產(chǎn)投入較大，財務(wù)成本高，業(yè)績短期內(nèi)較難增長，而資產(chǎn)已進入投資回收期的公司業(yè)績將會穩(wěn)定增長。二是在人民幣升值預(yù)期及新會計制度下，持有物業(yè)公司將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。可關(guān)注資產(chǎn)增值幅度較大的上市公司。

目前商業(yè)地產(chǎn)公司的平均估值水平高于工業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)上市公司，隨著地產(chǎn)行業(yè)平均估值水平的抬高，商業(yè)地產(chǎn)估值將會進一步提升。建議關(guān)注金融街、中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋等商業(yè)地產(chǎn)公司。

住宅開發(fā)公司：關(guān)注住宅開發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭

規(guī)模優(yōu)勢型公司的優(yōu)勢在于較快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、低成本融資、較高資金管理水平，區(qū)域優(yōu)勢型公司的優(yōu)勢在于較高項目盈利水平、較低營業(yè)成本。通過比較發(fā)現(xiàn)，規(guī)模優(yōu)勢型公司的整體期間費用率較低，資產(chǎn)負債率等償債指標(biāo)與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等營運指標(biāo)較好，區(qū)域優(yōu)勢型公司的毛利率等盈利指標(biāo)、營業(yè)費用率相對較好。我們認為，規(guī)模優(yōu)勢型公司的競爭優(yōu)勢主要在于規(guī)模化擴張及項目開發(fā)進度較快帶來的資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)，低成本融資、低管理成本帶來的較低綜合營運成本，資金管理水平較高帶來的較強償債能力；區(qū)域優(yōu)勢型公司的競爭優(yōu)勢主要在于項目盈利水平較高，項目區(qū)域化經(jīng)營帶來的較低營業(yè)成本。

住宅開發(fā)類地產(chǎn)公司未來仍將面臨政策調(diào)控風(fēng)險，關(guān)注住宅開發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭。規(guī)模優(yōu)勢型公司由于項目分散在不同區(qū)域，將會平滑政策調(diào)控風(fēng)險帶來的業(yè)績不穩(wěn)定性，而所處區(qū)域未來走勢穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢型公司抵御政策調(diào)控風(fēng)險能力更強。建議關(guān)注已在全國市場形成一定品牌與規(guī)模優(yōu)勢的規(guī)模優(yōu)勢型公司，以及在區(qū)域地產(chǎn)市場中居龍頭地位的區(qū)域優(yōu)勢型公司。

住宅地產(chǎn)中，建議關(guān)注萬科Ａ、華僑城、陽光股份、棲霞建設(shè)、華發(fā)股份等公司。

結(jié)論

“多極化”投資視角下關(guān)注住宅開發(fā)公司中的“行業(yè)龍頭”及“區(qū)域龍頭”公司，以及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中的“資產(chǎn)增值”公司。未來行業(yè)景氣度的持續(xù)攀升，人民幣升值速度加快都將使地產(chǎn)上市公司成為今后市場的主要投資主題之一。在地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域市場走勢分化、人民幣升值、地產(chǎn)政策調(diào)控、會計制度變更等外因作用下，地產(chǎn)公司的投資視角將向“多極化”方向演變。我們認為，“多極化”投資視角下關(guān)注住宅開發(fā)公司中的規(guī)模優(yōu)勢型、區(qū)域優(yōu)勢型公司，以及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)公司。其中，已在全國具有品牌與競爭優(yōu)勢的規(guī)模優(yōu)勢型的行業(yè)龍頭公司，區(qū)域市場走勢穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢型的區(qū)域龍頭公司，業(yè)績穩(wěn)定增長或資產(chǎn)增值較大的商業(yè)地產(chǎn)公司，國家重點開發(fā)園區(qū)及資產(chǎn)增值較大或有資產(chǎn)注入的工業(yè)地產(chǎn)公司值得重點關(guān)注。

未來投資熱點將從住宅開發(fā)公司向商業(yè)地產(chǎn)公司與工業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移。我們認為，人民幣長期穩(wěn)步升值、以住宅為主的地產(chǎn)調(diào)控仍將是把握地產(chǎn)公司投資思路的兩個主要因素。在目前住宅地產(chǎn)公司的投資價值被市場充分挖掘的情況下，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)中被低估的公司將可能成為未來的投資重點，其中業(yè)績持續(xù)增長、資產(chǎn)增值明顯、估值偏低的商業(yè)物業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)公司的投資價值將會被市場深度“挖掘”。未來市場對地產(chǎn)公司的關(guān)注熱點將可能從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移。

(作者單位：上海金融學(xué)院)