美英兩國如何治理假按揭

美、英監管部門和金融業對假按揭問題都非常重視，出臺了不少行之有效的治理措施，如建立監測報告體系，加強部門協作，共享信息，教育和懲治相結合等，這為我國銀行業和監管部門提供了有益的借鑒。

美國：多管齊下

美國對假按揭的定義比較寬泛，只要在申請按揭貸款時提供的任何一項資料或陳述嚴重不實，即為假按揭。常見的假資料包括假的申請書、工作證明、資產和稅務證明、房屋交易價格、評估報告和個人信用報告等。

根據美國金融犯罪執法辦的權威調查，假按揭絕大多數都是二手住房按揭，新建住宅假按揭占比不到2%。從動機上一般把假按揭分為兩類，一類是騙貸買房型，即購房者因急于買房，虛報收入和就業狀況以獲得貸款；另一類是詐騙牟利型，即惡意虛假申請并賴賬不還，從貸款金額與抵押房屋實際價格的差額中漁利。此外，還有使用盜竊的身份或冒名假購房、真騙貸等。這些假按揭很容易出現斷供，銀行被迫處置抵押房產承擔損失。美國80%的假按揭中都有按揭行業從業者的參與配合，大多數詐騙牟利型假按揭都有某個涉及房地產中介、律師、評估師、清算機構的團伙操縱，甚至可能是和貸款機構內外勾結，精心策劃，多次作案。這一類型的假按揭是監管和執法部門關注的重點。

一般來說，由于個人征信體系建立較早，房地產業和銀行業相關法規比較完善，以及銀行風險管理經驗豐富，美國按揭貸款業長期以來整體風險較低，不良貸款率都在1％以下，假按揭的發生率則更低。并且，由于房地產市場持續數年上漲，低利率下再融資十分容易，也掩蓋了不少虛假交易。但2005年以來，美國房地產市場開始降溫，按揭不良貸款率開始令人擔憂。近期匯豐銀行美國按揭業務出現68億美元高額壞賬以及美國第二大按揭公司——新世紀金融公司瀕臨破產等事件，進一步印證了按揭信用風險上升的事實。而聯邦調查局認為，作為近年增長最快的金融類犯罪，假按揭與房貸質量惡化有密切的關聯。該局2005年和2006年《金融犯罪報告》披露，全美疑似假按揭的案例數量2003年為6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍達到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的損失均在10億美元左右。此外，聯邦房屋署(FHA)提供履約保險的按揭貸款斷供率近幾年持續上升，檢查也發現假按揭數量在逐年成倍增長。

假按揭對住房金融體系有諸多危害。因此，美國政府相關部門和銀行業對此都十分重視，采取了許多行之有效的治理措施。

金融機構加強風險防范。美國大型的金融機構通常有比較完善的按揭風險防范機制，包括培訓員工、慎選合作伙伴和客戶、進行風險評估和報告、做好審計和盡職調查等。近幾年針對按揭業務日益規模化、自動化的特點，許多金融機構還與專門從事信貸風險控制的軟件公司合作，使用高科技手段防范假按揭，如和稅務、社會保障部門聯網，能夠在線核實借款人身份和收入狀況，以及依靠專業化軟件和數據庫，自動識別貸款資料中的疑點等。聯邦住房貸款抵押公司（Freddie

Mac）等按揭行業巨頭設有假按揭調查處理的專職部門，有明確的識別防范假按揭的指引，并發布內部黑名單，禁止有不良記錄者參與其業務。此外，根據美國《銀行保密法》，銀行有對可能涉及洗錢、犯罪的可疑交易向財政部等相關部門報告的強制義務，銀行的“可疑活動報告”已成為監控假按揭情況的重要工具，假按揭在這類報告中的占比也越來越高。

行業自律。美國主要按揭貸款機構、中介機構和保險公司都向一家研究公司——按揭資產研究所（Mortgage Asset Research Institute，簡稱MARI）的按揭數據庫提交關于疑似假按揭的案例信息，MARI對此進行分析、統計，并定期向全國住房按揭協會提交報告，公布假按揭的總體情況、地區分布、主要手法等，便于業內機構從中吸取教訓，加強防范。全國按揭銀行協會2005年專門設立了網上假按揭防范資源中心，發布關于假按揭的最新報告、案例、法規和經驗，供從業者參考。

政府主管部門加強檢查監督。聯邦房屋署通過25000家經批準的貸款機構，為美國1/3借款人信用不足的按揭貸款提供履約保險，因此更為關注潛在的信用風險和道德風險，并建立了一整套控制假按揭風險的制度。一是對貸款機構進行合規檢查，發現可疑線索就移送住房與城市發展部的檢查部門進行調查。二是對貸款機構和評估機構的業績進行持續跟蹤，對不良率高的機構進行調查、處罰直至取消其合作資格，并將各地區統計數據上網，使貸款機構能和同行的資產質量相互比較，及早發現問題。三是更新按揭保險審批的規程，強化對假按揭的識別要求，且對短期炒賣房產的按揭不再提供保險。同時，該暑認為加強對消費者的教育才能構筑最可靠的防線，因此每年撥出專項經費用于向購房者提供按揭咨詢，增強其自我保護和防詐騙的意識。

銀行監管機構加強風險提示和檢查。貨幣監理署、聯邦存款保險公司、美聯儲等聯邦機構對銀行實施風險監管，房地產市場和房貸市場的變動也是這些監管部門的關注重點。監管部門在對銀行按揭業務進行現場檢查時，主要關注風險控制的制度和流程是否完善、有效，是否有針對假按揭的識別和防范機制，一旦認為銀行內部控制存在明顯的漏洞或異常情況，則會跟進檢查是否存在違規和詐騙，必要時與其他監管部門進行聯合調查，查實后進行相應處罰。針對假按揭逐漸增長的趨勢，聯邦金融機構檢查委員會（FFIEC）2003年專門發布白皮書《涉及第三方的假按揭的識別、調查和打擊》，為監管人員和銀行提供了清晰的指引。此外，財政部金融犯罪執法辦負責收集、統計金融機構提交的“可疑活動報告”，定期公開出版《可疑活動報告回顧》。2006年該辦特別發布的《假按揭報告》，對假按揭進行了定性和定量分析統計，是這方面最具權威性的報告。

執法部門加大打擊力度。美國聯邦調查局（FBI）內設的金融犯罪處專門調查各類金融犯罪活動。近年來，有組織的假按揭成為聯邦調查局關注和打擊的一個重點，并在全美范圍進行了大規模專項執法行動，僅2006年度，就調查了818宗假按揭。FBI既運用新型的計算機技術尋找假按揭線索，也通過傳統的偵查手段，如使用密探或竊聽等方法收集證據，甚至還利用按揭貸款機構的房屋布局，誘使詐騙分子落入圈套。對證據充分的假按揭案件移送檢察機關起訴，依法予以嚴懲，以起到震懾作用。FBI也非常重視教育，其每年一度的《金融犯罪報告》中均有一章專論假按揭，對于假按揭比較猖獗的地區和一些典型案件、手法給予曝光，并公布查處相關案件的成效，使社會公眾、從業人士提高對假按揭的認識和警覺。2007年，FBI還專門發出嚴正公告，強調假按揭是違法行為，可能觸犯多條刑律，最高可被判處入獄30年及100萬美元罰款。目前，FBI正在和按揭銀行協會等行業協會協商擴大強制“可疑活動報告”的范圍，力爭使按揭經紀公司和中介機構也納入報告假按揭的體系。

英國：強勢應對

英國的按揭貸款經營機構主要包括銀行和建房聯合會（Building Societies）兩類。和美國類似，英國假按揭也主要涉及二手住房，并隨著房地產市場持續升溫有增加的趨勢。

金融監管局（FSA）積極應對。2004年，FSA頒布新的《按揭經營指引》。該指引從促進市場公平競爭、保護借款人正當權益出發，對貸款機構和按揭中介公司的經營行為進行規范，明確其在銷售按揭貸款時的行為準則。同時，FSA也始終關注假按揭詐騙問題，并采取了積極的行動。

一是對引起公眾關注的問題進行調查。例如2003～2004年，BBC公司報道了部分客戶與中介機構串通虛報收入，利用自我收入證明獲得更多按揭貸款的現象。FSA隨即對此展開調查和評估，并將調查的結果向公眾進行了通報。二是聯合貸款機構加強對假按揭的甄別。例如，FSA和按揭銀行業協會合作，選擇部分銀行參加試點，要求銀行發現假按揭欺詐行為時，向FSA報送詳細的信息，包括涉及的中介機構和人員、貸款申請人姓名、調查情況和相關證據等。FSA通過匯總相關信息，從姓名、地址、賬戶等線索中發現相互關聯的個案，以識別假按揭慣犯和團伙。

執法部門強勢打擊。根據《1987年犯罪處罰法》，英國于1988年成立了嚴重欺詐辦公室（簡稱SFO），統一負責對詐騙類大案要案進行調查并起訴，如詐騙金額超過100萬英鎊的，涉及國際犯罪的，引起廣泛的公眾關注的等等。SFO被賦予強有力的調查權力，可以要求任何人士回答它提出的問題、向它提供所需的資料，也可以在緊急情況下實施逮捕或限制嫌疑人離境，辦案的效率很高。典型案例如2001年，SFO和警方合作調查一宗按揭中介、律師事務所共同參與制造的5起、金額共約60萬英鎊的假按揭案件，該案于2003年成功起訴，涉案的律師、中介職員、按揭申請人共6人被判處罰款及入獄，刑期合計約16年。

（作者單位：中國銀監會廣東銀監局）