金融支持經濟適用房建設的思考

經濟適用房建設的金融支持問題是一個值得調查研究的課題，政府和銀行都可以在此中積極而又合理地進行恰當定位。

吉安市自2001年始啟動經濟適用房建設工程，從融資渠道看，吉安市經濟適用房建設項目資金來源主要有銀行信貸、政府暫借、預售房款、房地產開發商自籌等方式，其中銀行信貸充當著重要的角色。

金融支持中的困難和問題

目前吉安市已建、在建的經濟適用房項目中，銀行已累計發放信貸資金5200萬元，占項目總投資的35%。2007年，為加快經濟適用房建設進程，市政府也加大了支持力度，地方財政先期借出了1080萬元用于項目啟動資金。據統計，2004～2006年，吉安市經濟適用房開發貸款余額分別為1260萬元、2100萬元、3500萬元，平均年增幅在7%左右。經濟適用房作為“為民辦實事”的重點工程，受到各級政府的高度重視，在立項、審批、土地、資金等方面享受一系列的優惠政策，同時其開發、建設和銷售也由政府統籌安排，與一般商品房項目相比其市場風險相對較小，因此各家銀行對信貸支持經濟適用房項目開發的態度較積極。但在實際操作中還存在一些困難和問題制約著工作的開展。

信貸制度設計有待改進。一是信貸門檻較高。目前，金融機構基本上是采用商品房開發貸款的管理模式來辦理經濟適用房的信貸業務，有的在信貸準入上就設置了限制。如有的銀行規定“對于經濟適用房建設一般不予介入”；在審批貸款時，有的行要求房地產開發商自籌資金達到整個項目資金的35%后才發放項目貸款；有的行規定“對于在‘毛地’上開發的房地產項目，要特別注意拆遷補償問題。原則上，借款人在土地平整完成以后方可提用房地產開發貸款”。一般來說，經濟適用房開發的利潤較小，要房地產開發商像開發商品房一樣自籌較大金額資金，其積極性將大打折扣。二是貸款利率無差別。據調查，金融機構對經濟適用房開發貸款的利率均執行一般商品房開發貸款利率。在政府劃撥土地的情況下，資金成本已成為影響經濟適用房開發成本的重要因素之一，如仍然按照商品房方式進行信貸操作，縮小房地產開發商的利潤空間，將極大地影響其投入的積極性。政府部門和房地產開發商均表示希望對經濟適用房開發貸款實行優惠利率，以便進一步降低成本，惠及百姓。

金融支持的有關配套政策和法規有待完善。一是政策到位不及時。由于政府在土地供應、資金安排、拆遷安置、資格審核等方面的工作滯后，造成項目運轉周期較長，房地產開發商無法按期回籠資金，倒逼銀行對貸款進行周轉或展期。二是缺乏合理的定價機制。根據《經濟適用房價格管理辦法》，經濟適用房實行政府指導價。價格過高，購房者無力承受，房屋滯銷；價格過低，則開發商可能虧本，因此實際定價時難度較大，而定價合理與否將直接影響銀行信貸資金的安全。三是銀行承擔的風險與收益不匹配。政府為促進經濟適用房的建設，推出了一系列針對房地產開發商的扶持政策，如土地無償劃撥、稅費減免、以較低價格捆綁式推出商業用地等，但對銀行卻缺乏配套的扶持保障措施。銀行在承擔貸款風險的同時，得不到相應的回報或保障。四是銀行按揭貸款中不良資產處置存在法律障礙。根據現行有關規定，經濟適用房不得上市，同時，按照最新司法解釋：“對被執行人及其家庭生活必需的居住用房，不得拍賣、變賣和抵債”，這給銀行處置不良資產造成障礙。

銀行信貸資金風險值得關注。一是資金流轉存在風險。經濟適用房項目建設具有投資規模大，建設周期長，資金回籠少的特點，因此房地產開發商往往處于超負荷運作的狀態，造成資金鏈緊張。如2007年吉安市中心城區正在建設的“和馨花園”經濟適用房項目，總投資達1.5億元，且要求一次性開發。對于房地產開發商而言，資金缺口大，感到力不從心，不得不停止其他在建項目，將所有的資金和人力全部轉投到該項目中。一旦資金流轉出現困難，很可能造成項目建設難以為繼，給銀行信貸資金帶來風險。二是按揭風險較高。目前吉安市經濟適用房的價格在每平方米800～960元左右，若購買一套80平方米的經濟適用房，需7至8萬元，加上購房的其他費用，總房款近10萬元，這對于一個中低收入家庭來說是一筆很大的開支。而且在實際操作中，政府部門在購房資格的把握上主要面向低收入者，如吉安市規定在試點區域居住的一對夫婦及其同住的未婚子女為一個申購家庭（含單親家庭），同時符合夫婦雙方至少一方有市中心城區城鎮居民戶口，并在中心城區居住3年以上、無房或人均住房面積低于8平方米（含）、上年度家庭人均年收入低于6023元三個條件的方可申請購買經濟適用住房，這些購房者不少都存在收入很不穩定、還款能力過低等實際問題，如果銀行發放配套按揭貸款，資產質量將出現下降。此外，由于宣傳引導不當，許多社會公眾對經濟適用房存在“福利房”的認識，使一部分本應享受真正住房福利——廉租房的貧困群體，可能為了急于享受經濟適用房的優惠政策而提前透支消費，導致貸款購房后卻不堪重負。

政府和銀行的角色

政府方面。政府可以考慮出資成立專門的擔保基金，為貸款購買經濟適用房的人提供免費擔保，建立風險分擔機制，解決銀行后顧之憂。此外政府還應考慮實行財政貼息政策。對因客觀原因造成建設周期延長的房地產開發商和確實還款困難的購房者，由財政提供貼息，適當減輕其財務負擔，為銀行的資金安全提供一定的保證。

銀行方面。一是統一思想認識，積極支持經濟適用房建設。各銀行機構應充分認識到經濟適用房政策不僅是穩定房價、造福于民的重要舉措，而且對促進房地產市場健康發展、防范和化解房地產信貸風險具有積極的作用；二是適當改進信貸政策設計。建議國家有關部委應聯合出臺相關指導意見，要求銀行針對經濟適用房特點制定專門的信貸方式和操作規程，簡化貸款手續，減免一些不必要的貸款收費。如在開發貸款的期限上可以適當延長到10～20年，貸款展期次數可增加2～3次，同時，由于因客觀原因造成購房戶確實還款困難的購房者，銀行可在財政提供擔保的情況下予以減息、緩息或免息；另外對經濟適用房項目開發商自有資金要求可由35%降低為15%，按揭貸款首付比例由30%降低為10%，貸款利率執行基準利率或在基準利率的基礎上再下浮5%，減免評級授信費用，以減輕房地產開發商和購房者的負擔；三是改進信貸管理，防范信貸風險。銀行在項目開發貸款準入時，要綜合考慮各方面利弊，并選擇資質較高的房地產開發商進行合作。要嚴密監控貸款資金的使用情況，嚴格按照項目進度發放貸款，必要時可對項目開發貸款實行封閉運行，以避免房地產開發商將資金挪作他用。

（作者單位：中國人民銀行吉安中心支行）