“點穴”高房價的六大癥結

統計顯示，2006年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5．4％，漲幅比上月又高了0．1個百分點。其中新建商品住房銷售價格同比上漲6．6％，新建房漲價幅度10月比9月提高0．3％。而北京的新建商品房銷售價格漲幅卻達10．7％。居全國之首，這是自2005年7月份“70個大中城市房屋銷售價格指數”開始公布以來。北京房價連續上漲的第15個月。上述情況表明，全國房地產投資過熱現象還沒有從根本上得到抑制，房地產價格還一直在持續上漲。而在這背后，其實存在著眾多支持高房價的種種癥結。

一是結構性矛盾突出。房地產價格上漲過快主要源于市場供求關系失衡。房地產銷售市場和租賃市場發展不平衡。二級市場發展滯后；房地產產品供應結構不合理，大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。作為住房保障的經濟適用房和廉租房也嚴重供應不足。今年1至10月份，全國經濟適用房投資同比增長僅9．8％，低于同期住宅投資漲幅18．6個百分點；經濟適用房投資在住宅投資中的比重僅為4．56％。開展房地產價格調查的城市，有近50％的城市無經濟適用房，有經濟適用房和廉租房的，大多也建在城市外圍。與此同時，到10月末，空置商品住宅6680萬平方米，增長717％。我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應以大眾化需求為主。但據統計，我國250個地級以上城市中，70％還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到4％。相關人士指出，只有加大經濟適用房的投入量，才能有效改善我國房地產市場供應的結構性矛盾，起到平抑房價的作用。

二是土地價格上漲導致成本上升。從2002年7月開始，政府強化了土地的計劃管理，發出了土地供給偏緊的信號。全國商品房用地出讓全部實行“招、拍、掛”，同時停止一年向農民征地。這在客觀上大大提高了土地使用權的價格。2006年9月5日《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》再次豎起了縮緊地根、嚴把土地“閘門”的大旗。11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行三部門聯合下發了《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》。文件規定，自2007年1月1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費在原有基礎上提高一倍。我國地價主要由取得成本、開發成本、政府收益三部分構成。盡管新增建設用地土地有償使用費只是政府收益中的一部分，但提高它的標準，也就等于提高了地價。問題的關鍵還在于開發商往往很容易把土地成本增加的部分轉嫁給消費者。這等于又提升了房價的上漲速度。嚴格的土地供給。也減少了市場供給，必然增加房價上升的市場預期。

三是市場秩序不盡如人意。國際權威研究機構班克威爾國際投資顧問中心在近期提交的一份報告《中國房地產需求結構與其泡沫問題》中稱，中國房地產需求中40％是由于非理性的預期形成的，其中非理性預期形成的投機性需求為16％，投資性需求為13％，非理性預期對消費性房地產需求為11％。這種情況的形成主要是由于我國房地產市場的信息不充分引起的。調查顯示，有的開發商無視國家有關規定大做虛假廣告，有的開發商通過違規放號、雇人排隊等方式來制造供不應求的假象，有的開發商大量囤積房源，故意制造緊張局面等等，致使房地產市場秩序比較混亂。11月由財政部發布的一份會計信息質量檢查公報表明，房地產企業隱瞞利潤情況非常嚴重，39家企業會計報表反映的平均銷售利潤率為12．22％，實際卻達到26．79％，實際利潤比賬面利潤翻了一倍。個別企業的利潤率甚至高達57％。全球房地產平均利潤率為5％。而我國房地產利潤率每年都在30％以上。高額利潤正在吸引著大量的資金源源不斷地流入房地產投資。

四是地方政府不作為。一些地方政府存在錯誤的政績觀、利益觀。這些地方政府貫徹房地產市場調控政策不夠有力，甚至或明或暗地在推波助瀾：有的為了追求政績，被開發商牽著鼻子走，造成了房地產開發的結構性缺陷及開發商大量囤積土地現象；有的熱衷于大拆大建，人為制造購房的需求；有的為“托市”，出臺購房入戶政策，等等。地方政府不愿看到房地產形勢的逆轉。是因為這與地方經濟的發展息息相關。近幾年來，各級政府都把GDP作為考核政績的關鍵性指標。房地產對地方經濟的貢獻和發展起著舉足輕重的作用。另外，房地產行業的發展，使地方政府每年收獲了5000多億的土地出讓金，增加數千億的稅收。這都會促使政府部門開拓融資渠道，促進房地產的興旺發展。

五是信貸“閘門”難敵利益驅動。近年來，在支持消費信貸的政策鼓勵下，各家銀行從過去的偏重支持房地產供給逐步轉向支持供給與消費并重，紛紛將個人住房貸款作為支持的重點，在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產業的迅猛擴張。同時以房養房是許多市民的選擇，炒房者交20％的首付，再貸款80％，就能拿到鑰匙，隨后或出租，或瞄準機會轉手，投資性購房也在支撐著房價。數據顯示，1997年，中國個人住房按揭貸款金額不到200億元，而到今年上半年，這一數字超過了2萬億元，8年的時間，增加了近100倍。在《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》后，商業銀行也不會輕言放慢開拓有利可圖市場，2006年1月到9月，以房地產業為代表的商業銀行中長期貸款同比增速一路攀升，從年初的增長16．2％，上升到9月末的增長21．4％。比貸款總量增速快6．8個百分點，余額達到10．9萬億元。銀監會有關人士說：“在不少地方，銀行的信貸資金有60％甚至更多的比例流向了房地產行業。”

六是隱性收入帶來的需求助漲房價。從資金存量上看。我國存量儲蓄存款有15萬個億，可以判斷房地產市場購買力、現實需求、潛在需求都很旺盛，對房地產市場、對房價的拉升作用仍然很大。近年來，北京、上海、廣州、深圳等特大城市不僅僅是中國經濟的引擎，也是房價上漲的領跑者。如果仔細分析一下中國四大城市的主流購房者。將會發現一個很奇怪的現象：在這些主流購房人群中真正自己掏錢買房自住的大概只占35％，這部分人是在中國改革開放中打拼出來的中產階層；有50％的購房人群是有著隱性收入或灰色收入的政府公務員以及律師、會計師、金融從業人員和壟斷行業的高層管理人員；有15％是中國其他城市的貪官、富商和部分外籍人士。也就是說，有65％的主流購房者是屬于錢來得輕松的一個群體。他們不在乎房價有多高，而在乎地段和是否值得炫耀。這種需求其實更助長了開發商為富人蓋高價房子的行為。

房地產業是關系我國經濟平穩發展的重要支柱產業，然而房價長期處于高位，其實對國家經濟安全和居民生活都是不利的，這早已引起了有關部門的關注并加大了調控力度，然而調控政策的實施效果關鍵在于貫徹落實，只有科學的調控和調控作用能夠有效發揮，才能保持房地產市場的持續、較快、健康發展。