真實(shí)的物業(yè)稅

正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革將帶來稅負(fù)增加，“物業(yè)稅出臺(tái)后房價(jià)會(huì)大幅下降”只是幻象

幻覺醒來

“開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金。”最近一段時(shí)間，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員在多個(gè)場(chǎng)合不約而同對(duì)此作出澄清。

他們明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。

盡管如此，“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價(jià)下降”的說法，仍在社會(huì)上廣為流傳，讓公眾充滿期待。

公眾的期盼，源于物業(yè)稅改革初期政府部門的宣傳。

始于2003年的新一輪稅制改革，要點(diǎn)是在1994年確立的分稅制框架下，對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中一項(xiàng)重要改革，是完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合重組，出臺(tái)物業(yè)稅，便是為地方政府設(shè)置主體稅種的一個(gè)考慮。

或許是為了獲得民眾的認(rèn)同，在提出要進(jìn)行物業(yè)稅改革后，相關(guān)部門在大力宣傳物業(yè)稅有這樣那樣好處的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)出臺(tái)物業(yè)稅的最主要的目的，其實(shí)是為地方政府設(shè)置一個(gè)支柱性稅源。他們更愿意向民眾宣傳的是——“物業(yè)稅出臺(tái)后，房價(jià)會(huì)大幅下降”。

這個(gè)說法自有其完整的邏輯。物業(yè)稅是借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。開征物業(yè)稅后，將把以往一次性交納的70年期的土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，改成按年收取，把一次性支出變成在若干年內(nèi)逐年支出。

這樣，房價(jià)中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費(fèi)，就變?yōu)樵诜慨a(chǎn)保有階段逐年繳納。2003年11月，時(shí)任財(cái)政部稅政司司長朱振民在一次講話中曾經(jīng)說：“通過吸納房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一些收費(fèi)，降低開發(fā)成本，房價(jià)會(huì)相應(yīng)下降。尤其是減輕了初次買房支出的負(fù)擔(dān)，使大多數(shù)老百姓有條件、有能力買到房。”

眾多專家學(xué)者對(duì)這個(gè)邏輯也給予首肯。他們認(rèn)為，土地出讓金納入物業(yè)稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，減少對(duì)土地的濫用，同時(shí)可為地方政府提供更穩(wěn)定、有持續(xù)性的財(cái)政來源；開征物業(yè)稅所引起的一次性房價(jià)降低，有利于中低收入消費(fèi)者購房；物業(yè)稅將消費(fèi)者的支付從很高的一次性支付，變?yōu)檩^低的一次性支付，加上未來的多次較小額支付，也有助于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定等。

基于物業(yè)稅改革初期政府部門的說明與承諾，社會(huì)公眾對(duì)“物業(yè)稅出臺(tái)后房價(jià)會(huì)降低”也充滿期盼。

“以稅代價(jià)”難行

可是，在政府部門提出“取消土地出讓金、出臺(tái)物業(yè)稅會(huì)帶來房價(jià)下降”的說法不久，有專家便指出，由物業(yè)稅替代土地出讓金的想法是錯(cuò)誤的，沒有可操作性。

“這樣做是把價(jià)、費(fèi)、稅混淆了。如果用‘稅’來代替‘價(jià)’，會(huì)帶來一系列弊端。”中國社科院財(cái)貿(mào)所研究員何振一對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。

在這些專家看來道理很簡單，就是“土地出讓金和物業(yè)稅乃是兩種不同性質(zhì)的東西”。

在中國，土地為國家所有。國家作為土地所有者，把最多為70年的土地使用權(quán)讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金。因此，土地出讓金準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格；也可簡單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。

物業(yè)稅則是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。

那么，以稅代價(jià)，是否可行？

專家認(rèn)為，土地出讓金由取得土地使用權(quán)者支付，物業(yè)稅則由不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主繳納。不僅支付主體不同，二者的資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉(zhuǎn)化。若取消土地出讓金，國家作為土地所有者在土地一級(jí)市場(chǎng)出讓土地便失去了依據(jù)，只能回到劃撥土地的老路。

倘如此，最大的受益者將是房地產(chǎn)開發(fā)商。取消土地出讓金后，那些與政府有良好關(guān)系、但資本實(shí)力不足的開發(fā)商，其開發(fā)成本將大幅降低，游戲空間將大大擴(kuò)展。

因此，取消土地出讓金一經(jīng)提出，房地產(chǎn)開發(fā)商立即應(yīng)聲附和說，“物業(yè)稅出臺(tái)后房價(jià)會(huì)降”。但這不過是“口惠而實(shí)不至”的幻覺。因?yàn)樵谇蟠笥诠┑氖袌?chǎng)條件下，追求企業(yè)利潤最大化的房地產(chǎn)商，不會(huì)主動(dòng)將取消土地出讓金帶來的成本下降讓利給購房者，房價(jià)下降不可能自動(dòng)出現(xiàn)。

事實(shí)上，近些年有關(guān)部門已不再有“開征物業(yè)稅可降低房價(jià)”的宣傳。目前，財(cái)政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局的一致看法，是未來開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金，在開征物業(yè)稅的同時(shí)，土地出讓金仍應(yīng)單獨(dú)交納。且征收土地出讓金的政策會(huì)更加明確，土地出讓金收支管理也會(huì)更加得到強(qiáng)化。

2006年12月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權(quán)出讓收入的范圍，要求加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。同時(shí)，對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。

“價(jià)、稅、費(fèi)”并存

中國不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本特征，一是內(nèi)外稅制不一致，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重；三是稅種繁雜，計(jì)稅依據(jù)差異大；四是存在著大量項(xiàng)目繁多、規(guī)范程度低的稅外收費(fèi)。

目前，中國的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度中，“價(jià)、稅、費(fèi)”并存。直接以房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種共有六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

具體而言，在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對(duì)外商投資企業(yè)和外籍個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，對(duì)國內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營業(yè)稅。

此外，與其他企業(yè)一樣，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)還涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加。

收費(fèi)項(xiàng)目更是繁多。中央政府出臺(tái)的收費(fèi)項(xiàng)目有20多種，地方政府出臺(tái)的收費(fèi)少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)、各種證書工本費(fèi)等。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，包括規(guī)劃、建設(shè)、工商、水利、電力、郵政、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、公安、城管等。

基于如此混亂的局面，新的房地產(chǎn)稅改革的方向，是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對(duì)內(nèi)外資企事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人一律征收房地產(chǎn)稅；同時(shí)，將房屋和土地合并征稅。清理取消不合理、不合法的收費(fèi)，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)化為稅收，將一部分經(jīng)營性收費(fèi)轉(zhuǎn)為由受益者付費(fèi)，將屬于地價(jià)的收費(fèi)歸入地價(jià)中。

自2003年11月起步的物業(yè)稅改革，即在這個(gè)方向上進(jìn)行。許多專家以及研究機(jī)構(gòu)的意見是，將目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并為物業(yè)稅；耕地占用稅實(shí)質(zhì)上與土地出讓金重復(fù)，這一稅種可以考慮取消。

土地增值稅的功能是國家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅，將來物業(yè)稅出臺(tái)后，因其依據(jù)評(píng)估值征稅已經(jīng)體現(xiàn)了國家對(duì)房地產(chǎn)增值的收益，因此可以取消土地增值稅。

而目前向外資收取的土地使用費(fèi)，和城鎮(zhèn)土地使用稅性質(zhì)相同，可合并進(jìn)物業(yè)稅。

實(shí)實(shí)在在增加的稅負(fù)

毫無疑問，在如此設(shè)計(jì)下，物業(yè)稅具備“好”的稅制的主要方面。例如，它能夠很好地調(diào)節(jié)稀缺的土地資源，讓多占地、占好地者多納稅；它對(duì)經(jīng)濟(jì)變化能做出靈活反應(yīng)，經(jīng)濟(jì)熱時(shí)稅負(fù)重，經(jīng)濟(jì)冷時(shí)稅負(fù)輕，故能夠發(fā)揮稅收的自動(dòng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的功能；等等。

但無論如何，土地出讓金作為土地使用權(quán)的交易價(jià)格不可能取消。政府曾經(jīng)宣傳的“物業(yè)稅出臺(tái)后房價(jià)降低”的基礎(chǔ)條件已不復(fù)存在。因此，對(duì)房屋業(yè)主而言，開征物業(yè)稅后意味著多了一個(gè)稅種，未來稅負(fù)將是實(shí)實(shí)在在的增加，而不是一廂情愿的減少。

這幾年，雖然政府相關(guān)部門已經(jīng)停止了“物業(yè)稅出臺(tái)會(huì)帶來房價(jià)下降”的宣傳，但對(duì)曾經(jīng)的錯(cuò)誤說法給社會(huì)公眾帶來的誤導(dǎo)，并沒有進(jìn)行認(rèn)真糾正，對(duì)公眾甚至一些學(xué)者的誤解一直保持沉默。

“這是不負(fù)責(zé)任的。應(yīng)當(dāng)讓公眾認(rèn)識(shí)到物業(yè)稅的本質(zhì)是稅負(fù)增加。”一位專家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。

更令人擔(dān)心的是，在2006年，稅收政策積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，為抑制投機(jī)、投資需求，大幅提高了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。

這與政府確定的“降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)、增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)”房地產(chǎn)稅費(fèi)改革目標(biāo)確是違背。而宏觀調(diào)控帶來的稅負(fù)增加，未來必將轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

納稅人稅負(fù)增加，是房地產(chǎn)稅制改革的最大阻力，對(duì)此財(cái)稅部門心知肚明。為使改革順利推進(jìn)，財(cái)稅部門已經(jīng)在考慮制定過渡性政策，如允許納稅人在過渡期內(nèi)逐步地增加稅負(fù)，將稅負(fù)增加的壓力在一定期間內(nèi)緩慢釋放；初期可以設(shè)定較高的標(biāo)準(zhǔn)，只對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅征稅，以取得公眾的支持；同時(shí)，對(duì)部分農(nóng)村和行政事業(yè)單位的用地、用房列入減免稅范圍，暫不對(duì)其征稅。

不過，無論如何，改革過程中政府對(duì)公眾的承諾難以實(shí)現(xiàn)，以及參與短期宏觀調(diào)控偏離改革的既定目標(biāo)，無疑會(huì)降低社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)稅改革的支持。作為政府，若政策目標(biāo)發(fā)生調(diào)整后難以兌現(xiàn)過去的承諾，應(yīng)向公眾進(jìn)行充分的解釋和說明。

中國房地產(chǎn)業(yè)稅種一覽

中國的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅：以房屋為征稅對(duì)象。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的出租收入。

城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

耕地占用稅：以納稅人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。

契稅：以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對(duì)象。以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。