穩步前進的中國房地產市場

漫步街頭，大大小小的房產廣告讓人目不暇接——“當自然與人相容，生活的風景也隨之精彩，盛世的繁華，一世的清凈，萬事俱備——進駐成熟現房”、“別讓等待削減了開門時的喜悅——一期現房即買即住”、“玩夠了，也該有個家，都市核心地帶，珍藏別墅風光”、“層層價相同，價同景不同”……

“廣告詞雖好，不如價格實在優惠多。”家住朝陽區定福莊的高先生快人快語。

“我和愛人月工資加起來有12000元，但我們目前沒有買房的打算。其實就家庭的收入狀況，按揭買房并不成大問題，但我們想繼續等等，看看政府對于房地產市場的調控政策能不能起到實際效用。”高先生說，在他周圍，有很大一批對房地產行業以及房屋價格走勢持觀望狀態的朋友，“我們都寄希望于國家的宏觀調控政策，以保障‘居者有其屋’。”高先生滿臉期待。

2003年6月，中國人民銀行出臺《央行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，又稱“121”文件。

2005年3月，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，八點要求控制房價漲幅過快，要求各地政府重視房價上漲過快這一現象。此即“老國八條”，

2005年4月，國務院出臺 “加強房地產市場引導和調控的八條措施”，即“新國八條”。

2006年5月，國務院出臺促進房地產業健康發展的六條措施，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。此即“國六條”。

新政時期的到來

“中國房地產宏觀調控，從2003年“121”文件的出臺，到國務院發出的“國八條”、“國六條”以及部委出臺的兩個實施細則，標志著中國房地產業新政時期的到來。”中國城市經濟學會副會長、當代城鄉發展規劃院副院長、中國社會科學院研究員劉維新在接受《經濟》記者采訪時表示。

“新政”的理論思想，其精髓集中到一點，就是對市場與政府相互關系的認識，是住宅生產的根本性問題。

是發揮住房的居住功能，還是“投資”功能；是為少數“富人”生產，還是為大多數工薪階層生產？歸根結底是為什么人的問題。在主導經濟發展實踐中的各種爭論，其實質集中于是建立自由放任的市場，還是建立有政府介入的市場。

在中央已經出臺的系列房地產宏觀調控政策中，對于這一點已有明確表示，即中國房地產是一個有政府介入，并對其加以強化管理的市場，中國房地產住房的建設是為大多數人服務、為滿足大多數工薪階層人民利益的市場。

“新政”實施，必有轉變。

劉維新將轉變歸納為五點：

第一是從結構、價格的自發形成到政府干預的引入。逐漸引導房地產市場向健康方面發展。即房地產行業不是一個自由的市場，而是一個由政府宏觀調控的市場。也就是說，從住房建設結構、面積，到價格都要有政府行為的干預。

第二是從一味的擴大需求投資到控制住房消費的引入。即住房的主要功能是居住，而不是投資。從住房結構到面積的控制，90m2以下住房必須達到70%以上。抑制“投資”需求，保障中低收入者的居住需求消費。

第三是從大力引進房地產外資到控制“熱錢”炒房。

第四是從推進住房商品化向強調社會保障的轉變。明令指出各城市必須建立住房社會保障機制。建立廉租房制度，完善住房社會保障體系等。

第五是從粗放型的擴張發展到向集約協調發展模式轉變。尤其是在國務院劃出耕地保有量的紅線后，把土地的節約、集約利用放到了首位。

充滿想象空間的未來房價

一份由建設部立項、上海社科院房地產業研究中心和上海市房產經濟學會歷時4年多完成的報告顯示，經過兩年宏觀調控，整個上海房地產市場發生了非常明顯的改變，上海房地產市場各項數據正趨于正常，上海房價6年來首跌，調控逐見成效。

這份名為《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》的報告將上海市場作為局部運行的范本進行示例，旨在“構建國內房地產市場的風險預警體系”。

報告中的價格指標研究顯示，上海房地產指數的增長速度從2003年到達頂點后開始放緩，與作為參照系的消費物價指數相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年上海房價指數高出消費物價指數6.2%，已經進入“正常”范圍。

而在另一項上海商品住房價格指數預警表中，上海住宅的價格上漲幅度已經低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”，這一數據成為2000年以來的首次負值。

“下滑是必然的趨勢。因為國家先后進行了這么多次強大的調控。”劉維新斬釘截鐵。

我國的房地產市場，不是自由放任的市場，是以政府介入，強化土地、金融、稅收和房屋管理的市場。也必須是“四項”管理到位（管理政策到位、金融政策到位、稅收杠桿到位、房屋管理到位）的房地產市場，在嚴格控制炒作背景下，房價會逐步平穩和下降，這是今后中國房地產價格的總趨勢。

如何發揮土地公有制作用，從根本上調控住房價格？對于這點，劉維新認為，大致可以從四方面入手。

第一，以建立資源節約型，環境友好型社會為基礎，合理安排土地資源的節約集約利用，將稀缺的土地資源發揮出最大的資源價值效益，以確保中國經濟社會的可持續發展。統籌城市與鄉村的土地資源以達到集約利用的目的。

第二，要在社會實踐中注重樹立社會主義的理財觀念，克服鋪張浪費現象，積極引導民眾的投資意向和領域，逐步規范以土地有償使用為前提的土地利用形式，提倡土地生產領域的投資，要達到發展生產、創造價值的理財目的。

第三，改變土地出讓方式。在城市建設中和遵循土地有償使用、房屋按質論價的基本準則，在土地前期開發中將原土地使用者的利益納入政府房屋開發的利益考量之中，并且在優先滿足其安置的前提下，把整理出來的建設用地，按照城市規劃的用途和設計要求，明確與其土地區位條件相適應的房屋建設標準及相應造價。

通過招標、投標的方式，向建筑商推出，并允許中標的建筑商擁有在房屋市場按照政府科學測算出來的房屋造價及其相應的利潤標準，以合理的房屋售價向市場銷售；規定城市中凡是具有戶籍資格符合購房規定的廣大購房者可依據自身的經濟條件和支付能力，通過房屋市場獲得相應住房，并按其房屋所在土地區位條件的規定，向政府所屬部門按年度交納土地租賃使用費。從而把70年一次付清的高額土地使用費化整為零，以此方便于民，使需要購房（自住）的廣大群眾，能夠買得起，也住得起的住房。

第四，要從立法的角度，在相關法律中進一步明確依托土地形成的不動產中，土地作為社會主義公有制所理應具有的核心價值，即積極體現土地利益歸民眾共享，而不是歸部門、利益集團所有的真正意義上的公有制。

土地作為公有資產，不能以任何形式變相地化公為私，土地只能有償有期限地使用，并以此為準則進一步規范土地價值所有者的實現形式，并在宏觀調控中依托土地才能進行房屋建設及其在經營中發揮絕對的主導作用，使土地調控落到實處。這樣既控制住了住房的炒作，房價也就會自然而然地下降了。

不甚準確的渣打說法

據報道，英資渣打銀行3月29日發布研究報告認為，相比于其他亞洲國家，中國房地產市場已進入不穩定狀態。

這是渣打銀行首次發表上述觀點。報告指出，衡量一國房地產市場是否出現泡沫，不能單純看房價，而應參照房屋租金(相當于股票市盈率)、建筑投入/GDP、未歸還按揭貸款/GDP3項指標。

“渣打銀行的這個判斷當然不是完全正確的，”劉維新表示，個別城市房價過高現象，已經引起了國家有關部門的重視，調控措施將緊跟其后。

目前我國個人住房貸款已經超過兩萬億。這其中有兩個因素：第一，由于之前的住房按揭貸款比較低，特別是這幾年實行貨幣化以后，發展很快，增長了幾十倍，這個速度在國外來看是沒有的。第二，利益因素。我國目前存在的一些貸款潛伏著一定的風險。

對于房地產市場的未來，劉維新表示：“目前某些城市房價過高問題已經引起了相關部門的高度重視，政府的相關部門也已經相繼出臺了一系列行之有效的政策和措施。相信房地產行業會在政府的宏觀調控下，步入健康良性發展的循環軌道。”