非均衡條件下房地產(chǎn)價格變化的主要因素及動力機制

摘要:房地產(chǎn)市場是一非均衡的市場，特殊的市場性質(zhì)和獨特的商品屬性決定了房地產(chǎn)價格的變化既要受供求關(guān)系的影響，又不能單純的依靠供求關(guān)系，還必須通過政府相關(guān)的政策加以引導，調(diào)控房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導經(jīng)濟預期#65377;縱觀供需兩方面，在影響房地產(chǎn)價格變化的因素中，成本價格是價格變化的基礎(chǔ)，消費者的購買能力與購買欲望是決定因素，而國家的政策具有雙重影響，且影響房地產(chǎn)發(fā)展的全過程#65377;房地產(chǎn)的價格也在市場機制和預期機制的共同作用下發(fā)展和變化#65377;

關(guān)鍵詞:非均衡;房地產(chǎn)價格;政策

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)06-0186-03

20世紀90年代以來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，到2004年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)火暴場面，以至有些地區(qū)出現(xiàn)嚴重的房地產(chǎn)“泡沫”#65377;很多專家學者發(fā)表文章，對房地產(chǎn)價格上漲提出自己的觀點，“泡沫論”與“非泡沫論”針鋒相對#65377;筆者認為，雖然我國沒有全國性的房地產(chǎn)“泡沫”，但確實存在一些大城市及城市的部分地區(qū)價格虛漲，投機旺盛的局面#65377;怎樣調(diào)控房地產(chǎn)價格，防止房地產(chǎn)價格過渡上升引起泡沫經(jīng)濟是一個深刻的問題#65377;本文從房地產(chǎn)市場的非均衡性#65380;房地產(chǎn)的資源和資產(chǎn)兩重性出發(fā)，論述影響房地產(chǎn)價格的主要因素及引發(fā)房地產(chǎn)變化的動力機制，以尋求解決問題的關(guān)鍵#65377;

１ 房地產(chǎn)市場是非均衡的市場

經(jīng)濟學上的非均衡理論是相對一般均衡理論而言#65377;一般均衡理論是法國經(jīng)濟學家瓦爾拉斯在1874年出版的《純粹經(jīng)濟學要義》一書中提出的#65377;他認為，在現(xiàn)實生活中，所有商品的價格#65380;供給和需求都是相互聯(lián)系的，只有當所有商品的價格都達到了供給和需求相等的程度時，市場便處于一般均衡狀態(tài)#65377;這種理論的存在基于以下基本假設(shè):市場是競爭充分的市場;市場信息是暢通的;價格漲跌是自由的，只依據(jù)市場供求關(guān)系，不存在其他非經(jīng)濟力量;主體只根據(jù)價格信號來調(diào)整供求關(guān)系，不知道數(shù)量信號#65377;從一般均衡理論的定義中可知，房地產(chǎn)市場是非均衡的市場#65377;這是因為:

1.1 房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性

這是由房地產(chǎn)的位置固定性#65380;質(zhì)量的差異性決定的#65377;房地產(chǎn)商品不能自由流動，因此被稱為不動產(chǎn)#65377;由于不可移動，在某一地區(qū)出現(xiàn)供求失衡時，不可能從另一地區(qū)調(diào)入或輸出進行調(diào)配，達到平衡#65377;而只能通過引導調(diào)整供求結(jié)構(gòu)，以接近平衡#65377;

1.2 房地產(chǎn)市場是壟斷的市場

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)必須以取得土地為前提，房地產(chǎn)的壟斷性是由土地的壟斷性決定的，目前土地的一級市場完全由政府控制，而二#65380;三級市場還很不發(fā)育，因此，土地的價格具有明顯的壟斷性#65377;同時，房地產(chǎn)的價格十分昂貴，限制房地產(chǎn)市場的可進入性，使參與的人數(shù)受到影響#65377;無論是房地產(chǎn)的開發(fā)商還是購房者可進入性均較弱，很多人都被限制在市場之外，不能進行充分的市場競爭，在價格的制定上具有較強的壟斷性#65377;

1.3 房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場

完全競爭的市場有四個要素:信息充分#65380;商品同質(zhì)#65380;廠商自由出入#65380;交易雙方人數(shù)眾多#65377;而我國的房地產(chǎn)市場信息很多都是不公開的，對于消費者來說獲得信息的渠道很有限#65377;所有信息的真實性也有待考證#65377;對供求雙方來說是不公平的#65377;由于市場的地區(qū)性，很難有同質(zhì)的商品供給#65377;由于房地產(chǎn)價格的昂貴性，對于供求者來說具有較強的資金限制，限制了參與的人數(shù)#65377;因此，房地產(chǎn)市場是不完全的競爭市場#65377;

1.4 房地產(chǎn)市場是一個投機的市場

房地產(chǎn)不僅是一種資源，還是一種資產(chǎn)#65377;作為資源，一種生活必需品，具有價值與使用價值#65377;同時又是一種資產(chǎn)，具有投資品的特點，如同股票#65380;證券等其他有價證券一樣具有投資性，因此，價格的變化深受市場主體的心理預期的影響，價格的變化，有很強的不確定性#65377;

2 非均衡條件下房地產(chǎn)價格變化的因素分析

在非均衡的條件下，商品的價格也受供求關(guān)系的影響，通過市場調(diào)節(jié)達到相對的均衡態(tài)#65377;但在市場失靈的同時政府要通過宏觀調(diào)控手段進行有效的干預#65377;因此，從供求兩方面分析影響房地產(chǎn)價格的主要因素#65377;

2.1 影響房地產(chǎn)供給的因素

2.1.1 房地產(chǎn)的價格

房地產(chǎn)的商品性決定了價格的變化影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系#65377;在其他因素不變的情況下，供給的量變與價格呈正相關(guān)，即房地產(chǎn)價格的上漲會刺激開發(fā)商增加房地產(chǎn)的供給#65377;但由于房地產(chǎn)的供給嚴重依賴于土地供給，又具有明顯的區(qū)域性，由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，供給相對價格的變化具有明顯的時滯性#65377;因此，要求房地產(chǎn)的供給各方認真做好前期的調(diào)查工作，客觀預測市場的變化趨勢，提前做好引導#65380;規(guī)劃和防范工作#65377;

2.1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)成本

從成本構(gòu)成的角度看，房地產(chǎn)的價格由以下幾部分構(gòu)成，用公式表示為:房地產(chǎn)的價格=土地取得費+土地開發(fā)費+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤［1］#65377;在市場價格穩(wěn)定的條件下，開發(fā)成本增加，如土地價格#65380;建筑材料價格#65380;拆遷成本的上漲，以及新材料#65380;新技術(shù)#65380;新工藝的使用均使開發(fā)成本增加，再加之勞動力工資#65380;利息等增加，使開發(fā)商獲得利潤減少，利潤率下降，市場供給量減少#65377;

2.1.3 國家相關(guān)政策

政府的土地供應(yīng)政策#65380;金融政策和財政政策都影響房地產(chǎn)市場供給#65377;國家為了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)過熱，每年土地的供應(yīng)是有限的，減少土地供給量，地價就可能趨升，房地產(chǎn)開發(fā)成本趨增，房地產(chǎn)供給量便會趨減，兩者是正相關(guān)的#65377;金融政策對房地產(chǎn)市場供給量的影響主要通過貸款規(guī)模#65380;利率水平等來實現(xiàn)#65377;房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款的依賴性很高#65377;在個人購房中，購房者75%以上依賴國家貸款，而開發(fā)商中80%以上的資金直接或間接來源于銀行貸款［2］#65377;因此，貸款的比例及利率的變化對供需雙方都存在影響#65377;政府還可以通過財政稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資，如提高房地產(chǎn)稅率可以減少房地產(chǎn)供給量的作用;對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通居民住宅予以低息財政貸款和銀行貸款貼息，會增加房地產(chǎn)供給量#65377;

2.1.4 開發(fā)商對未來房地產(chǎn)價格的預期

開發(fā)商對未來商品住宅價格的預期，在一定時間內(nèi)對房地產(chǎn)價格的變化也有很大的影響#65377;如果開發(fā)商認為未來房地產(chǎn)價格有上漲空間，就會將現(xiàn)有房地產(chǎn)待價而沽;反之，則會采取各種促銷手段刺激需求#65377;

2.1.5 其他條件

房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量及投資偏好也對房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生影響#65377;開發(fā)商數(shù)量多，可提供的產(chǎn)品數(shù)量可能增加;投資者愿意把資金投入到房地產(chǎn)市場上而不是其他贏利渠道也會增加供應(yīng)#65377;

2.2 影響房地產(chǎn)需求的因素分析

2.2.1 消費者特征

消費者個體的家庭經(jīng)濟狀況#65380;家庭的人口構(gòu)成和結(jié)構(gòu)都對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響#65377;在房地產(chǎn)市場中，不同收入的家庭，負擔能力是不相同的，在選擇房地產(chǎn)的規(guī)模#65380;檔次#65380;區(qū)位等是有差異的#65377;就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房狀況相對較差，都具有改善住房條件的需要，尤其自我國取消福利分房實行貨幣補貼以來，由于增加了購房的專項補貼，這些低收入人群逐漸轉(zhuǎn)變成了潛在的消費者，但是需求價格受到支付能力的制約仍然處于較低的水平#65377;而中高收入家庭的住宅需求已經(jīng)趨于對住宅檔次#65380;服務(wù)和內(nèi)外環(huán)境的較高層次上#65377;在過去的實證研究中，也得出家庭年收入與住宅價格是呈正相關(guān)［3］#65377;另外，從人口的總量來看，人口減少，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)地減少;家庭小型化，會導致所需住宅套型較小，但同時也會增加住宅的套數(shù)#65377;

2.2.2 房地產(chǎn)的價格

在一定購買力條件下，房地產(chǎn)價格下降，人們的需求量增加#65377;房地產(chǎn)價格和國民收入狀況同作用于房地產(chǎn)市場需求，決定潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮碾y易程度#65377;

2.2.3 國家相關(guān)政策

影響消費性需求的政策主要有住房政策和財政貨幣政策#65377;一些有利需求的金融政策(如低息貸款#65380;減免稅費等)#65380;戶籍制度的改革#65380;取消福利分房#65380;實行貨幣補償?shù)日叽碳ち擞行枨蟮脑黾樱绕涫蔷幼⌒苑康禺a(chǎn)#65377;

2.2.4 經(jīng)濟預期

以消費為主要目的房地產(chǎn)需求者關(guān)心近期投入的最大化，而非投資者關(guān)心遠期收入最大化#65377;當預期房地產(chǎn)價格還會下跌時，有效需求往往作為潛在需求沉淀下來，當預期上漲時，潛在需求會提前轉(zhuǎn)化為有效需求，當良好的預期持續(xù)時間較長時，甚至會出現(xiàn)房地產(chǎn)的泡沫#65377;

2.2.5 其他條件

人口規(guī)模#65380;消費偏好等也會影響房地產(chǎn)的需求#65377;一般而言，人口規(guī)模較大的國家和地區(qū)，其住宅需求量也相應(yīng)較大，從而導致其住宅價格也相對較高#65377;而人口較少的國家和地區(qū)，即使家庭收入水平相近，其相應(yīng)的住宅價格也會較人口規(guī)模大的國家和地區(qū)要低#65377;在家庭收入水平一定的條件下，消費者的偏好影響也較大#65377;

３ 非均衡條件下房地產(chǎn)價格的變化機制

3.1 市場機制

在非均衡條件下，過多的供給#65380;房地產(chǎn)閑置和過度的需求同時存在#65377;價格變化呈現(xiàn)特殊的規(guī)律，見圖#65377;假設(shè)市場上有閑置的房地產(chǎn)存在，作為存量市場其中的一部分并不很快出售，假設(shè)這一部分存量為Q，供給曲線和需求曲線決定的均衡價格為P0，如果市場價格高于P0時(如P1)，此時供給S超過需求，導致過度供給，若實際需求量為Qa，供給量為Q，則閑置量為CA，均衡條件下閑置量為BC，過度供給量為AB，此時價格的運動方向?qū)⑾蚓鈨r格下降#65377;如果市場價格低于均衡價格(如P2)，需求人數(shù)增加，將會出現(xiàn)過度的需求，假如實際交易量為Qd，則過度需求量為DE，均衡條件下的閑置量為EF，這時價格的運動方向?qū)⑸仙呄蚓鈨r格#65377;

3.2 預期機制

預期是指對當前決策有關(guān)變量的未來值的預測#65377;由于房地產(chǎn)不僅是一種資源，是生產(chǎn)和生活不可缺少的要素，具有消費品的特點，同時也是一種資產(chǎn)，是資本市場上重要的投資對象，也是家庭和國家財富的組成部分，具有投資商品的特性#65377;在保值和增值的心理驅(qū)使下，投資行為大量存在，房地產(chǎn)需求受預期的影響更大#65377;也正因為這種經(jīng)濟行為，使房地產(chǎn)市場容易造成泡沫，泡沫形成時，預期價格越高，投機者預期的資本收益率越高，便增加對現(xiàn)期房地產(chǎn)的購買與囤積，以期望更高的價格拋出，獲取更加豐厚的利潤#65377;需求量在良好預期的驅(qū)使下也會增加，會有部分消費者存在投機的心理，從買賣的過程中以獲取資本的增值#65377;因此，存在著隨著價格上漲的同時，出現(xiàn)供需兩旺的局面，造成了市場的虛假繁榮，引起了進一步漲價的預期，從而形成了自我強化作用的正反饋，最終使房地產(chǎn)價格膨脹成為泡沫#65377;

４ 結(jié)論

房地產(chǎn)市場是一非均衡的市場，不同于一般的商品市場，特殊的市場性質(zhì)和獨特的商品屬性決定了房地產(chǎn)市場不能單純地依靠價格變化來調(diào)節(jié)供求關(guān)系，還必須依托宏觀政策加以引導與調(diào)控#65377;通過制定相關(guān)的土地供應(yīng)#65380;土地價格政策#65380;金融信貸政策等調(diào)解房地產(chǎn)發(fā)展的土地與資金來源，進而來調(diào)控房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導經(jīng)濟預期#65377;因此，縱觀供需兩方面，在影響房地產(chǎn)價格變化的因素中，成本價格是價格變化的基礎(chǔ)，消費者的購買能力與購買欲望是決定因素，而國家的政策具有雙重影響，而且影響房地產(chǎn)的產(chǎn)前#65380;產(chǎn)中#65380;產(chǎn)后的全過程#65377;房地產(chǎn)的價格也在市場機制和預期機制的共同作用下發(fā)展和變化#65377;

參考文獻:

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［3］ 吳建峰.我國城市住宅價格研究［J］.城市開發(fā)，2002，(2):38-39.

Factors of Real Estate Prices Changed and Power Mechanism on the

Nonequilibrium State

LIU Jing-wei

(City and Environment Department， Eastern Liaoning University， andong 118001， China)

Abstract: The real estate market is a nonequilibrium market，special market property and special merchandise attribute to come to a decision real estate price of variety since want under the influence of supply relation， and then can＇t depend on a supply relation purely， have to also take in to guide， adjust supply amount and supply structure of controling the real estate through the government related policy， guide an economy expectation.Take a wide view supply and demand both side， in the influence the real estate price the factor of the variety， the cost price is the foundation of price variety， the consumer purchases an ability and purchases desire to decide a factor， but the policy of nation have dual influence， and influence the whole processeses of real estate development.The price of real estate also develops and changes under the common function of the market mechanism and the expectation mechanism.

Key words:nonequilibrium; real estate prices; policy