三峽庫區(qū)移民城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究

摘 要：開縣是三峽庫區(qū)移民搬遷重點城市。作為區(qū)縣級市場，開縣新城商業(yè)地產(chǎn)有其自身特點。要確保開縣新城商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，必須注重業(yè)態(tài)定位和后期經(jīng)營，促進商業(yè)物業(yè)開發(fā)與旅游休閑地產(chǎn)相結(jié)合，形成開縣新城與萬州區(qū)域經(jīng)濟互補互動。

關(guān)鍵詞：三峽庫區(qū)；移民城市；商業(yè)地產(chǎn)；開縣新城；開發(fā)策略

中圖分類號：F061.5；F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1008-6439(2007)04-0026-05

Research on commerce and real estate development of immigration cities in Three Gorges Reservoir Area

—Taking Kaixian County of Chongqing as an example

BAO Lei，REN Hong

(School of Construction Management and Real Estate，Chongqing University，Chongqing 400045，China)

Abstracts：Kaixian County is one of the key immigrant cities in the Three Gorges Reservoir area.As the regional and county level market，the commercial real estate of Kaixian County has its own characteristics and problems.This paper finds that，if commercial real estate and regional economy of the new city of Kaixian County are sustainable development，industry position and post-business must be paid attention to，the combination between business real estate exploitation and tourism entertainment must be promoted，and economic support and interaction between the new city of Kaixian County and Wanzhou must be rationalized.

Key words：Three Gorges Reservoir area；immigrant city；commercial real estate；new city of Kaixian County；exploitation strategy

當前，三峽庫區(qū)的移民搬遷正在緊鑼密鼓地進行著，移民搬遷城市的房地產(chǎn)市場也成為政府與房地產(chǎn)商共同關(guān)注的焦點。然而，與一般的區(qū)域性房地產(chǎn)市場相比，移民搬遷城市的房地產(chǎn)市場具有明顯的自身特點，即房地產(chǎn)業(yè)的市場化和住宅的商品化程度，遠遠低于同級別的其他區(qū)縣城市。商業(yè)地產(chǎn)更是存在土地供給過量、開發(fā)不夠規(guī)范、不重視后期經(jīng)營等多方面問題，嚴重影響了區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及經(jīng)濟增長，為今后的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展埋下了隱患。開縣是三峽庫區(qū)移民搬遷的重點城市之一，同樣存在以上問題。

一、開縣新城商業(yè)地產(chǎn)存在的問題

開縣新縣城布局采取片區(qū)組團、遠期(2020年)形成，由中心城區(qū)、白鶴片區(qū)、竹溪片區(qū)組成的“一城三片”格局，其中中心城區(qū)又由漢豐、豐樂和鎮(zhèn)東三部分組成。本文研究的新城范圍是指漢豐片區(qū)，即中吉、安康和平橋三個組團建設區(qū)域。根據(jù)對開縣新城的幾次實地調(diào)查，可以看出開縣新城商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀存在的問題主要有以下幾點：

1.純商業(yè)物業(yè)供給過量。根據(jù)對開縣新城的幾次實地調(diào)查，在開縣新城的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有七個涉及純商業(yè)開發(fā)的項目，純商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積和已售面積的對比如圖1。可見，開縣新城純商業(yè)的已售面積和開發(fā)面積差距明顯，也就導致純商業(yè)物業(yè)空置率很大，大部分都在50%以上，有的甚至高達100%，也即完全沒有出售。這種現(xiàn)象是開縣新城商業(yè)物業(yè)存在的根本問題，用于商業(yè)物業(yè)的土地供給量超標。

圖1 開縣純商業(yè)物業(yè)開發(fā)情況

2.多數(shù)純商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)不明確。目前，開縣新城區(qū)內(nèi)純商業(yè)物業(yè)檔次不高，缺乏新鮮的商業(yè)主題。業(yè)態(tài)定位不清直接導致開縣新城商業(yè)同質(zhì)化、重復建設嚴重等問題，無法利用其地理位置及規(guī)模上的優(yōu)勢帶動整個開縣新城商業(yè)檔次的提升。

3.純商業(yè)物業(yè)沒有統(tǒng)一規(guī)劃。開縣新城純商業(yè)物業(yè)在統(tǒng)一規(guī)劃方面缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，導致在實際操作中，沒有做到分層次商圈的打造。定位不準的原因在于相關(guān)調(diào)研水平不夠，對市場把握不準，于是盲目跟風、隨意炒作，任由開發(fā)商自己進行選址與開發(fā)，自由度過大。

4.忽視后期經(jīng)營。開縣新城商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)由于套用住宅開發(fā)的模式而日益走入困境。住宅開發(fā)只需要考慮房地產(chǎn)開發(fā)方面的問題，而商業(yè)項目卻不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)知識，還需要在資本運營、商業(yè)經(jīng)營領域?qū)I(yè)運作。雖然有些商業(yè)物業(yè)銷售得很好，但往往在后期經(jīng)營上問題不斷，輕者投資回報得不到實現(xiàn)，重者甚至剛開業(yè)就停業(yè)而導致多方矛盾。

二、開縣新城商業(yè)地產(chǎn)供應預測研究(2007—2015年)

(一)開縣新城商業(yè)地產(chǎn)供應量預測

1.我國各大城市人均商業(yè)面積情況。按國際通行標準，對一個城市來說，商業(yè)物業(yè)面積達到(常住人口)人均1.0 m²即為臨界點，飽和上限為1.2 m²。近幾年來，我國各大城市的人均商業(yè)物業(yè)面積占有情況：深圳、北京、上海、珠海、沈陽、福州的人均商業(yè)面積依次是1.02、0.78、1.75、2.39、0.8、1.8 m²。可以看出，我國有不少城市商業(yè)物業(yè)的人均占有量都存在過量現(xiàn)象。重慶目前約3 100萬人口，相關(guān)部門提供的重慶市人均商業(yè)地產(chǎn)面積為0.84 m²。根據(jù)在建的商業(yè)地產(chǎn)面積計算，預計人均將擁有1.2 m²商業(yè)地產(chǎn)。以重慶主城區(qū)1 000萬人口計算，飽和底線在1 200萬m²左右。

2.開縣新城純商業(yè)物業(yè)土地供給量預測。由調(diào)查結(jié)果可知，開縣新城近幾年商業(yè)物業(yè)總面積為A₀=30.6萬m²。開縣新城現(xiàn)有常住人口P₀=12萬人，目前的人均商業(yè)物業(yè)面積為2.55 m²，已經(jīng)大幅度超過了國際通行的標準人均面積。根據(jù)人均商業(yè)物業(yè)的飽和上限1.2m²/人，則開縣新城的商業(yè)物業(yè)飽和量應該為A₁=12*1.2=14.4萬m²，開縣新城目前的商業(yè)物業(yè)存量為A₀－A₁=16.2萬m²。根據(jù)不同的建筑容積率2.0、2.5和3.0，以及不同的人口增長率8%、10%、12%、15%、18%，可以預測開縣新城2007～2015年的人均商業(yè)物業(yè)面積及相應增加的土地供應量如表1，建筑容積率2.0時，土地供給趨勢如圖2。

圖2 土地供給量趨勢圖

(二)開縣商業(yè)物業(yè)價格預測分析

1.我國各大城市商業(yè)物業(yè)價格情況。業(yè)內(nèi)一般認為，住宅與商鋪的售價比是2∶3，也即按照住宅和商鋪價格比來說，合理的商鋪價格是住宅的2～3倍。成熟市場情況下，商鋪與住宅的價格之比為4∶1～5∶1。在南方城市(包括香港)，同等區(qū)位同期推出的商鋪與住宅的價格比一般為6∶1；在北京，商鋪與住宅的售價比率僅為2∶1～3∶1；上海近幾年由于商鋪投資熱不斷升溫，商鋪價格與同一地區(qū)住宅房的價格比拉大到2.5～6∶1之間，而像南京西路、淮海中路等頂級商業(yè)街商鋪與同一地區(qū)住宅房的價格比則更大。許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當?shù)氐纳啼亙r格基本是住宅價格的5～10倍，甚至更高。

2.開縣房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)物業(yè)的合理價格。對于開縣新城目前11家房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場調(diào)查，可以得到開縣純商業(yè)物業(yè)的銷售價格情況，其中一層價格范圍在6 000元/m²～8 500元/m²之間，一、二層均價范圍在4 500元/m²～6 560元/m²之間。而開縣新城住宅平均價格794元/ m²，那么商鋪與住宅的價格比為6∶1～11∶1之間，大于一般情況下的商鋪與住宅之比。根據(jù)商業(yè)物業(yè)與住宅價格的合理比值，可以預測開縣的商業(yè)物業(yè)均價應該為3 176～3 970元/ m²。但是，由于商業(yè)物業(yè)的銷售價格受很多外在因素的影響，如地段、環(huán)境、交通等，所以商業(yè)物業(yè)的價格相對于住宅價格浮動較大，預測只能提供一種理想數(shù)據(jù)以供參考。

三、開縣新城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對策

(一)開縣新城統(tǒng)一商圈規(guī)劃

經(jīng)營商店的商圈一般包括三個結(jié)構(gòu)層次，即核心商圈、次級商圈、邊緣商圈。核心商圈是城市的主要商圈，是目標顧客分布最集中、購買頻率最高的區(qū)域，一般包括了商店50%～80%的目標顧客；次級商圈是商店的次要商圈，目標顧客分布較分散，約占商店總顧客數(shù)量的15%～25%；邊緣商圈包括其他所有的顧客，分布更加分散^[1]。商業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃上應該有合理定位，如通過在安康商業(yè)中心、中吉片區(qū)商業(yè)中心以及平橋片區(qū)商業(yè)中心分別打造不同層次的經(jīng)營商圈來實現(xiàn)。

1.核心商圈打造。在安康商業(yè)中心圍繞大時代、香港城打造出一個核心商圈。核心商圈主要配置購物中心、百貨店、大型超市、專業(yè)店、專賣店等新型主力業(yè)態(tài)。因此，相應的商業(yè)物業(yè)價格應該實行差別定價，與周圍價格形成較為鮮明的差別。目前核心區(qū)香港城一層的價格是8 500元/m²，而核心商圈以外的商業(yè)價位，如未來的工業(yè)品市場的均價在4 500元/m²。形成價格差異的目的就是為了找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，吸引大型名牌店的加盟。

2.次級商圈打造。在安康商業(yè)中心的核心商圈以外、中吉片區(qū)商業(yè)中心以及平橋片區(qū)商業(yè)中心分別打造出一個次級商圈。商業(yè)的功能定位為一般中低檔零售、批發(fā)配送和社區(qū)商業(yè)服務。商業(yè)業(yè)態(tài)以超市、折扣店、便利店、專業(yè)店、專賣店、廠家直銷中心、倉儲會員店等業(yè)態(tài)為主。相對應的價格應該比核心商圈低，主導價格在4 000～5 000元/m²，一般不會比核心商圈商業(yè)物業(yè)的價位高。

(二)注重業(yè)態(tài)定位規(guī)劃

在總體區(qū)域商業(yè)環(huán)境的影響下，純商業(yè)物業(yè)在業(yè)態(tài)上要有統(tǒng)一的定位，同時又要與項目周邊的業(yè)態(tài)互補，形成一種差異化的競爭狀態(tài)。要從商業(yè)的階梯性和互補性來定位項目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。商業(yè)的階梯性源于消費目標群，高中低檔的商品適合不同階層的購買力，而其互補性則要求不同業(yè)態(tài)中的商品功能具有互補作用。定位不準的商場當然在市場上無法成功。此外，業(yè)態(tài)組成應更為開放，充分提升純商業(yè)物業(yè)的使用價值，重點發(fā)展外向型商業(yè)，鎖定目標客戶群，充分吸納現(xiàn)有純商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成，從而推動純商業(yè)成為區(qū)域規(guī)模商業(yè)的核心，具備相當程度的局部商業(yè)環(huán)境和經(jīng)營性消費模式。

(三)注重后期經(jīng)營

商業(yè)地產(chǎn)運營服務相對門檻較高，既要了解商業(yè)，也要了解房地產(chǎn)，而商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全是兩個行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容還相對少一些，而商業(yè)的內(nèi)容非常多，也很復雜。開發(fā)商觀念的這種轉(zhuǎn)變是市場的驅(qū)動，也會對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和專業(yè)分工有很大的推動作用^[2]。將Living Mall理念運用于商業(yè)運作，其核心在于將商業(yè)地產(chǎn)項目運作的基本點放在商業(yè)經(jīng)營上，最大限度滿足客戶需求。Living Mall，簡單地講就是“全生活廣場”，不僅具有購物功能，還具有政府服務功能、醫(yī)療服務功能等全方位生活功用。這樣的新模式，不僅能帶來商業(yè)利潤，而且可以改善市民生活水平，提升城市整體經(jīng)濟功能。

(四)開縣新城與萬州區(qū)域經(jīng)濟互補型定位

“萬開”高速開通以后，開縣新城經(jīng)濟會受到一定程度的影響，因為萬州地處長江中上游結(jié)合部、三峽庫區(qū)腹心，自古以來因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，是長江十大港口之一，本身就是商貿(mào)中心。就目前來看，開縣新城與萬州區(qū)域經(jīng)濟互補型定位研究應當突出以下幾個方面。

1.開縣新城定位為萬州的城市后花園。隨著萬州人氣和商氣的提升，房屋租賃市場也顯得非常活躍，不少商家搶灘萬州。萬州是三峽庫區(qū)中心城市和重要的物資集散地，商業(yè)地產(chǎn)有較大的上升空間。開縣新城未來的城市定位應充分利用其生態(tài)特色，發(fā)展綠色經(jīng)濟，構(gòu)建縣域生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)，建設具有最佳人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城，構(gòu)架成萬州的一個衛(wèi)星城或萬州的城市后花園。

2.積極開展旅游資源方面的開發(fā)與合作。萬州和開縣兩地具有豐富的旅游地產(chǎn)資源。近年來，兩地都把綠色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來加以發(fā)展。但是旅游資源條塊分割，各自為政，整體優(yōu)勢沒有充分發(fā)揮出來。因此，在旅游業(yè)的發(fā)展上，兩地應盡量做到統(tǒng)一規(guī)劃，搞好跨區(qū)域旅游地產(chǎn)的共同開發(fā)，加強區(qū)域內(nèi)外的聯(lián)合促銷，實行旅游網(wǎng)絡資源、旅游信息資源的共享。

3.原材料的初級市場。開縣地區(qū)雖然是礦產(chǎn)資源豐富，但是多年來豐富的資源優(yōu)勢并沒有轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品優(yōu)勢。究其原因，主要是大部分的資源開采企業(yè)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，企業(yè)規(guī)模小，生產(chǎn)技術(shù)落后，產(chǎn)品大都屬于基礎性的上游產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)鏈短，加工程度低。因此，一方面應充分利用兩地的先進技術(shù)和資金，聯(lián)手開發(fā)當?shù)氐膬?yōu)勢資源，提高產(chǎn)品的加工增值能力，延長產(chǎn)業(yè)鏈。另一方面，應依據(jù)市場需求和比較優(yōu)勢原則，調(diào)整投資方向，重點開發(fā)那些有市場、發(fā)展前景好的能源和原材料加工業(yè)。

4.農(nóng)產(chǎn)品的初級市場。開縣素有“桔鄉(xiāng)”的美譽，特別是“渝開”牌優(yōu)質(zhì)錦橙聞名遐邇，是全國柑桔生產(chǎn)樣板縣，柑桔種植面積已達30萬畝，產(chǎn)量12萬噸，產(chǎn)值1.4億元，成為農(nóng)民致富的優(yōu)勢骨干項目^[3]。同時，開縣是庫區(qū)最大的農(nóng)業(yè)縣，是渝東主要的蔬菜和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。據(jù)此，開縣新城可以大力發(fā)揮區(qū)域市場的優(yōu)勢，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)商貿(mào)交易市場，使開縣新城成為農(nóng)產(chǎn)品和蔬果交易基地，為該縣的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造條件。

(五)商業(yè)物業(yè)開發(fā)與旅游休閑地產(chǎn)相結(jié)合

目前城鎮(zhèn)小康已基本實現(xiàn)，大城市甚至已進入相對富裕的階段，恩格爾系數(shù)2000年已經(jīng)下降到40%以下^[4]，2003年人均GDP突破1 000美元^[5]，旅游休閑進入了一個急劇擴張期，“假日經(jīng)濟”就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要3～5年的時間，也就是說旅游房地產(chǎn)的需求潛力巨大。在中國都市地區(qū)和旅游城市，休閑也成為一種主流時尚文化，并相應產(chǎn)生多種市場需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎上發(fā)展起來的休閑經(jīng)濟，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟增長點^[6]。

由于土地資源在開縣新城的供應量比較大，所以應該讓土地作為生產(chǎn)要素參與到旅游地產(chǎn)的開發(fā)中來，這不僅帶動的是開縣新城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更是帶動開縣新城各種產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的一個契機。可以依托自然、紅色、人文、庫區(qū)旅游資源，綜合考慮其分布情況、關(guān)聯(lián)度和可開發(fā)程度，形成“主城區(qū)一城、庫區(qū)一水、紅色一館(劉帥紀念館、故居)、綠色一山(雪寶山)”旅游業(yè)布局。

通過以上分析，可以看出開縣新城的房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場是三峽庫區(qū)移民搬遷城市中的一個典型。本文的研究及對策建議，能為三峽庫區(qū)其他涉及移民搬遷的城市提供一定的借鑒。

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(責任編輯：弘 流)