城市住房價格空間差異研究

摘要: 城市內部各個區域會因不同的影響因素住房價格出現差異，而一般性研究中的住房平均價格往往會掩蓋城市住房的真實價格。文章以南京市為例，在研究城市住房價格空間差異現象的基礎上，對住房建設規劃在空間布局引導住房價格作用方面進行了探討。

關鍵詞：城市住房價格；空間差異；南京市；規劃

城市住房價格的平均值往往掩蓋了城市內部不同區域之間的價格差異， 主要是受經濟因素、社會因素、管理因素、政策因素以及個別因素的影響。因此， 筆者以南京市為例， 旨在通過研究城市住房價格空間差異， 揭示城市真實的住房價格水平。

一、南京市住房價格樣本的選取

筆者查閱了南京市房地產市場相關的分析報告， 一般是將南京分為江南八區和三個新區的區域分為進行研究。作為六朝古都的南京有著明顯的內城與外城的劃分， 筆者選取11 個行政區作為研究范圍， 分別是玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關、棲霞、雨花臺、江寧、六合與浦口。高淳、溧水兩個縣與南京市各個行政區的社會經濟發展有一定的差距， 因此暫不放在此次研究的范圍之內。

本文所研究11個區的住房價格援引于南京市房產管理局門戶網站上商品房預售許可公告銷售信息公示中的樓盤信息。該數據欄屬于南京市房產管理局產權檔案數字化系統的主要部分之一， 各類數據權威真實有效。由于該系統是2004 年的下半年構建的， 因此筆者所統計的所有數據均從2004 年第四季度截止至2006 年第三季度。共計345 個樓盤銷售均價， 剔除不完整的數據樣本最終得到南京市各區住房平均價格表。需要說明的是， 開發商對樓盤項目的價格會通過當時周邊相應的樓盤價格為基礎預期值， 且房地產開發周期通常要大于此次研究的時間段， 同時隨著樓盤銷售進度的推進相應的價格也將有所變動， 因此筆者簡化住房價格的修正， 將數據視為在統一的時間點。

二、南京市近期住房價格政府報道

2006 年國家“國六條”房產調控之后， 有關媒體援引南京市房產管理局新聞發言人對近期住房價格走勢的解讀如下:“南京市全市商品住宅均價穩定， 新城區繼續占據市場主力位置。住房價格基本保持穩定， 2006 年1 月份~10月份， 全市商品住房成交均價4 460 元/平方米， 同比增長0.71%。河西、江寧、江北進一步穩固我市房地產市場的主力地區， 新城區合計銷售份額為77.2%， 同比增加近7 個百分點?！薄耙恍﹩蝺r漲得過快的住房僅僅是局部區域，4 460 元/平方米的均價是統計了江南八區和新三區( 江寧、浦口、六合) 11 個區的房價， 而新三區銷售份額占到了77.2%， 這些地區的房價和中低價商品房一起， 拉低了全市房價。在國家統計部門2006 年1 季度、2 季度、3 季度及10月份公布的全國70 個大中城市房價排名中， 南京都在40名以后， 是處于中等偏后的?！?/p>

三、南京市住房價格空間差異分析

1. 住房價格空間差異現象較為顯著。就南京市11 個行政區的商品樓盤平均價格而言， 排在前三甲的區域依次為白下區、鼓樓區和玄武區。其中白下區占據了新街口商圈的大半壁江山， 南京的新街口號稱“中華第一商圈”， 該區域內大量的商業與高檔商住樓使得土地價值顯化， 必然支撐著這一地區住房價格水平的高位運行， 與此同時， 同時作為南京市最佳人文居住區典范的月牙湖居住區提升了城東居住社區檔次， 進一步提升了周邊地區的居住環境， 整體抬升白下區住房的平均價格。鼓樓區和玄武區同為政府機關所在地， 受政治中心區域聚集效用明顯。此外，鼓樓區擁有整個湖南路南京市第二商圈和部分新街口商業街區， 同時又為南京市最為重要的學區中心之一; 玄武區則坐擁玄武湖和紫金山這兩大自然生態環境， 因此這兩個地區住房價格水平均要相應地高出其他區域一個檔次。住房平均價格水平排在最后的三個區按由高到低排列分別是江寧區、六合區和浦口區。江寧區自本世紀初行政區劃調整以來， 作為新區住房市場處于一個培育與發展的時期， 別墅等高檔住宅小區的建設使之住房平均價格水平要高于江北地區， 但由于與主城區的距離較遠， 且交通配套設施還尚未完全匹配， 是其住房市場發展與價格提升的主要瓶頸。浦口區與六合區位于江北地區， 受自然條件和歷史原因的限制， 社會經濟發展無法與主城區相比， 交通因素同樣制約了其與主城的聯系， 該地區房價一直處于相對較低的水平。

2. 住房價格落差具有區域特征。比照所有樣本中具體單個樓盤價格的區域來看， 在最高價格的樓盤位列前三甲的是鼓樓區、玄武區和江寧區。其中鼓樓區和玄武區內的第一樓盤分別是南京國際廣場和未來城賽博數碼廣場， 均屬于該區域內最高檔的商住樓盤之一， 商業繁華和交通極其便利， 各類配套齊全; 而江寧區的養龍山莊屬于高檔的別墅群， 同時充分地利用了湯山溫泉這一天然資源， 作為別墅類高檔樓盤價格必然高走。最高價格的后三位是浦口區、六合區和雨花臺區， 前兩者是受區位條件的限制， 整體水平的不高也必然影響高檔樓盤的價格; 雨花區社會經濟綜合實力發展相對欠缺， 因此該區域內樓盤最高價也均低于江南其他區域， 但仍要高出六合和浦口價格的七成以上。

在最低價格中， 排位前三的是白下區、玄武區和秦淮區， 這與這一地區的住房價格水平密切相關， 均屬于江南八區中最適宜居住的區位; 最低三個區是江寧區、浦口區和六合區， 主要是受區位地理位置的限制。

按照價格差異的區間來看， 差值最大的是鼓樓區， 鼓樓區域涵蓋的范圍較廣， 從市中心的商務區到長江岸邊，不同區位與檔次的樓盤必然會帶來價格上的差異; 其次是江寧區， 主要是由于別墅等高檔樓盤與普通商品住房因品質上的差異最終將會體現在價格的差別上。住房價格差值最小的區是雨花區， 這一地區的社會經濟發展較為均衡，當地政府應重視提高該地區整體的發展水平， 才能進一步發展住房市場; 浦口和六合的房價差異也相對較小， 從一方面說明這一地區的別墅等高檔住房的品質還有待進一步地提高。

3. 住房平均價格難以完全體現真正的住房價格。根據政府權威的言論， 南京市住房大盤的價格走勢較為平穩，可以反映在這一時期住房市場的健康有序。然而， 將此類數據與筆者的研究內容進行比較， 商品住房的平均價格無法真實地體現南京的住房價格水平。江南八區的住房價格水平要遠遠高于南京市的平均水平， 現階段南京市的住房價格主要受“一城三區”的樓盤放量的影響較大， 近年來均占到總體量的七成以上， 基本實現了市委、市政府疏散主城區人口戰略方針的要求。然而與其他城市的住房市場相類似的是， 城中心由于土地的稀缺使得住房供需矛盾不斷加大， 住房價格增幅過快， 已與周邊地區的住房價格形成較大的價格落差， 使得部分購房者對整體住房價格在認識上形成誤解， 因此主城區住房價格的變化應該是政府及相關部門首要關注與研究的對象。

四、政策調控新視角—— 住房建設規劃

1. 相關上位規劃實施的效果分析。《南京市“十一五”住房建設規劃》是以各類上位規劃為依據， 結合貫徹落實“國六條”文件精神和南京市住房市場的現狀進行編制的。筆者認為南京市市委、市政府提出的“一城三區”的戰略發展規劃對近年來南京市住房市場的價格平穩起到了積極的引導作用。河西、江寧、仙林與江北作為南京市近階段重點發展的新城區， 前幾年土地供應的放量在近期大體量樓盤的上市成為了住房市場供需的主體， 與主城區住房價格之間的落差影響到整個城市的平均價格水平。為真正實現疏散主城區人口， 同時保持住房市場的平穩持續健康的發展， 建議政府相關部門需要關注新城區的配套設施和主城區聯系通道進一步完善的問題。

2. 規劃主要突出住房保障的內容。在調整住房供應結構中， 著重強調的是重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。對該條文正確的解讀是， 規劃中要體現住房保障多層次供應體系的內容， 盡量避免因快速城市化引發的“擠出”效應而在城市周邊形成貧民窟的現象， 從而有利于和諧社會的構建。南京市住房建設規劃根據住房市場發展的需要， 在全市范圍內劃分了強控區、中控區、弱控區和政策性住房嚴控區， 對不同的區域提出不同的落實條件和要求， 明確了普通商品住房、各類政策性住房( 含中低價商品房、經濟適用房、廉租房、拆遷復建房等) 的建設規劃、項目布局和進度安排， 旨在通過規劃平衡不同區域內的住房價格。

3. 規劃指標需要政府部門的貫徹落實。“國六條”中提出了“凡新審批、新開工的商品住房建設， 套型建筑面積90平方米以下( 含各類政策性住房) 面積所占比重， 應當達到開發建設面積的70%”的要求， 這也是各地在編制住房建設規劃中的核心內容。南京市成立了房地產市場調控發展領導小組， 以“總量控制、區域平衡”的原則， 制定了新建住房項目套型結構調整的工作流程， 明細各個區域的套型結構比例， 并匹配相應的土地供應計劃， 將規劃引導住房價格落到了實處。

參考文獻:

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作者簡介：濮勵杰，南京大學研究生院常務副院長、教授、博士生導師；趙靜，南京大學地理與海洋科學學院碩士生；胡曉添，碩士，就職于南京大學房地產事務所。

收稿日期：2007-01-07。

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。