墨西哥房貸市場新發(fā)展

張明莉 譯

編者按：作為金融體系重要的組成部分，墨西哥近年來房貸市場發(fā)展迅速，從而對整個國民經(jīng)濟乃至社會福利的增長產(chǎn)生了積極的影響。本文為本刊美國特約編輯杰姆斯#8226;巴茨（James Barth）博士的薦稿。作者為達拉斯聯(lián)邦儲備銀行國際金融分析師。

發(fā)達的金融市場是現(xiàn)代經(jīng)濟不可缺少的一部分。很難想象，如果沒有聯(lián)結(jié)存款人和貸款人的金融產(chǎn)品和工具來促進投資和提高效率，美國及其他發(fā)達經(jīng)濟體將如何運行。經(jīng)濟欠發(fā)達以及金融市場效率不高的國家，目前正面臨著增長和競爭力的障礙。的確，高水平的金融服務的可得性通常是與較低的貧困率成正比的，因為信貸能促進發(fā)展，信貸越多，貧困越少（圖1）。

過去幾年，與發(fā)達經(jīng)濟體相比，墨西哥打造世界級金融體系的各類舉措還不為人注目。但其悄悄進行的一系列改革，表明該國正在發(fā)生“金融大爆炸”。一個典型的例子是證券化。證券化被認為是金融創(chuàng)新的極致。通過把過去流動性很差的資產(chǎn)打包，把其未來的現(xiàn)金流賣給投資人，證券化創(chuàng)造了價值，推動了資本自由流動，分散了風險，從而使消費者和企業(yè)重新獲得了貸款。2003年12月，墨西哥發(fā)行了第一筆1.78億美元的抵押貸款證券化產(chǎn)品，從那以后，發(fā)行額每年以15億美元的速度增長，預計2007年增長速度會翻番，2008年則再翻一番。

抵押貸款證券化市場的快速發(fā)展是墨西哥金融市場發(fā)展的一個縮影。不久以前，購房貸款還鮮為人知，通常需要支付50%的首付，或者利率相對不固定，而今，相當多的人都能夠按照競爭性的利率貸到固定利率的貸款了。而通過鼓勵高質(zhì)量地建房，增加儲蓄和創(chuàng)造更多的財富，墨西哥房貸市場的蓬勃發(fā)展刺激了經(jīng)濟的發(fā)展。同時，買房和賣房的更加容易也提高了房屋的流動性，這是促使勞動力資源從低增長地區(qū)向更有活力的地區(qū)轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵因素。

支撐房貸市場發(fā)展的改革

近幾年，墨西哥三類貸款增長很快（圖2）。過去六年，消費信貸從低起點起步，增長迅速；商業(yè)貸款1994年起幾乎就沒有了，2004年開始恢復，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢；但最為顯著的是始于2005年的房屋抵押貸款，呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢。自1999年以來，墨西哥銀行與非銀行機構(gòu)發(fā)放了大量房貸，極大地刺激了墨西哥房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（圖3）。

與20世紀90年代早期高增長環(huán)境下的情況不同，現(xiàn)在的貸款風險能更好地考量與監(jiān)控。這主要得益于會計準則更加先進，制定了資本充足標準，要求有貸款分類及審計，以及風險管理程序更加完善等等，所有這一切都能符合或者超過國際標準。這種結(jié)構(gòu)性的進步主要體現(xiàn)在信用考察、還款保障以及資金獲得等方面。

信用考察。墨西哥已經(jīng)花了很大的力氣去收集借款人信用信息。技術(shù)進步以及征信機構(gòu)的發(fā)展，對管好信息及加快放款速度貢獻很大，發(fā)放貸款的成本也隨之下降。

2002年1月，墨西哥制定了一項新的法規(guī)來監(jiān)管征信機構(gòu)的運作。該法規(guī)與銀行監(jiān)管法律法規(guī)一道，增強了征信機構(gòu)中潛在借款人信用信息的時效性，強化了隱私保護，并促使放款人使用這些信息。部分是由于這項法規(guī)的實施，目前墨西哥借款人信息的深度和質(zhì)量堪能與同類國家和地區(qū)、甚至發(fā)達國家相媲美。

在2005年6月Círculo de Crédito成立之前，El Buró de Crédito是墨西哥最為著名的、也是惟一的一家征信機構(gòu)。目前這兩家私人機構(gòu)收集的數(shù)據(jù)非常廣泛，覆蓋了4000萬個人及160萬家公司、企業(yè)，大約能占墨西哥全國潛在借款人的70%。成立時間不過才10年，就能達到這樣的覆蓋面，的確令人稱奇。和在美國一樣，這些家庭和企業(yè)每年能得到一份免費的信用報告。

還款保障。即使有足夠多的借款人信息，也很難說就能足額還款，特別是對于一筆長期貸款來說。因此，貸款保障通常被用來減少預期違約風險。

第一種保障手段涉及抵押貸款購買物本身。房屋通常被認為是升值資產(chǎn)，用來當?shù)盅何铮詼p少違約風險，增強貸款的可得性以及降低貸款成本。墨西哥在鼓勵房屋作為抵押物方面取得了長足的進步。2000年，破產(chǎn)改革通過明確程序等改進了合同執(zhí)行，保障了放款人對抵押財產(chǎn)的復得。2003年，抵押條款被進一步強化。

目前，墨西哥整個國家都在使用通用的破產(chǎn)規(guī)則，而此前每個地區(qū)的規(guī)則都有很大的差異。更值得一提的是，改革建立了一個超法律管轄范圍的關(guān)于獲取抵押資產(chǎn)和執(zhí)行破產(chǎn)決議的機制，以減少放款人對低效的、與現(xiàn)行法律不一致的地方和州司法裁決的需要。有了抵押房屋，放款人放貸就更有信心。

另一個貸款保障手段是貸款保險。假如抵押物不能完全抵償未付貸款余額的話，保險可以為放款人提供有限的保護。從2005年7月起，一家政府機構(gòu)開始開展此項業(yè)務，2006年3月份的改革開始允許私人機構(gòu)從事這項業(yè)務了。

貸款保險為更多的人打開了市場，并使利率和首付得以降低，推動了貸款數(shù)額的大幅增加。此外，為墨西哥日益增長的證券化市場提供了重要的信用增級。最后，保險能使貸款人得到最高的貸款/價值比率，該比率是用來衡量風險貸款的成本的。

資金獲得。一旦放款人得到足夠的保護，抵押貸款市場很明顯就只剩放貸資金的問題了。墨西哥通過證券化使得貸款發(fā)起人將這些貸款從賬面上去除，為新發(fā)貸款騰出資金，從而增加了房貸市場的資金流。

證券化也能降低放款人的資金成本。在決定融資方式的時候，放款人可在兩種方式中選擇其一，要么是以自身償付為基礎(chǔ)、按照自己的信用評級發(fā)債，要么是以特定貸款包括未來現(xiàn)金流為支持發(fā)行資產(chǎn)支持證券。而后者通常要比前者的成本低。

墨西哥首個抵押貸款證券化產(chǎn)品，出現(xiàn)于相關(guān)信息體系改進后的2003年12月，其他支持證券化的結(jié)構(gòu)方面的變化包括統(tǒng)一承銷標準，保持貸款/房屋價值比率的一致性標準，以及事前披露的透明等。通過這些努力，墨西哥目前的資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展與其他同類國家的不分伯仲（見表）。

墨西哥投資者，特別是機構(gòu)投資者對證券化產(chǎn)品的需求胃口不小。隨著市場化改革，墨西哥養(yǎng)老金市場呈現(xiàn)爆炸式增長，基金經(jīng)理除了購買政府債券以外，需要將投資多元化，那些能夠達到投資級的資產(chǎn)支持證券，就成為他們追逐的新目標。

然而，除了部分美國對沖基金以外，目前該市場上還鮮見外國機構(gòu)投資者。主要是因為同發(fā)達市場相比，墨西哥此類產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模還比較小，還引不起國際投資人的興趣。準確預測現(xiàn)金流問題是另一個阻礙因素。缺乏歷史數(shù)據(jù)增加了預測提前償付速度、違約率及拖欠率的難度，而獲得這類長期數(shù)據(jù)又需要時間。

打造全新的房貸市場

在進行結(jié)構(gòu)性改革以支持房貸市場發(fā)展的同時，墨西哥也在積極培育購房支持機構(gòu)。由政府經(jīng)營的兩家全國最大的貸款機構(gòu)分別是

Institutodel Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (簡稱Infonavit) 和 Sociedad Hipotecaria Federal(簡稱SHF)。

Infonavit成立于1972年，是聯(lián)邦政府用來管理工人住房基金及維護其住房權(quán)利的自治機構(gòu)。其貸款資金來源于對工人薪水5%的強制性的扣除，這些資金也用來支持其他的社會公益項目。截至2006年6月30日，該機構(gòu)貸款余額是401億美元，在拉美地區(qū)為最大。

2004年，Infonavit發(fā)行了首個抵押貸款支持證券，即金額為6820萬的債券，期限是12年。接著又發(fā)行了一系列為低收入購房者提供貸款的支持債券，期限為20年，這些收益穩(wěn)定、投資級的長期證券為墨西哥機構(gòu)投資者所青睞。

支持Infonavit證券的貸款償付是從工人工資中自動扣除的，從而降低了違約率。違約率在2%的上下水平浮動，這與滿足機構(gòu)投資者對投資級品種需求的保守的貸款發(fā)起標準相一致。

SHF創(chuàng)立于2001年，目的是通過提供信用擔保和創(chuàng)立一個關(guān)于反映借款人、貸款情況以及資產(chǎn)證券化情況的中央數(shù)據(jù)庫，來促進二級抵押貸款市場的發(fā)展。

通過部分擔保，SHF承擔了證券化貸款池中的很大一部分信用風險，降低了發(fā)行人的交易成本，也減少了對滿足特定評級標準的信用增級的需要。反過來，墨西哥政府則對SHF的債務提供擔保，擔保期限直到2009年。

除了發(fā)起貸款以外，SHF也是墨西哥房貸公司的主要資金供應商，這些公司在西班牙文中簡稱Sofoles.Sofoles的資金有35%是來源于政府的。

盡管Infonavit和SHF是墨西哥證券化市場上最為活躍的兩家機構(gòu)，保持絕對領(lǐng)先地位，但近年來其市場份額卻在下降，而同期整個行業(yè)則處于上升態(tài)勢（圖4）。按金額計，2002年公立機構(gòu)貸款發(fā)起份額為90%，其中Infonavit占2／3，而到了2006年6月，這一比例下降到63%。圖4顯示，政府機構(gòu)失去的市場份額被Sofoles和銀行占去，增長率比較看，私人機構(gòu)上升很快。

這種趨勢仍將會持續(xù)下去。SHF正在逐步淡出貸款發(fā)起和為Sofoles的融資業(yè)務，并計劃到2009年停止從事這兩項業(yè)務。為幫助Sofoles調(diào)整，SHF仍將繼續(xù)提供部分擔保，而要想獲得擔保的貸款必須滿足物業(yè)類型與價值、債務/收入比率、貸款/房屋價值比率等特定標準。這種標準化的過程也促使了承銷程序的統(tǒng)一，而這也是開展證券化的另一個必備因素。除了部分擔保業(yè)務外，SHF將更加積極地從事貸款保險業(yè)務。

墨西哥房地產(chǎn)繁榮

在2000年12月上臺伊始，墨西哥總統(tǒng)文森特#8226;福克斯#8226;克薩達許下諾言，在其任職期結(jié)束的2006年，墨西哥每年建房數(shù)將從25萬套增加到75萬套。有分析預測，2006年是80萬套，而2005年是60萬套。總體來看，從2001年到2006年，墨西哥總共新建了300萬套住房。

盡管如此，墨西哥仍有500萬套的房屋短缺，這主要是20世紀80年代、90年代建筑業(yè)停滯不前造成的。由于需求旺盛，墨西哥新建房估計會繼續(xù)較快增長，每年大約新建100萬套。

旺盛的需求來自于幾個方面。官方統(tǒng)計說墨西哥的住宅擁有率達90%，但這個數(shù)字有誤導。超過60%的房子都是居民自建的，質(zhì)量達不到標準，使得許多住戶都希望能有新房住。人口結(jié)構(gòu)變化也是一個重要因素。2000年，墨西哥20～40歲的人口有3100萬，到2020年預計增長到4600萬，從而帶動了住房需求。同時，墨西哥的中產(chǎn)階級人群在擴大。目前，家庭年收入在4100美元至1.1萬美元的中低收入家庭占45%，比2001年增長了25%。過去十年中，工資上漲超過了通貨膨脹率；出生率下降，婦女大量外出工作等等，所以這些都提高了人們的購房能力。

與大量住房都坐落在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)相對應，墨西哥勞動力需求高的地區(qū)正經(jīng)歷著“房荒”。工人都來自于相對較遠的地區(qū)，由于就近房子少，成群的工人只能擠在單身公寓中。這些工人不少人又是戶主，現(xiàn)有住房可能離工作地點幾百公里遠，因此，他們有可能賣掉這些房子，去買那些離上班地點近點的房子。家庭成員也會隨之遷到這些經(jīng)濟增長快、就業(yè)機會多的地區(qū)來。

最后一個因素就是貸款成本的大幅下降。十年經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，通貨膨脹率下降，金融市場改革以及銀行業(yè)的競爭，在很大程度上增加了放款人提供長期、合理價格貸款的能力。2006年9月，銀行20年期固定利率貸款的利率大約是9%，首付要求是10%；而在兩年前，同樣的貸款利率要18%，首付要35%。

邁向現(xiàn)代化的金融市場

除個人住房融資的蓬勃發(fā)展外，墨西哥近年也在積極恢復企業(yè)融資的信心。早在1998年，墨西哥還沒有企業(yè)債，對私人部門的貸款下降到1994年的一半以下，而目前，墨西哥企業(yè)每年的債券融資額超過100億美元，銀行貸款也增長很快。

2006年1月，墨西哥頒布了證券評級機構(gòu)的公司治理準則。新規(guī)則包含了行業(yè)行為準則以及保護財務信息及其他敏感信息的強有力的措施。這些改革使墨西哥向國際標準靠攏，增強了投資人對評級機構(gòu)觀點及其投資建議的信心，增強了債券市場的流動性。

這一年通過的其他法規(guī)還推動了房地產(chǎn)信托（REITs）市場的發(fā)展，增加了房地產(chǎn)開放商的資金來源。新法規(guī)改變了稅法，希望藉此增強流動性和投資多元化，以刺激房地產(chǎn)投資。墨西哥第一個REITs是2006年3月發(fā)行的。

現(xiàn)代金融市場的創(chuàng)立對國民經(jīng)濟產(chǎn)生了廣泛的影響。資金的自由流動、降低借貸成本以及金融體系的深化，促進了墨西哥房貸市場的興起，提高了居民住房的質(zhì)量和數(shù)量。另一個長久的影響涉及那些大量游離于官方監(jiān)管之外的“灰色經(jīng)濟”。在墨西哥，符合政府貸款的從事“陽光經(jīng)濟”家庭月收入是420美元（圖5），這也是稅收起征點。有機會獲得房貸可能對報告?zhèn)€人收入及交付社會保障稅有潛在的刺激作用，隨著時間的推移，這一過程將導致“陽光經(jīng)濟”的擴大，以及中產(chǎn)階層的繼續(xù)擴大。

快速增長的房貸市場能夠在許多方面提高墨西哥的社會經(jīng)濟福利。蓋房是大部分墨西哥家庭儲蓄的基本考慮。過去，由于很難獲得貸款，惟一的辦法只能是一點一點地攢錢，等到好多年以后才蓋得起。而現(xiàn)在，通過貸款，大量的家庭能夠能買得起現(xiàn)成的房子，逐步還款，老百姓在安居樂業(yè)的同時，社會公平也逐步得以實現(xiàn)。

而在更多的人買得起房的同時，那些希望賣房的人也發(fā)現(xiàn)容易得多了。過去人們在當?shù)胤e累了些財富，從而捆住了手腳，只有戶主能夠去那些工作機會多的地方居住。而現(xiàn)在則能夠在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)重新安家，并進一步提高了收入水平。通過打造更有流動性的住宅市場，墨西哥不斷增長的房貸市場也打破了勞動力市場的僵化，為經(jīng)濟增長帶來了持續(xù)的動力。