對“城中村”改造成本的探析

[摘要] 隨著我國城市化建設的快速發展，出現了大量的城中村，城中村出現了諸多突出問題，阻礙城市的發展，必須加以改造。本文將從技術層面介紹改造“城中村”的成本及如何控制。

[關鍵詞] 城中村改造成本安置補償費

隨著我國經濟和建設事業的發展，以及加快城市化進程口號的提出。各地城市擴張的腳步不斷加快，出現了大量的“城中村”。“城中村”中存在著諸多突出問題，在衛生、環境、治安上給城市總體發展帶來矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，勢在必行。改造“城中村”不僅要改造環境，還要改造人的思想。改造人的思想是漫長而復雜得過程。本文主要從技術層面介紹環境改造的成本。

一、城中村的內涵及存在的問題

所謂“城中村”即城市規劃區范圍內的村莊。在我國，由于急風暴雨式的城市建設，導致城市用地急劇擴大，農村土地逐步被蠶食。這些被城市包圍，但又基本沒有耕地的農村，仍然保留著農村建制，其行政管理機構是“村委會”，常住人口是村民，因而形成了一個個都市里的村莊。村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規則。

“城中村”給人的印象就是臟、亂、差。靠著穩定的租房收入、村里的福利，村民們過著悠閑自在的生活，打麻將、下象棋、閑聊，這是目前許多“城中村”的村民生活的寫照。“城中村”普遍存在著管理落伍、建設混亂、社會治安突出等問題。村內供水、供電、排污等設施布局不合理。經常出現下水道堵塞，污水橫流，基本沒有公共綠地。治安問題一直困擾著“城中村”，這里聚集了大量無固定職業，居無定所的人。賭博行竊現象在“城中村”也比較普遍，與現代文明相矛盾，這些都深刻地影響著一個城市的發展進程。

二、“城中村”改造成本

“城中村”改造的成本最主要的有三個方面：

1.村民安置補償費。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成區生活。那么對村民的安置補償費，按什么標準補償這是村民最關心的問題。拆遷補償應包括:一是房屋拆遷補償費;二是臨時安置補助費;三是搬遷補助費。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位，用途、建筑面積等因素，采用市場比較法，以房屋拆遷評估價格確定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照貨幣補償的金額的規定，計算被拆遷房的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。或協商確定合理的拆賠比。村民變市民，安置就業問題，可以采用現金補償和安排就業兩種辦法。現金補償標準由省市自治區、直轄市人民政府規定。就目前來看，國家補償標準比較低。安排就業，政府部門通過政策補償，比如免費為“城中村”村民進行勞動技能培訓；利用城中村改造產生出來的商機，優先考慮安置經過專門培訓的村民就業。此所謂授之于魚，不如授之于漁。

2.土地使用權出讓金。它是指建設項目通過土地使用權出讓方式，取得有限期的土地使用權，依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，支付的土地使用權的出讓金。在當今社會主義土地市場，在保證土地為國有制度不變的前提下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償的市場競爭取得土地使用權。土地使用權不是無限而是有限期的，在限期內，土地使用者可靈活運用土地使用權。地價不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地屬于集體土地，其運作有三種模式可借鑒:一是政府征收土地后轉為國有土地，由政府負責安置村民及補償。土地轉為凈地，政府或拍賣或自己開發;二是開發商直接與村委會協商，按市場運作開發土地;三是村集體成立房地產開發公司，自己對土地開發利用。這三種方式各有其特點:第一種從城市總體發展觀點來看，政府開發最優，按城市規劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標，但政府往往資金有限，難以隨人心愿。其他兩種都是以集團經濟利益最大化為目標，易造成與周邊環境規劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協調工作。

在有償出讓和轉讓土地時，政府對地價不作統一規定，但應堅持以下原則：即地價對目前的投資環境不產生大的影響；地價與當地的社會經濟承受能力相適應；地價要考慮已投入的土地開發費用，土地市場供求關系，土地用途和使用年限。

3.土地重新規劃建設成本。開發商對“城中村”土地改造建設，多數開發成商業用房或居民小區。那么在這一階段主要發生的費用有：建設單位的管理費、勘察設計費、臨時設施費、工程監理費、建安工程費、預備費、固定資產投資方向調節稅及建設期投資貸款利息等。

在房地產開發成本中，地價、建安成本和開發商稅費、管理費等是最主要的三大塊。以鄭州為例地價從2000年～2004年，鄭州的地價高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本這項費用是房地產開發成本的重要部分。鄭州近幾年一般來說，多層建安成本在600元/m2～800元/m2，小高層、高層在1000元/m2～1200元/m2之間，管理費、稅費占開發成本的三分之一。

三、成本控制的對策

在村民安置補償費與地價費確定后。開發商要想獲得更大的經濟效益，就要有效地進行建安工程造價的控制。在城中村改造中，開發商要從以下幾個方面中考慮建設成本。

1.科學決策，合理規劃。在“城中村”的改造規劃中，首先要確定改造的目標，發展方向。“城中村”改造有以下幾種發展方向。一是可以徹底改造的“城中村”，改造成集辦公、商業零售、休閑、娛樂和餐飲服務等為一體的商務區;二是基礎設施和規劃原本較好的“城中村”，可以將其配套設施搞得更好，建成現代化的文明社區，實現錦上添花;三是基礎比較差的，地處邊緣的“城中村”，重點是要完善其周邊的路網、交通、水電、文體等配套設施。使其成為管理規范、適合中低收入群眾和外來暫住者居住的城市社區。

以第一類改造為例，首先要做到小區規劃要根據基本功能要求確定各構成部分的合理層次與關系。據此安排住宅建筑、公眾建筑、管網、道路及綠地的布局。確定合理的人口與建筑密度，房屋間距、層數與造型，布置公共設施項目的規模及服務半徑，以及水電等供應。

小區用地面積指標，反映小區內居住房屋和非居住房屋，綠化地、道路和工程管網等占地面積和比重，是考察建設土地利用率和經濟性的重要指標。這些費用占小區投資的20%～50%左右。所以，必須重視小區的規劃和土地利用。在保證功能的前提下，密度高，有利于降低單位造價。

2.在項目設計中控制造價。運用價值工程原理，改善設計方法，提高設計經濟效益。它是一種科學的組織管理技術，也是一套科學的技術經濟分析方法。這里所說的價值用公式表示為:

價值工程是把技術問題和經濟問題有機地結合起來研究，而不是分別研究。價值工程以工程功能分析為中心，把抽象的功能因素進行細化和量化，并分別和其成本進行對比，從多方案中選擇最佳方案。采用10分制評分，并進行加權平均，最后得到各方案的功能評價總分，即價值工程公式中的分子F值。以造價除功能分數，得價值系數V值，V值最大的為優。

3.實行限額設計制度。按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計和概算，按照批準的初步設計及總概算控制施工圖設計及預算；又要在保證工程功能的前提下，按各專業分配的造價限額進行設計，保證估算、概算起到層層控制的作用，不突破造價限額。這有利于增強設計人員的經濟觀念。

4.采用工程量清單計價辦法，在施工中控制工程造價。為適應建筑市場競爭和與國際慣例接軌的客觀要求，我國在工程造價管理體制上從2003年7月1日起實施了工程量清單計價法。工程量清單計價與傳統的定額計價的區別在于計價模式，采用的單價方法，計算規則和計量單位等都有不同。工程量清單實行“量價分離”的原則。采用綜合單價法，按實體的凈值計算工程量和按基本單位計量等。其特點主要體現在統一計算規則、有效控制耗量，市場確定價格及反映企業個別成本等。實行工程量清單有利于公平競爭，實現風險合理分擔；有利于提高施工企業的技術和管理水平；有利于工程索賠的控制與合同價的管理。實行工程量清單計價，在招投標中實行“合理低價中標”原則。有效控制工程造價，降低成本，提高工作效率，

控制工程造價不應孤立地進行，因為工程造價與工程質量、建設工期三者之間具有辯證的統一關系。只有通過提高綜合經濟效益，才能使人力、設備、材料、技術等生產要素實現優化組合，充分發揮作用，節約社會總體消耗。擇優選用施工方案，在保證施工質量的前提下，采用新工藝，新材料，縮短工期，降低工程造價。