從法理的角度分析商品房交付條件

[摘要] 交付條件的規定從性質上分析應是針對開發商的強行性規定，從而就能清晰地區分逾期交付與不當交付，同時對購房人來說仍有一定的選擇權，更能實現經濟效率。而從法理上分析，基本的交付條件應是有產權證，同時交付標準具有不斷提高的驅動力。提高交付條件可以通過循序漸進的方式逐步實現。

[關鍵詞] 交付條件法律關系強制性規定示范文本

對于商品房交付條件，我國現行立法是以竣工驗收合格為標準，但現有的竣工驗收合格也僅僅是包括質量、規劃、公安、消防、環保符合國家標準。可見對商品房交付條件的研究如果僅限于立法保護的水平，則不利于保護消費者利益，需要更深入地探討。

一、交付條件規定之性質分析

現行立法關于交付條件的內容是強行性規定還是任意性規定對實踐具有很重要的意義。①強行性規定意味著立法中的交付條件是最基本的條件，開發商必須遵守。②如果是任意性規定，則開發商可以遵守該交付條件，也可以與購房人約定其他條件，至于約定的交付條件是否低于立法的標準則無需考慮。基于對交付條件規定的性質不同分析，下面情形就會有兩種解釋。

情形一:如A與房產商B在商品房買賣合同中約定的是質量驗收合格就可交付，現在A能否對B主張必須要竣工驗收合格才可交付。如果認為立法中關于交付條件的內容是強行性規定，則A的主張就能被支持。如果認為立法中的內容為任意性規定，則首先要尊重該約定，即使該約定低于法律的標準，那么A的主張就不會被支持。

情形二:如A與房產商B在合同中并沒有對交付條件作出特別約定，在交付期限屆滿時，B將還未竣工驗收合格的商品房交付給A使用，③而A也接受了，A事后可否向B主張逾期交付的違約責任。首先無論關于交付條件的立法規定是具有強行性還是任意性，如果雙方沒有特別約定，則以法律為準——必須是驗收合格的建筑物方可交付使用。但該立法規定如果具有強制性，那么即使A提前接房并使用，也并不影響A逾期違約的主張。反之，該立法規定為任意性，則A提前接房就是以行為的方式與B對交付條件做了變更，基于約定大于法定，那么A的主張就不能被支持。

可見對交付條件規定的性質理解是判斷雙方約定之效力的基礎，必須審慎的思考。筆者認為，交付條件的規定屬于強行性規定較妥當，其原因如下：

1.立法中關于交付條件的規定具有強行性更能符合立法目的。消費者在與房產商對抗中屬于弱者，因此房地產法律法規就是以規范房地產市場，保護購房人利益為目的。如果是強行性規定，則即使購房人做出了較低的交房條件的意思表示，事后也可以竣工驗收合格主張自己的相應權利。同時能督促房產商積極進行竣工驗收，營造良好的房地產秩序。

2.認可立法中有關交付條件的內容是強行性規定更符合經濟效率。如果該規定是任意性規定，則房產商會傾向于選擇較低的標準進行交付，而較低的標準會直接影響房屋的使用以及產權證辦理，時間拖延造成的利益損失就由消費者承擔，對于消費者，一個符合國家標準的商品房最容易實現價值。④但是由于任意性規定對開發商的約束力很弱，而開發商在交付關系中關注的是房屋價款，對商品房后續價值的利用肯定沒有消費者更有效率，而任意性規定也阻礙了消費者最大化利用商品房。但是關于交付條件的規定如果是強行性的，則開發商在交付前會更有效地保證房屋符合交易的需要，而消費者在交付后就能最大化利用房屋。

交付條件的立法如果屬于強行性規定也并不排除消費者基于利益衡量與開發商約定：房屋在不符合法定的交付條件時就接房。因為強行性的交付條件是對開發商施加的義務，如果在交付時間內仍不符合法定的交付條件，開發商同樣要承擔逾期交付的責任，對此消費者也要承擔提前使用房屋的費用。所以消費者如果經過了開發商的同意能選擇不符合法定交付條件的交付使用，而且這種情形也大量存在。可見強行性規定一方面能規制開發商的行為，另一方面并沒有剝奪消費者的選擇權，作為理性的經濟人或被稱為“強有力的智者”，消費者能選擇最有利于自己的交付方式。

3.交付條件的規定屬于強行性規定更易于明確開發商在交付環節中履行的最基本義務就是交付竣工驗收合格的房屋，這樣交付環節應履行的基本義務與開發商應承擔的瑕疵擔保義務能很清楚地劃分開來，可以更全面地保護消費者利益。

二、立法中交付條件的標準應進一步提高

1.交付條件有待進一步細化，從而保護消費者利益。現行法律法規中的交付條件為竣工驗收合格的房屋，但竣工驗收合格的標準還是比較低，即質量、規劃、安全、消防、環保符合國家標準即可。但是如果房屋的附屬物、公共配套設施或小區環境等直接關系消費者居住的條件不具備或不符合相應標準，則都可能會直接影響消費者的人身或財產安全。可見商品房是一個系統工程，其交付條件標準提高才能更好地保護消費者的人身和財產安全。如，某開發商將竣工驗收合格的房屋交付給消費者，但并沒有符合國家標準通水，而是為了節約費用，在小區附近打井，但該水卻在地下已被污染，所以致使很多業主得病。類似案例都對現行的交付條件提出了更高要求。

從立法上進一步提高交付條件不僅能更好地規范房地產市場，而且也有利于消費者居住環境的改善，當然該交付條件不可能一成不變，是具有不斷提高的驅動力。

2.從法理分析，交付條件最低標準就應是開發商已經具有房屋的產權證。交付的發生必須要符合交付條件。而在開發商與消費者的房屋買賣合同關系中，開發商的交付雖然只是一個履行行為，但此行為的前提應是開發商對房屋享有處分權，即有權處分，而判斷有權處分的標準就是開發商應具有房屋的產權，即為房屋的所有權人。所以對開發商而言，交付的最基本條件就是開發商獲得產權證，銷售現房的條件就是開發商已經獲得產權證，銷售期房時由于房屋還在建，開發商當然不能擁有產權證，但在交付給消費者時，也必須要有產權證。正因為有權處分能保護交易安全，使交易有效率的進行下去，所以法律提倡的是有權處分。如果開發商沒有獲得產權證就交付，則交易安全會受影響，立法仍然鼓勵該種行為，實際上最終損害的是公共利益。⑤可見，基于法理分析，房屋的交付條件最起碼應是開發商具有產權證，其實這才是交付條件的應有之意。這樣由于開發商不能辦理產權證的風險就不會轉嫁到消費者身上，強化開發商義務，保護消費者利益的制度才能更有效地建立。

雖然中央的立法沒有規定這樣的交付條件，但是在上海這樣房地產市場日益規范化的地區，則要求交付房屋必須是開發商獲得大產權證。可見交付條件的提高確實還有很多上升余地。

三、思考提高商品房交付條件的途徑

通過對立法的分析，可以看出交付條件屬于強行性規定，在我國房地產市場還不完善的情形下，有利于督促房地產企業加強內部質量監督體制。但是法定的交付條件相對于消費者合法利益的全面保護卻顯得過低。提高交付條件可以有兩種選擇:一是通過全國人大或國務院等中央一級的立法機構制定相應的法律法規，提高商品房交付條件;二是通過循序漸進的方式，逐步提高交付條件。第一種選擇雖然一步到位，但明顯高于房地產企業的自身能力，這種義務的難以履行可能會直接導致義務不履行的消極抗法的效果。第二種選擇相對更有可操作性，符合了房地產市場是逐步完善的過程。基于第二種選擇的指引下，逐步提高交付條件的途徑可以有以下幾種:

1.各省結合本地的實際情況，及時修改現行的建設部的商品房買賣合同示范文本，將商品房交付條件問題作為格式合同的內容，由房屋行政主管部門及工商機關強制推廣。

現行的商品房買賣合同主要適用的是2000年建設部和國家工商行政管理局印發的示范合同文本。當然推行示范文本，有利于保護當事人的合法權益，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實，不確切，而出現顯失公平和違法條款。⑥但是該示范文本關于交付條件的條款規定得很簡單。為了充分保護消費者的利益，各省可以適當把交付條件提高，制定新的示范文本。北京和上海就通過頒布新的商品房合同示范文本，提高交付條件。如《北京市商品房預售合同》對商品房交付的條件進行了細化，提供了多種方案供當事人選擇。上海頒布的示范文本中關于交付條件的內容也比國家的示范文本更完善。其交付條件更接近于交付的應有之意，開發商應有產權證，同時開發商不僅應當是有權處分，而且該處分行為是沒有任何權利瑕疵的。這肯定比竣工驗收合格作為交付條件更能保護消費者利益。

正因為消費者缺乏房地產方面的專業知識，由政府將交付條件盡可能細化，有利于消費者根據自己的情況進行選擇，這樣交付條件就比國家法定的交付條件更全面。

2.通過制定地方性法規逐步提高交付條件。憑借示范文本強制推行，能將較完善的交付條件貫徹到實踐，同時示范文本往往有當事人約定的空間，也能很好地尊重當事人的意思自治。但是示范文本的條款只有選擇才有效，如果開發商利用消費者專業知識的匱乏，同時以自己的強勢地位使消費者沒有選擇示范文本中的條款，而是約定了較低的交付條件，可能示范文本的作用不會有效發揮。所以地方頒布一些強制性的條款來落實交付條件就很有必要。比如北京在〈北京市城市房地產交易管理辦法〉中就明確規定了最基本的交付條件。當事人的約定不僅有國家法定的交付條件作為限制而且不能違背地方性法規。雙重限制就能較好地保護消費者利益。

可見地方可以根據本地的實際情況制定地方性法規來逐步提高房屋的交付條件。

3.促成更多當事人的意思自治有利于形成交付條件提高的氛圍。開發商和消費者之間畢竟是平等的買賣合同關系，因此雙方的意思自治不能被忽略。隨著個性化住宅的日益增多，消費者權益意識不斷增強，當然可以約定更高的交付條件，改變過去在商品房買賣合同中消費者只有簽或不簽的狀況，逐步達到與開發商實質上能平等談判的狀況。雙方通過約定交付條件，不僅能細化交付條件的情形，而且能減少糾紛，形成與消費者自主協商的良好氛圍，也有利于加強和完善開發商的體制。

四、小結

根據前面的分析，我國關于商品房交付條件的法律法規是有一些缺陷。如果采取激進的方式全盤否定現行立法并制定高的商品房交付條件，其成本是相當高，而實施效果不一定好。因此首先應梳理現行立法的內容，在對現行立法有清晰認識的基礎上，才能應對實踐。然后再結合理論深入分析商品房交付條件的相關制度，并結合實際進行思考:如何提高商品房交付條件以更好地保護購房人的合法利益。