香港房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的關(guān)系

[摘要] 本文通過協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)2000年～2004年的香港私人住宅價(jià)格指數(shù)(較受歡迎屋苑)和月末恒生指數(shù)的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出了香港股市帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)論。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場(chǎng)股市協(xié)整檢驗(yàn)格蘭杰因果檢驗(yàn)

一、引言

自踏入20世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)已成為香港經(jīng)濟(jì)重要的支柱之一，被譽(yù)為香港經(jīng)濟(jì)的“寒暑表”。而股票市場(chǎng)也是衡量香港經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要指標(biāo)。那么二者究竟有什么關(guān)系呢，不同學(xué)者有不同的見解。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，股市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有直接影響，股市波動(dòng)引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)股市具有直接影響，若房地產(chǎn)市道不景，地產(chǎn)股勢(shì)必下挫，則相應(yīng)引起股市的大幅波動(dòng)；還有另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間是“股地拉扯”的關(guān)系。

本文針對(duì)這三個(gè)觀點(diǎn)，運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)法對(duì)2000年～2004年香港樓價(jià)和股價(jià)的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，旨在得出二者之間的關(guān)系。

二、計(jì)量模型與數(shù)據(jù)

本文采用的計(jì)量模型主要是協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)。協(xié)整分析主要是對(duì)具有隨機(jī)趨勢(shì)特征的時(shí)間序列，是否存在統(tǒng)計(jì)上的長期均衡關(guān)系的檢驗(yàn)。格蘭杰因果檢驗(yàn)是由英國著名計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家格蘭杰（Granger）于1969年提出的，后由Hendry、Richard等人發(fā)展起來的格蘭杰因果檢驗(yàn)法。Granger提出的因果關(guān)系定義是利用時(shí)間序列來鑒定因果關(guān)系，兩個(gè)給定的時(shí)間序列Xt、Yt在包含過去值的條件下，對(duì)Yt的預(yù)測(cè)效果要好于單獨(dú)由Yt的過去信息對(duì)Yt的預(yù)測(cè)，即Xt有助于Yt預(yù)測(cè)精度的改善，則稱Xt對(duì)Yt存在格蘭杰因果關(guān)系。

本文采取的是2000年～2004年的香港私人住宅價(jià)格指數(shù)(較受歡迎屋苑)和月末恒生指數(shù)的月度數(shù)據(jù)。選取香港恒生指數(shù)作為衡量香港股市的指標(biāo)stock是因?yàn)樗欠从诚愀酃墒凶邉?shì)的權(quán)威指數(shù)；選取香港私人住宅指數(shù)（較受歡迎屋苑）作為衡量香港房地產(chǎn)市場(chǎng)housing是因?yàn)檩^受歡迎屋苑的私人住宅最能反應(yīng)香港市民置業(yè)的信心和能力，而且由于數(shù)據(jù)獲取方面的原因，筆者無法獲得香港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于2001年～2005年《香港經(jīng)濟(jì)年鑒》。

三、實(shí)證分析

首先對(duì)香港私人住宅價(jià)格指數(shù)(較受歡迎屋苑)housing和恒生指數(shù)stock進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，如果存在單位根則確認(rèn)他們的協(xié)整關(guān)系，最后進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

1.單位根檢驗(yàn)

在具體運(yùn)用協(xié)整理論進(jìn)行分析之前，必須先進(jìn)行時(shí)間序列的單位根檢驗(yàn)，單位根檢驗(yàn)方法很多，但Engle和Granger基于殘差的ADF檢驗(yàn)是最常用的檢驗(yàn)方法。

現(xiàn)在分別對(duì)變量stock和housing取對(duì)數(shù)化lstock和lhousing，以消除可能存在的異方差和減小波動(dòng)。之后運(yùn)用Eviews軟件ADF檢驗(yàn)對(duì)lstock和lhousing進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，由表一可以看出：未經(jīng)差分的序列l(wèi)housing和lstock都存在單位根，而經(jīng)過一階差分的序列△lhousing和△lstock不存在單位根問題，所以lhousing和lstock都是一階單整I(1)的，且此時(shí)，當(dāng)滯后期＝1時(shí)，二者的AIC和SC值都達(dá)到最小。

2.協(xié)整檢驗(yàn)

關(guān)于協(xié)整的檢驗(yàn)與估計(jì)目前有很多具體的技術(shù)模型，本文采用的是由Engle和Granger于1987年提出的EG檢驗(yàn):首先用OLS方法估計(jì)回歸方程Yt＝α＋λXt+ut（λ為協(xié)整參數(shù)），得到殘差項(xiàng)et，其次對(duì)et進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，若估計(jì)殘差序列項(xiàng)et為平穩(wěn)序列，則證明兩變量具有協(xié)整關(guān)系。

對(duì)lhousing和lstock進(jìn)行OLS回歸，求得回歸方程:lhousing＝－1.528719+0.620915lstock，對(duì)協(xié)整回歸的殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，得到殘差序列e的ADF值為-3.255073，而在5％的顯著性水平下，e的分布臨界值為-1.9462，e的ADF值小于其分布臨界值，則殘差序列不存在單位根，故平穩(wěn)。因此二者之間存在協(xié)整關(guān)系，故回歸方程lhousing＝－1.528719+0.620915lstock能反應(yīng)二者之間的長期均衡關(guān)系。

3.格蘭杰因果檢驗(yàn)

根據(jù)定義，兩個(gè)時(shí)間序列Xt和Yt之間的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)方程如下：

其中，干擾u1t和u2t假定為不相關(guān)的，n和m分別為Xt和Yt的最大滯后階數(shù)。

由于格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)對(duì)滯后階數(shù)非常敏感，本文采用依次多滯后幾階，看是否具有統(tǒng)一性的方法，具體結(jié)果見表2。

從表2我們可以清楚地看到，滯后階數(shù)為1～6時(shí)，恒生指數(shù)都是私人住宅價(jià)格指數(shù)(較受歡迎屋苑)變動(dòng)的格蘭杰原因。

四、結(jié)論

本文利用協(xié)整與格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)2000年～2004年月度的香港私人住宅價(jià)格指數(shù)(較受歡迎屋苑)和月末恒生指數(shù)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，香港股市對(duì)房市的帶動(dòng)作用更為明顯。究其原因，主要有以下三點(diǎn):(1)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要花大量的資金，因此，地產(chǎn)發(fā)展和地產(chǎn)投資需要借助金融市場(chǎng)進(jìn)行融資，這里的金融市場(chǎng)不僅包括銀行，更包括股票市場(chǎng)。從20世紀(jì)70年代初起，許多地產(chǎn)公司紛紛將股票上市，這一方式可以籌集大量的資金，較向銀行貸款有利。所以，當(dāng)股市攀升時(shí)，上市的大地產(chǎn)公司趁機(jī)通過發(fā)行新股、認(rèn)股權(quán)證等方法籌集大筆資金，擴(kuò)大其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，資金大量地、迅速地流向房地產(chǎn)公司，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；反之，當(dāng)股市熊市到來時(shí)，地產(chǎn)公司盈利減少，而且易出現(xiàn)拋售樓宇風(fēng)潮，樓價(jià)急劇下跌。(2)香港的股市與香港的經(jīng)濟(jì)整體密不可分，因此，恒生指數(shù)的走勢(shì)往往成為香港經(jīng)濟(jì)的晴雨表而受到全港市民的重視，而且股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與投資者對(duì)市場(chǎng)未來的預(yù)期關(guān)系十分緊密，當(dāng)股市持續(xù)攀升，代表香港經(jīng)濟(jì)繁榮，市民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景充滿信心，相應(yīng)地，對(duì)樓市前景也充滿信心，需求增加，帶動(dòng)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)市道向好。(3)香港社會(huì)可以說是一個(gè)股民社會(huì)，股民非常多，當(dāng)股價(jià)下跌，股市下挫時(shí)，股民損失慘重，自然缺乏購樓欲望，對(duì)樓市需求減少，拖累香港樓市；反之，則帶動(dòng)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)市道向好。