香港房地產市場與股市的關系

[摘要] 本文通過協整檢驗和格蘭杰因果檢驗對2000年～2004年的香港私人住宅價格指數(較受歡迎屋苑)和月末恒生指數的月度數據進行實證分析，得出了香港股市帶動房地產市場發展的結論。

[關鍵詞] 房地產市場股市協整檢驗格蘭杰因果檢驗

一、引言

自踏入20世紀90年代，房地產已成為香港經濟重要的支柱之一，被譽為香港經濟的“寒暑表”。而股票市場也是衡量香港經濟的一個重要指標。那么二者究竟有什么關系呢，不同學者有不同的見解。

一種觀點認為，股市對房地產市場具有直接影響，股市波動引起了房地產市場的波動；一種觀點認為，房地產對股市具有直接影響，若房地產市道不景，地產股勢必下挫，則相應引起股市的大幅波動；還有另一種觀點認為，股票市場與房地產市場之間是“股地拉扯”的關系。

本文針對這三個觀點，運用格蘭杰因果檢驗法對2000年～2004年香港樓價和股價的月度數據進行實證分析，旨在得出二者之間的關系。

二、計量模型與數據

本文采用的計量模型主要是協整檢驗和格蘭杰因果檢驗。協整分析主要是對具有隨機趨勢特征的時間序列，是否存在統計上的長期均衡關系的檢驗。格蘭杰因果檢驗是由英國著名計量經濟學家格蘭杰（Granger）于1969年提出的，后由Hendry、Richard等人發展起來的格蘭杰因果檢驗法。Granger提出的因果關系定義是利用時間序列來鑒定因果關系，兩個給定的時間序列Xt、Yt在包含過去值的條件下，對Yt的預測效果要好于單獨由Yt的過去信息對Yt的預測，即Xt有助于Yt預測精度的改善，則稱Xt對Yt存在格蘭杰因果關系。

本文采取的是2000年～2004年的香港私人住宅價格指數(較受歡迎屋苑)和月末恒生指數的月度數據。選取香港恒生指數作為衡量香港股市的指標stock是因為它是反映香港股市走勢的權威指數；選取香港私人住宅指數（較受歡迎屋苑）作為衡量香港房地產市場housing是因為較受歡迎屋苑的私人住宅最能反應香港市民置業的信心和能力，而且由于數據獲取方面的原因，筆者無法獲得香港房地產價格指數的數據。數據來源于2001年～2005年《香港經濟年鑒》。

三、實證分析

首先對香港私人住宅價格指數(較受歡迎屋苑)housing和恒生指數stock進行單位根檢驗，如果存在單位根則確認他們的協整關系，最后進行格蘭杰因果檢驗。

1.單位根檢驗

在具體運用協整理論進行分析之前，必須先進行時間序列的單位根檢驗，單位根檢驗方法很多，但Engle和Granger基于殘差的ADF檢驗是最常用的檢驗方法。

現在分別對變量stock和housing取對數化lstock和lhousing，以消除可能存在的異方差和減小波動。之后運用Eviews軟件ADF檢驗對lstock和lhousing進行單位根檢驗，由表一可以看出：未經差分的序列lhousing和lstock都存在單位根，而經過一階差分的序列△lhousing和△lstock不存在單位根問題，所以lhousing和lstock都是一階單整I(1)的，且此時，當滯后期＝1時，二者的AIC和SC值都達到最小。

2.協整檢驗

關于協整的檢驗與估計目前有很多具體的技術模型，本文采用的是由Engle和Granger于1987年提出的EG檢驗:首先用OLS方法估計回歸方程Yt＝α＋λXt+ut（λ為協整參數），得到殘差項et，其次對et進行單位根檢驗，若估計殘差序列項et為平穩序列，則證明兩變量具有協整關系。

對lhousing和lstock進行OLS回歸，求得回歸方程:lhousing＝－1.528719+0.620915lstock，對協整回歸的殘差序列進行平穩性檢驗，得到殘差序列e的ADF值為-3.255073，而在5％的顯著性水平下，e的分布臨界值為-1.9462，e的ADF值小于其分布臨界值，則殘差序列不存在單位根，故平穩。因此二者之間存在協整關系，故回歸方程lhousing＝－1.528719+0.620915lstock能反應二者之間的長期均衡關系。

3.格蘭杰因果檢驗

根據定義，兩個時間序列Xt和Yt之間的格蘭杰因果關系檢驗方程如下：

其中，干擾u1t和u2t假定為不相關的，n和m分別為Xt和Yt的最大滯后階數。

由于格蘭杰因果關系檢驗對滯后階數非常敏感，本文采用依次多滯后幾階，看是否具有統一性的方法，具體結果見表2。

從表2我們可以清楚地看到，滯后階數為1～6時，恒生指數都是私人住宅價格指數(較受歡迎屋苑)變動的格蘭杰原因。

四、結論

本文利用協整與格蘭杰因果檢驗對2000年～2004年月度的香港私人住宅價格指數(較受歡迎屋苑)和月末恒生指數之間的關系進行實證分析。結果表明，香港股市對房市的帶動作用更為明顯。究其原因，主要有以下三點:(1)房地產業的發展，需要花大量的資金，因此，地產發展和地產投資需要借助金融市場進行融資，這里的金融市場不僅包括銀行，更包括股票市場。從20世紀70年代初起，許多地產公司紛紛將股票上市，這一方式可以籌集大量的資金，較向銀行貸款有利。所以，當股市攀升時，上市的大地產公司趁機通過發行新股、認股權證等方法籌集大筆資金，擴大其經濟實力，資金大量地、迅速地流向房地產公司，帶動房地產市場發展；反之，當股市熊市到來時，地產公司盈利減少，而且易出現拋售樓宇風潮，樓價急劇下跌。(2)香港的股市與香港的經濟整體密不可分，因此，恒生指數的走勢往往成為香港經濟的晴雨表而受到全港市民的重視，而且股市和房地產市場的發展與投資者對市場未來的預期關系十分緊密，當股市持續攀升，代表香港經濟繁榮，市民對經濟前景充滿信心，相應地，對樓市前景也充滿信心，需求增加，帶動香港房地產市場市道向好。(3)香港社會可以說是一個股民社會，股民非常多，當股價下跌，股市下挫時，股民損失慘重，自然缺乏購樓欲望，對樓市需求減少，拖累香港樓市；反之，則帶動香港房地產市場市道向好。