基于多層次分析法的房地產投資決策風險系統的實證分析評價

房地產業是個高投入高產出高風險的行業，故房地產項目的投資決策風險顯得更為突出。其投資決策風險因素復雜變化大且定量數據少，灰色性顯著，僅靠評價者的定性分析和邏輯判斷很難得到較為科學的評價結果。本文采用多層次分析法對房地產投資決策風險進行定量計算和定性分析，旨在對房地產投資決策風險系統進行客觀的量化分析和總體評價。

由于不同的項目存在著不同的特點，其風險因素也各有不同。為使分析更具有針對性，筆者以上海某房地產投資開發項目為例，借助上述理論原理和方法進行實證分析研究，以期房地產投資者在風險防范和投資決策獲得最優效果。

一、房地產投資決策風險層次結構圖的建立

通過仔細分析，找出了該項目中的關鍵風險因素(包括系統風險和非系統風險)，得出以下投資決策風險層次結構圖。

二、判斷矩陣及特征值的計算

利用德爾非法及1～9比例標度，計算出一二層指標體系的風險度的判斷矩陣。如資源風險的二層指標風險度的判斷矩陣以及特征值分別為:

所以，

同理，我們可以分別得出一、二層風險因素的判斷矩陣及特征值：

特征值矩陣分別為:

二層風險因素的權重矩陣為:

三、一致性檢驗及對風險因素排序

已知各判斷矩陣，根據公式一致性檢驗公式:及平均隨機一致性指標表可對二層指標的特征值進行一致性檢驗:。C.R.1<0.1，接受A1的一致性。同理，C.R.2=0.0288<0.1， C.R.3=0.0058<0.1， C.R.4=0.0079<0.1， C.R.=0.0719<0.1。接受一致性。

以上得出的二層風險因素的風險程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對于其上級風險因素也就是一級風險因素而言的風險程度，我們還需要對二層風險因素相對于總的房地產投資決策的風險度矩陣W’∶

根據風險度矩陣W’，將這些評價指標分為四類:基本無風險、風險較低、風險較高和風險很高，可對各風險因素進行排序，見表4。

四、結論

雖然多層次分析法可以對房地產投資決策風險因素進行較為客觀的定量分析，但該模型難以反映項目利潤空間。同時，多層次分析法中的各相關數據存在一定的主觀性，在未來分析中，還需對其作進一步的修正和改進。盡管如此，我們還是可以利用多層次評價法對各風險進行較為準確判斷和衡量，采取更有針對性和目的性的措施降低風險和規避風險。并且，當有多個投資項目時，可對項目間的風險度進行比較，選擇更好的投資項目。