房地產開發項目質量監管的博弈分析

[摘要] 文章針對目前房地產開發項目中質量問題多的現實，應用信息經濟學中委托——代理理論，構建了開發商與監理公司的委托——代理博弈模型，分析結論是監理公司的努力程度與開發商激勵機制的強弱程度呈正相關關系。只有多勞多得，才能從根本上提高監理公司的積極性，消除房地產開發項目中的質量問題。

[關鍵詞] 房地產開發項目質量監管委托——代理博弈模型

目前，隨著我國房地產業的迅猛發展，新建商品房逐年增加，大大改善了城市居民的居住條件。但是，伴隨著房地產市場的逐步繁榮，工程質量問題也越來越突出，諸如面積縮水、管道滲水、外窗漏雨、墻面空鼓甚至主體結構出現嚴重問題。有些直接威脅到住戶的住用安全，有些雖不至于涉及到安全問題，但卻給業主的使用帶來很多不便。據統計，1998年到2002年，在有關商品房的投訴中，以質量問題為主要投訴理由的占投訴量的比例最低為62.13%，最高為69.96%。這些問題的出現，既有開發商的責任，也有監理公司和施工企業的責任。只有在三者之間建立起激勵機制，才有望消除房地產開發項目中的上述質量問題。本文試圖運用信息經濟學中委托——代理理論，研究開發商、監理公司層面上的激勵機制問題，至于監理公司和施工企業之間的激勵機制的建立，將另文分析。

1.基本假設

(1)開發商、監理公司均為風險中性且希望盡可能獲得高收益的理性人。當施工企業違章作業，監理公司不履行監管職能時，開發商只能獲得低收入，其概率為p;當施工企業遵章作業時，或施工企業雖違章作業，但是監理公司努力工作（積極履行監管職能），違章行為得以糾正時，開發商可獲得高收益，其概率為1-p;>。

(2)開發商無法完全管觀察到監理公司是否履行監理職責，因而開發商只能根據監理公司的工作成果支付報酬。當開發商獲得高收益時，支付給監理公司的報酬為;當開發商獲得低收入時，支付給監理公司的報酬為，。

(3)監理公司努力工作有較高的支出E，監理公司不努力工作有較低的支出S，E>S。

(4)監理公司接受開發商委托的機會成本為U0。

2.模型構建

在房地產開發過程中，開發商一般將所開發的項目委托監理公司監管，這樣，監理公司是否能夠充分發揮監理作用就成為項目質量高低的關鍵。依據信息經濟學的委托——代理理論，開發商與監理公司之間的博弈關系實際上可看成一種委托人——代理人關系，開發商作為委托人，相對監理公司來說，在項目質量方面掌握較少的信息，而監理公司作為代理人，由于全面監管工程項目相對來說掌握較多信息。根據假設，這里的委托——代理模型如圖。

圖開發商與監理公司之間的博弈模型

由于開發商無法每時每刻都直接觀察到監理公司的行為，監理公司在受雇后極有可能選擇不利于開發商的行為，因而開發商必須運用一定的激勵機制，促使監理公司接受委托并努力工作，為此，必須滿足如下兩條件：

(1)參入約束條件

（1）

(2)激勵相容約束條件

（2）

開發商追逐利潤最大化，因此在保證監理公司接受委托的前提下，開發商必然盡量壓低支付給監理公司的報酬，即有：

（3）

對于激勵相容約束條件，監理公司努力工作所獲得的期望報酬高于偷懶獲得的報酬越多，其努力工作的積極性就越大。設前者為后者的n倍，則有：

(4)

由（3）、（4）得到：

（5）

（6）

(3)分析說明

假設Uo=1，E=1，S=0.p=0.1時，有：

(7)

當n=2時，（8）

當n=3時，（9）

因此可以推斷，在其他條件不變的條件下，開發商高效益時對監理公司的支付與低效益時的支付差距越大，監理公司努力工作獲得的期望報酬與偷懶所獲得的期望報酬差別就越大，監理公司就會越傾向于努力監管。因此，從長遠利益來說，開發商加大對盡責的監理公司的獎勵力度，將會使開發商獲得更多的利益。但在實際中，多數情況下是監理公司多勞并不能多得，監理公司對施工企業監管不夠，未能履行監管職責，導致現階段房地產開發項目的質量出現如此多的問題也就不足為怪了。