房地政策頻出 價格飄紅依舊

回顧之六

2006年前11個月，全國70個城市新建商品住房同比漲幅在5．8％－8％之間，尤其是北京、深圳、廣州等大城市房價漲幅經常“領跑”全國—每個月的同比漲幅均在10％左右。放眼望去，雖然經歷了又一輪更為嚴厲的宏觀調控，全國各大城市房價上漲依舊一路飄紅。

頻“出招”：抑制房價快速上漲幅度和速度

如果給2006年中國房地產市場定性的話，那么它一定是個“政策年”。這一年，以“穩定房價、規范市場”為核心的宏觀調控政策及配套政策接連不斷并紛紛落地，尤其是有些政策體現出一定強硬的態勢，比如“90平米占70％比例”規定、“未封頂樓盤停止按揭”令、“禁止別墅用地審批”等擲地有聲的政策，直接導致整個房地產市場游戲規則的改變。

中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌認為，從2004年開始的連續3年的宏觀調控政策，在一定程度上是針對部分城市房地產出現過熱現象的未雨綢繆，2005年主要針對不合理的需求進行調控，而2006年則從需求和供給兩個方面進行調控，加大中低價位土地和房屋的供應，加大經濟適用房、限價房、廉租房的市場供應，同時通過房屋轉讓征收營業稅等方式，繼續抑制不合理的需求。

事實的確如此，2006年國家出臺的針對房地產行業的調控政策涉及到土地、金融、稅務、房屋交易及管理等多個部門，各個部門相繼出臺了相關的配套政策，而這些政策的指向都非常明確——規范房地產市場秩序，在加大中低價位住宅供應的同時，抑制快速上漲的房價和不合理的需求。

房價猛升價格高企：京穗房價漲幅超10％

盡管樓市調控政策密集出臺，但我國各地房價仍呈普漲趨勢。“房價合理上漲應該是常態，目前的問題是房價上漲的幅度和速度有些過快，有些城市房價上漲的幅度超過了居民工資收入的增長幅度。”在焦點網舉辦的“解讀供需與房價迷局的論壇”上，參加論壇的房地產經紀公司都這樣認為，包括北京、深圳、廣州等在內的大部分城市房價都可以用超常規上漲來形容。

來自國家統計局發布的數據顯示，2006年前11個月新建商品住房銷售價格同比上漲幅度在5％－8％之間，其中，北京從6月份開始，上漲的幅度均超過10％，8月份更是達到最高的11．4％。如同坐上高速運行的過山車，2006年的北京樓市在一片叫“停”聲中依舊馬力十足沖向高位。北京房地產信息網的統計數據顯示，2006年1月普通住宅期房預售均價為7122元／平米，而到10月份則達到8728元／平米。

供地漸多：北京前11月出讓1078公頃住宅土地

“2004年土地大限以后。北京土地供應量明顯下降，土地開發量也在下降，2005年比2004年就下降了50％左右。但實際需求量并沒有太大的變化，這也決定了房價在2006年的上升。”顧云昌表不。

“各地的土地儲備中心經過兩年的土地整理開發，土地供應從2006年開始有所增加。”中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛風瑞這樣表示。事實的確如此。比如，上海2006年土地供應計劃中的1500公頃住宅供地計劃2006年全部完成，北京前11個月已經辦理完出讓手續的住宅用地為1078公頃，是年度土地供應計劃的57％，是去年同期供應量579公頃的186％．“需要指出的是，住宅土地供應量大幅度超過去年。”北京市國土資源局政策研究室主任孫惠林說。但在土地供應加速的同時，土地價格也呈現上漲的局面，第三季度北京綜合地價達3503元／平米。

土地資源不可再生的特征，使得土地供應將出現核心區域地價上升和供應郊區化的特征，但隨著以拆遷成本為主的土地一級開發成本的增加。將來也必然使得土地成本上升。

[關鍵詞]90平米占70％

2006年的房地產宏觀調控政策中，指向性最明顯的就是中低價位、中小套型住宅的供應，尤其是“90平米占70％”條令。由此帶來的是中低價位、中小套型住宅的土地供應數量增加，但形成市場供應需要在2007年下半年才體現。比如，2006年8月份起，深圳、廣州、上海等城市在新出讓的土地中明確表明90平米住宅所占的比例；北京在第三季度和第四季度通過招標出讓的土地中，“90平米70％”比例幾乎成了能否中標的必需條件，包括東壩地塊、廣渠路36號地等。