“物業(yè)革新”宜早不宜遲

最近幾個月，物業(yè)管理糾紛再次成為社會熱點，其中的過程奇怪曲折：業(yè)主有業(yè)主們的欠費理由，物業(yè)公司有他們的委屈，小區(qū)業(yè)委會難當大任(或干脆沒有)，法院的強制執(zhí)行又不得人心。

物管企業(yè)交替成導火線

我國物業(yè)管理行業(yè)從上世紀80年代起發(fā)展至今已經(jīng)25年了，人們對物業(yè)管理的認識在不斷發(fā)生變化。從一定程度上說，在追求功能、追求環(huán)境和追求文化之后，越來越多的人認識到，物業(yè)管理對整個住宅居住質(zhì)量的提高是很有作用的。

但是，由于以及相關制度設計不合理等諸多原因?qū)е铝思姺钡奈飿I(yè)糾紛，業(yè)主同物業(yè)服務公司之間矛盾層出不窮。

第一個業(yè)委會告贏物業(yè)公司的案例、歷時3年之久的北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司彈劾事件，使我們看到了中國住宅商品化過程中有關物業(yè)的所有矛盾。其中，“新舊物管企業(yè)交接難，已經(jīng)成為物業(yè)管理糾紛的中心?！?/p>

一位朋友憤憤地說，住宅改革及住宅商品化本身沒有錯，但問題是對那些管理混亂、漏洞百出的物業(yè)管理的服務，業(yè)主很難對其解聘，交接工作非常艱難。

最近，新浪網(wǎng)做了一項名為“社區(qū)要實現(xiàn)業(yè)主自治還是要保留社區(qū)管家”的調(diào)查。這項調(diào)查的參與者達到了7690人。其中。84．19％的人認為“物業(yè)管理公司沒有真正做到為業(yè)主服務”，76．04％的人認為“物業(yè)公司就知道收錢”。在“社區(qū)應不應該保留物業(yè)公司”中。66．83％的人選擇了“沒必要”。當問到“你認為業(yè)主自治可行性如何”時，84．71％的人認為“需要政府部門重視才可行”。這個調(diào)查表明：對現(xiàn)行的物業(yè)公司管理小區(qū)的模式，大部分人都不滿，但是，絕大部分的人也明白：沒有政府部門的支持，這個想法挺難實現(xiàn)。

物管企業(yè)交替呼喚退出機制

針對新老物業(yè)公司交接產(chǎn)生的糾紛。有關部門應該如何解決?對于老賴著不走的物業(yè)公司，難道就沒有制裁手段嗎?

物業(yè)管理協(xié)會資深物業(yè)專家張玉亭建議，行業(yè)協(xié)會應該對此建立企業(yè)誠信記錄檔案，并在媒體上對老賴著不走的企業(yè)公開曝光和譴責。有關管理部門應該對老賴著不走的企業(yè)加強制裁措施，或吊銷其企業(yè)資質(zhì)或徹底將其清除出市場。新舊物業(yè)公司交接就好比是一對離婚的夫婦，應該遵守合同約定的規(guī)定，好聚好散。如果前物業(yè)公司在公開招標中落選了，就應該拿出勇氣按照規(guī)定時間退出小區(qū)。

上海陳海杰律師事務所認為。新舊物業(yè)公司的交替難問題，不僅是因為某些物業(yè)公司心態(tài)上的失衡，為新物業(yè)企業(yè)的進駐設置障礙；更主要的是因為相關立法的缺失，使得在發(fā)生原物業(yè)公司不愿退出歷史舞臺的情況時，除了尋求有關的行政部門進行協(xié)調(diào)，業(yè)主無法通過法律的途徑來保障自己的合法權益。雖然國務院頒布的《物業(yè)管理條例》對物業(yè)公司交替作過一些規(guī)定，但實際上執(zhí)行起來，由于沒有規(guī)定相關的部門對他們進行強制執(zhí)行的措施，致使老物業(yè)公司如果賴著不走，對其也束手無策。有關法律的進一步完善才是解決問題的最根本辦法。

物管費包干制還是酬金制

炒掉物業(yè)是否最佳的解決物業(yè)問題的途徑呢?有業(yè)內(nèi)人士分析，從某一方面來講，物業(yè)管理“包干制”是激化物業(yè)公司和業(yè)主矛盾的一大原因。據(jù)有關資料顯示，廣州、上海、北京的物業(yè)公司90％以上都是實行包干制。

所謂“包干制”，就是指在約定一定的服務內(nèi)容和標準的前提下，業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理企業(yè)自負盈虧。但“包干制”本身存在一定的缺陷，從機制上來說，無論物業(yè)公司干多干少，干好干壞，收入都一樣。同時，這種“量入而出”的行為，難免導致運作不規(guī)范的物業(yè)管理公司為節(jié)省開支而降低服務水平。

“包干制”的弊病使物業(yè)收費的另一條路一酬金制，受到業(yè)內(nèi)的關注日漸增多。

酬金制的核心是“按實結算”，即物業(yè)管理企業(yè)是按照約定的比例或固定的數(shù)額提取酬金，預收的物業(yè)服務資金，除酬金外，其余全用于管理和維護支出，結余或不足部分由業(yè)主享有或者承擔。

與包干制不同，酬金制要求物業(yè)公司公開成本，詳細編制，每年1至2次公布全部決算執(zhí)行情況。業(yè)主委員會要審核預算、檢查物業(yè)所公布的決算細目。不但這種收費方式，要求業(yè)主需掌握一定的財務知識，對物業(yè)公司提交的年度賬目進行審核，并且對現(xiàn)有的《物業(yè)服務合同》也要作出多處相應調(diào)整。

酬金制是否真的能夠解決物業(yè)公司與業(yè)主關于物業(yè)收費問題的種種矛盾?物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的蔡興發(fā)認為，酬金制的推行需要有商業(yè)化土壤，但是就目前的狀況來看，我國物業(yè)管理市場發(fā)展還沒有成熟到可以普遍推選酬金制的程度。

“職業(yè)化”是必由之路

物業(yè)公司的專業(yè)化和業(yè)委會的職業(yè)化將促使物業(yè)管理走上合理競爭和規(guī)范發(fā)展的軌跡。

2006年10月28日。全國舉行第一次物業(yè)管理師資格認定考試。這是物業(yè)管理行業(yè)的一件大事，也是我國物業(yè)管理不斷走向規(guī)范化、專業(yè)化和職業(yè)化的象征。這項制度的推出，無論是對物業(yè)管理的市場培育，還是現(xiàn)場管理的實務操作，都是十分有益的。雖然整個物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員都達到職業(yè)化要求還有較長路要走，但是這一制度的實施，對提升物業(yè)管理人員的職業(yè)道德、服務水平、自律以及執(zhí)行國家法規(guī)等都會起到促進作用。

業(yè)委會是業(yè)主權益的保障，同樣需要具有職業(yè)化的水平。怎么監(jiān)督?怎么簽合同?怎么開業(yè)主大會?這是一份專業(yè)性工作。三石律師事務所主任律師沈偉明表示，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了業(yè)委會的職責，從中可以看出，業(yè)委會的工作是有很強的專業(yè)性的。業(yè)委會職業(yè)化是一個方向。如果業(yè)委會成員全部職業(yè)化有困難，業(yè)委會的主任盡可能做到職業(yè)化。

但是復旦大學社會學系副教授桂勇認為，現(xiàn)在業(yè)委會走職業(yè)化道路還為時尚早。因為除了要求業(yè)委會成員具有專業(yè)性外，還需要存在一個專門的勞動力市場，提供這方面的專職經(jīng)理人。目前，大公司的經(jīng)理市場還不夠成熟的情況下，不可能期望這么一個小的職業(yè)化的業(yè)委會成員市場很成熟呢?“如果沒有5千至1萬元薪水，我想是沒有人會全身心地利用自己豐富的技能以及社會網(wǎng)絡關系來為業(yè)委會服務，從而為業(yè)主服務?！?/p>

時下，“美麗園”新老物業(yè)交接已完成，但人們對其的關注似乎并不會停止。

新聞背景

“美麗園物業(yè)”事件聚焦

首次行業(yè)組織(物業(yè)管理協(xié)會)介入，并第一個業(yè)委會告贏物業(yè)公司的案例——美麗園一度成為全國諸多社區(qū)維權的標桿與模范。

2005年3月，美麗園業(yè)委會起訴為該小區(qū)服務的物業(yè)公司——北京鴻銘物業(yè)，要求其退回虛增的物業(yè)費成本。

2005年9月，海淀法院駁回業(yè)委會訴訟。

2005年12月，美麗園小區(qū)業(yè)委會二審勝訴。北京市一中院支持了業(yè)委會的訴求，將小區(qū)2．72元每平方米每月的物業(yè)費判至1．58元，美麗園業(yè)委會成為北京首個打贏物業(yè)費官司的業(yè)委會。

2006年9月1日，鴻銘物業(yè)突然撤離，美麗園停水停電，業(yè)主被迫買礦泉水來應急。

2006年9月7日。北京副市長吉林指示，絕對不允許物業(yè)公司斷水斷電斷電梯情況發(fā)生。

2006年9月9日海淀區(qū)小區(qū)辦要求鴻銘物業(yè)9月11日前恢復服務，同時要求業(yè)委會45天內(nèi)開業(yè)主大會。

2006年11月8日業(yè)委會發(fā)出物業(yè)招標公告。

2006年12月10日。新物業(yè)進駐小區(qū)，鴻銘物業(yè)撤離。