誰能決定房價走勢？

中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎對房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺了一系列的調(diào)控政策。然而，調(diào)控政策并未有效勒住房價這匹“野馬”，房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行預(yù)測，2007年住宅價格仍將繼續(xù)上漲。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整暫時無法體現(xiàn)

◎90平米占七成

2006年5月29日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。要求，“新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

房價漲幅速度過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡是一個重要原因。2006年政府對房地產(chǎn)做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整，通過“70%、90平方米”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整政策平抑過快增長的房價，但“套型建筑面積”概念的提出，以及“七成針對單個項目還是區(qū)域總體”的懸疑，讓這一政令的落地一波三折。從目前看，這些重要的政策在實施環(huán)節(jié)沒有得到很好落實。據(jù)偉業(yè)顧問了解到的市場情況看，目前90平方米以下的供應(yīng)量不足整體的30%，2007年新增項目受“70%、90平方米”限制的數(shù)量也很有限，此政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時無法體現(xiàn)。

建設(shè)部某官員表示，“2006年涉及房地產(chǎn)各方面的調(diào)控政策已基本到位，2007年的主要任務(wù)是落實既有政策。”

政策本身的有效性對房價會產(chǎn)生直接影響，因此，控制房價的關(guān)鍵是加強(qiáng)已有政策的細(xì)化與落實。目前對房地產(chǎn)的調(diào)控政策除了在持有環(huán)節(jié)還可以出臺一些市場化的稅收政策，但新政的出臺不再是重點，房地產(chǎn)在2007年將進(jìn)入“政策執(zhí)行年”，房價的走向取決于政策的執(zhí)行力度。對此，房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)管理相關(guān)部門應(yīng)該形成合力，避免政策本身存在漏洞。

金融政策有效直接影響房價

◎央行加息

2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12％上調(diào)至6.39％。央行表示，加息主要因為當(dāng)前投資增長過快、貨幣供應(yīng)量偏高和信貸投放偏快。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生一直以來的觀點，長期的貨幣流動性過剩、低利率、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值5方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。

2006年以來宏觀調(diào)控，盡管銀行信貸一直處于不斷收縮的過程，但這并沒有對房地產(chǎn)業(yè)投資增長有多少影響，反之，房地產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)銀行信貸增長還在表現(xiàn)為迅速擴(kuò)張的趨勢，其增長高于2005年一倍以上。還有，為了規(guī)避國內(nèi)銀行信貸收縮的風(fēng)險，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道正通過引入外資打破國內(nèi)銀行信貸收縮限制，從而使得今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場利用外資的比重成幾倍的增長。也就是說，禁止外資進(jìn)入的171號文件還沒有真正在地方得以落實。而大量的外國資金涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，不僅會弱化宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的效果，而且會增強(qiáng)人民幣升值預(yù)期。同時，定金及預(yù)收款負(fù)增長說明了個人住房開始理性化，民眾購房消費與投資的欲望減弱。

聶梅生認(rèn)為，全國房地產(chǎn)投資會漸漸平穩(wěn)，未來房價不會大漲大落，中等收入人群的住房前景是良好的。

這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的房價越是調(diào)控越是上漲，其中的原因有很多，但其中一原因與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。特別是當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時，如果政府對住房的價格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。特別是當(dāng)投資者可以利用銀行金融杠桿的時候，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場更是會沒有風(fēng)險。因為，投資者進(jìn)入這樣的市場，賺了錢是自己的，如果虧損了，有政府來為擔(dān)保，其損失會讓國家來承擔(dān)。

同時，當(dāng)政府的政策對房地產(chǎn)市場的價格作隱性擔(dān)保時，不僅會讓大量的國內(nèi)投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，國內(nèi)一些大城市一個人購買幾套房子多的是，讓國內(nèi)銀行更是看好房地產(chǎn)業(yè)，讓大量的信貸資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而且會讓外國的投資者也紛紛進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。

因為，對外國投資者來說，他們進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不僅看到了購買人民幣資產(chǎn)獲得人民幣升值之利，也看到國內(nèi)房地產(chǎn)市場由政府隱性擔(dān)保，進(jìn)入這樣的市場沒有多少風(fēng)險。這就是外國大量的資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的原因所在，也是目前不少外國基金正在炒作國內(nèi)房地產(chǎn)市場的原因所在。

前摩根斯坦利亞太區(qū)首席分析師謝國忠認(rèn)為，房價上漲的重要原因來自于地方財政和中央財政之間稅收的不平。由于地方政府的財政收入比起中央源頭要少，但是支出卻更大，因此長期以來形成依賴房地產(chǎn)發(fā)展以補(bǔ)貼地方財政的慣例，這是地方政府對房價推波助瀾的根本原因。

謝國忠提出，房地產(chǎn)是地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，但是當(dāng)房地產(chǎn)金融占主導(dǎo)的時候便成為全國性的，而全國性的房地產(chǎn)市場將受到經(jīng)濟(jì)周期的影響，他預(yù)測國內(nèi)房地產(chǎn)的谷底將在2008年或者2009年。

土地出讓有待形成有效供應(yīng)

◎土地閑置收回

2006年5月29日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國十五條）中第六條要求，“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)量應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基提出：“穩(wěn)定房價的一個途徑是降低成本，政府首先應(yīng)該從降低土地批租價格入手，其次要減少稅種。”

供需關(guān)系直接決定房價的高低。盡管政府一再申明，北京土地供量可以滿足5年的開發(fā)需求，但近兩年業(yè)內(nèi)對土地的呼聲始終不斷。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰分析，土地供應(yīng)短缺將帶來2007年上半年可供上市銷售的房屋套數(shù)供應(yīng)持續(xù)下降，而購買力的積蓄將不得不面對今年房價大漲的事實。

有業(yè)內(nèi)人士提出，北京2002年到2005年政府已經(jīng)出讓的住宅用地尚有4500公頃，規(guī)劃住宅面積約8000萬平方米沒有形成住宅供應(yīng)量。估計其5000萬-6000萬平方米掌握在依靠銀行貸款和銷售回款的中小開發(fā)商手中。北京房價出路在盤活這8000萬平方米已出讓土地。

從政府動作看，北京土地整理部門也在加快土地上市步伐，最近將有65塊土地陸續(xù)入市進(jìn)行交易，其中住宅性質(zhì)土地供應(yīng)達(dá)39宗，除12宗未注明規(guī)劃建筑面積外，已有可建筑面積達(dá)415萬平方米。

但土地從批租到開發(fā)成產(chǎn)品上市供應(yīng)需要相當(dāng)長的過程，相關(guān)部門對規(guī)劃的審批速度、開發(fā)商的資金調(diào)配、新政策的影響、拆遷進(jìn)程等都會影響有效供應(yīng)的形成。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便今年加快土地供應(yīng)量，也不能在近期使住宅供應(yīng)量明顯增加。

去年，國土資源部多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，禁止對“別墅類”用地的審批，然而由于該政策缺少相關(guān)部門在產(chǎn)品概念上的界定，致使該項政策成為“空中樓閣”，別墅類用地并沒有得到抑制，普通住宅用地并未因此而增加。相反，還引發(fā)出市場上的“稀缺”概念炒作，致使別墅等低密度住宅項目銷售價格迅速增長。

許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2007年的土地供應(yīng)將大幅增加。從現(xiàn)有情況看，由于人們對2008年后樓市走向不盡看好，今年多數(shù)樓盤會加緊上市。下半年北京商品房供應(yīng)有可能走出去年的低迷狀態(tài)，商品房的供需矛盾將得到極大緩解。中原地產(chǎn)認(rèn)為，2007年下半年將出現(xiàn)商品房集中上市的現(xiàn)象。偉業(yè)顧問則預(yù)計，北京有效供給住宅面積約2145萬平方米，比2006年的供應(yīng)量可增長50%以上。供量的增加和需求的平穩(wěn)增長，將使房價在下半年相對放慢增長速度。