默契：開發商的入市門檻

陳　曉

自2002年招拍掛制度開始，開發商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協議出讓”的方式。決定土地歸屬的不是公平的市場，也不是政府苦心營造的招拍掛制度，而是交易中的默契。這一情況在2007年仍然繼續

2007年中國土地市場的一個熱鬧場景，是土地價格在招拍掛中不斷被刷新著紀錄。各地的“地王”紀錄陸續被房地產上市企業(H股和A股)刷新：上半年北辰實業和城開聯合斥資92億天價在長沙拿地，刷新地價總價記錄；8月24日蘇寧拿下上海黃浦區163號街坊地塊，樓面地價達到6.69萬元，創造樓面成本的新紀錄！

10月份，國土資源部終于祭出第39號令——《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，試圖通過壓縮開發商的資金杠桿，平抑地價。其中二十三條中指出：“未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。”

此舉被視為對招拍掛制度的完善。但在真實的操作里，招拍掛制度的作用仍然受到質疑。自2002年招拍掛制度之始，開發商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協議出讓”的方式。這種方式秉承了私下磋商交易的默契，范圍從二級市場延續到了一級開發——兩重市場，兩次獲利。

由于土地所有權歸屬的復雜性，中國的土地市場，仍然籠罩在強大的私人關系網絡中，伴隨個體利益的交換而流轉。決定土地歸屬的不是公平的市場，也不是政府苦心營造的招拍掛制度，而是交易中的默契。……