默契：開發商的入市門檻

陳　曉

自2002年招拍掛制度開始，開發商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協議出讓”的方式。決定土地歸屬的不是公平的市場，也不是政府苦心營造的招拍掛制度，而是交易中的默契。這一情況在2007年仍然繼續

2007年中國土地市場的一個熱鬧場景，是土地價格在招拍掛中不斷被刷新著紀錄。各地的“地王”紀錄陸續被房地產上市企業(H股和A股)刷新：上半年北辰實業和城開聯合斥資92億天價在長沙拿地，刷新地價總價記錄；8月24日蘇寧拿下上海黃浦區163號街坊地塊，樓面地價達到6.69萬元，創造樓面成本的新紀錄！

10月份，國土資源部終于祭出第39號令——《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，試圖通過壓縮開發商的資金杠桿，平抑地價。其中二十三條中指出：“未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。”

此舉被視為對招拍掛制度的完善。但在真實的操作里，招拍掛制度的作用仍然受到質疑。自2002年招拍掛制度之始，開發商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協議出讓”的方式。這種方式秉承了私下磋商交易的默契，范圍從二級市場延續到了一級開發——兩重市場，兩次獲利。

由于土地所有權歸屬的復雜性，中國的土地市場，仍然籠罩在強大的私人關系網絡中，伴隨個體利益的交換而流轉。決定土地歸屬的不是公平的市場，也不是政府苦心營造的招拍掛制度，而是交易中的默契。這一情況在2007年仍然繼續。

天價地掩蓋下的招拍掛現實

“其實，所謂天價地在轉讓的土地市場中所占的份額極少，土地交易中90%地塊都是自掛自摘。”北京一家房地產咨詢公司的總裁林齊(化名)對《中國新聞周刊》說。

林齊的主要工作，就是幫助一些中小型的房地產企業做項目。他的公司可以提供從拿地，到跑規劃、拿批文的一條龍服務。他的資歷，在北京房地產開發業內已經是小有名氣，而且他的專長在于總能拿到內部信息，所以雖然大多項目規模不大，但卻個個都收益頗豐。

本刊記者也注意到，根據北京市土地儲備中心提供的2007年度土地交易地塊一覽表中，2007年度迄今為止共交易76宗地塊。其中41幅是招標，35幅是掛牌交易，但沒有一宗是拍賣，雖然在掛牌的形式下也產生了幾塊“天價地”，但所占比例極少。

在實際操作中，招標和掛牌兩種方式多針對“土地方要求上市，但尚未完成平整的土地”。北京市土地整理儲備中心史賢英主任曾頗為無奈地表示：限于人力物力，儲備中心不可能把每一塊土地都細化到純粹的“凈地”。因此，在掛牌和招標的方式中，通常會在說明書或者補充文件中，加上一些關于土地平整的附加條件，有時候是一座無法移動的鍋爐，一群釘子戶的拆遷，或者是一些看不出準確答案的要求。

但在林齊這樣的開發商看來，“可以加條件，就意味著還有私人操作的空間。”

默契，是拿地的第一步

林齊于2007年4月，操作了一塊位于北京郊區的商業住宅A地塊。這片土地外觀上了無生氣，閑置多年，林齊托熟人到市規劃局查出這是當地農機公司的一塊廠房廢地。

找到土地出讓方并達成默契，這是整個拿地過程的第一步，對有私人關系的地產企業來說，這也是最輕松的一塊。因為私下拿地通常都是去自己熟悉的地方，“不了解或水深的地方都不去。”林齊說。他所在的公司在北京郊區和二三線省會城市都有進入，基本都是通過當地與土地有關的個人引薦進入。比如他們剛完成收購的一塊地，就是在通州和一個廠長聊天時得到信息的。

復雜的無主之地，成就了兩個充滿了傳統交易智慧的出讓方式——招標和掛牌。特別是招標，拋棄了純粹價高者得的方式，實行考核各種條件后綜合評分，為土地二級市場的運作留下了更大的操作空間。

更有游戲精神的做法是設置一些莫須有的條件。林齊曾經操作過一塊地的掛牌，雖然已完成“三通一平”，但土地方在掛牌說明書中表明，還有200人的拆遷必須完成。“拆遷是土地開發中最棘手的事情。其實并沒有這200人，但沒參加過土地一級開發的公司不清楚底細，大部分會知難而退。”林齊說。

這是自2002年招拍掛制度后形成的“提高市場門檻”傳統。個人建房者于凌罡也曾遇到過這樣“凈地不凈”的情況。2005年芍藥居地塊掛牌，不知深淺的于凌罡“直接去搶地”，結果在掛牌的補充文件里發現這塊已完成“三通一平”的地塊中央，存留一座占地405平方米的鍋爐房，并且不轉讓產權。“也就是說，買一輛車，四個車轱轆，他只給你三個。”于凌罡對《中國新聞周刊》說，“如果我們拿這塊地，將立即面臨訴訟風險。”

一級開發中的伏筆

林齊拿到的A地塊，同樣也是通過招標的方式。林齊對A地塊的操作依照這樣的程序：

首先，由林齊出全資注冊一個子公司，負責土地的一級開發。這個子公司花費4000萬元完成了這塊地的整理。而土地方雖然不用出一分錢，但卻會在下一步分享該公司一級開發所得的利潤。

這個近萬平方米的A地塊在進入土地儲備中心，進入二級市場交易前被評估的底價為10300萬元，其構成分為兩部分：土地出讓金3300萬元(政府所得)+土地補償費7000萬元(土地方所得)。

土地補償費是土地的實際整理成本，加上土地整理利潤，開發商一級開發獲利多少的奧妙就隱藏在其中。按國家規定，一級市場的開發商可以在土地整理成本的基礎上，加上8%的土地整理利潤和2%的管理費。但在實際操作中，“土地整理利潤有時候可以是100%，甚至更多。”林齊說。

在這塊地的一級開發上，林齊的實際整理成本為4000萬元，他得到的土地整理利潤和管理費為700萬元(以7000萬元的土地補償費評估價，按8%的土地整理利潤加上2%的管理費計)。

在最后評估出的7000萬土地補償費中,土地方先返還林齊4700萬元。而比實際評估多出的2300萬, 由林齊和土地方六四分成。

這還僅是一級開發的利潤。土地平整后，要進入二級市場交易。一級市場上的合作，也為二級交易中附加條件的書寫埋下伏筆。

二級市場的“變相協議”

由于林齊的子公司已經負責了該地塊的一級開發，林齊在制定標書時胸有成竹。在一級開發中所掌握的信息讓他知道，這塊地因為怕對北邊的項目有遮擋，所以會限高。于是，在他所寫就的標書中，對這一點已經如先知般妥善做出了設計安排。

除此之外，因為和土地方有一級開發的淵源，林齊可以毫不在乎的選擇政府所提倡的一次性付款。畢竟，何時支付給土地方7000萬土地補償費，這種默契甚至已經無需事后商量。如此一來，林齊的拿地對自己公司的一次性資金支付壓力并不大。

是次招標中，林齊公司對A地塊的報價是1億3700萬，在所有競標者中報價排行第三，但他們卻因綜合評分最高而順利中標。

最終，在林齊順利摘牌成功，他的報價扣除這些前期一級開發的收益后，實際只需要為這塊地付出1億1千萬。

大量的私人操盤空間，顯示著土地招拍掛出讓制度的難以觸及的交易行為。但林齊也認為，從長遠規范土地市場來看，這項制度的存在和完善，依然有進步意義。和協議出讓相比，招標，掛牌，拍賣都需要更多的程序。在制度之外的交易，每一個程序的增加，都加大了操盤的困難和風險。林齊就遇到過操盤多年的地塊，在二級市場上，被別人高價摘走。“參與的人越多，程序越長，交易結果的不確定性就越大。”

林齊今年拿地的范圍已經逐漸向二三線城市擴張，因為在“北京和上海，出臺的有關土地交易的地方細則比別的城市多得多。”

其實，國土資源部2007年才提出的“付清土地出讓全款才能領取土地使用權證”等規定早就寫入北京的地方法規。2007年1月，北京還開始嘗試對一級開發實行招標。大量細則的約束下，地產商在這兩個城市“變相協議出讓土地”的空間已經很小了。