中國房地產(chǎn)價格與城市化水平實證分析

摘 要：運用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991～2005年中國房地產(chǎn)價格與城市化水平之間的關(guān)系。實證研究發(fā)現(xiàn)，中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價格上升的原因；中國的房地產(chǎn)價格與中國城市化水平之間存在一種長期穩(wěn)定的正向變動關(guān)系；短期來看，均衡關(guān)系由短期偏離向長期均衡調(diào)整的速度較慢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 城市化； 協(xié)整分析；誤差糾正模型

中圖分類號：F293.35

文獻標(biāo)識碼： A

文章編號：1003-7217(2007)02-0109-04

一、引言

房地產(chǎn)價格問題由于與廣大城鎮(zhèn)居民的生活息息相關(guān)，因此一直是人們關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)價格主要是由房地產(chǎn)需求與供給決定。中國從20世紀(jì)90年代開始選擇市場經(jīng)濟的取向，中國的房地產(chǎn)市場也在20世紀(jì)90年代初期開始逐步形成。1991～2005年，中國房地產(chǎn)價格總體處于上升趨勢（如圖1），年均增長9.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期居民可支配收入的增長率，因此，房地產(chǎn)價格成為人們經(jīng)常詬病的主要對象。對于中國房地產(chǎn)價格高企的原因及影響因素，不少學(xué)者從不同的角度進行了分析^[1～4]。以下將從中國快速的城市化進程（如表1）對房地產(chǎn)需求的角度進行實證分析。

圖1 中國1991～2005年房屋銷售價格變化

從統(tǒng)計的年份看，中國城市化水平漲幅比較平穩(wěn)， 每年保持在1%～2% 之間， 到2005年底， 全國城市化水平達到42.81%。城市化水平提高， 城市人口素質(zhì)相應(yīng)提高， 為商品房建設(shè)的硬件質(zhì)量及環(huán)境建設(shè)等的軟件質(zhì)量提出了更高的要求。除了加大城鎮(zhèn)居民對生活性消費用房的正常需求，也加大了商業(yè)與工業(yè)等生產(chǎn)性用房的正常需求，同時也加大了城鎮(zhèn)居民對以上用房的投機性需求。對于投機性需求的購房，由于遲早是要套現(xiàn)的，因此，對房產(chǎn)價格的預(yù)期越高，投機就越過度。

表1 1991～2005年中國城市化進程（%）

財經(jīng)理論與實踐(雙月刊)2007年第2期2007年第2期(總第146期)陳石清，黃 蔚:中國房地產(chǎn)價格與城市化水平實證分析

二、實證分析

為了從定量的角度考察中國房地產(chǎn)價格（FDCP）與中國城市化水平（CSH）的相關(guān)性，選取了這兩個變量1991～2005的年度數(shù)據(jù)，采用協(xié)整檢驗（Co-integration Test）和誤差糾正模型(ECM)來進行實證分析。對于時間系列變量協(xié)整關(guān)系的研究是20世紀(jì)80年代計量經(jīng)濟學(xué)方法論上的一個重大突破。以下使用這一方法論證中國房地產(chǎn)價格與中國城市化水平之間是否存在長期穩(wěn)定關(guān)系。

Granger 與Ｎewbold通過多次模擬分析發(fā)現(xiàn)，對非平穩(wěn)的時間序列不能進行簡單的最小二乘回歸，對此，Ｅnger與Granger提出了非平穩(wěn)的時間序列變量之間的協(xié)整關(guān)系研究方法。這一方法的基礎(chǔ)是如果兩個（或兩個以上）的值呈現(xiàn)非平穩(wěn)性，但它們的某種線形組合卻呈現(xiàn)平穩(wěn)性，表明變量之間存在某種長期穩(wěn)定關(guān)系，即協(xié)整關(guān)系。在經(jīng)濟意義上，這種協(xié)整關(guān)系的存在表明，可以通過一個變量值的變化影響另一個變量值的變化。

為消除經(jīng)濟變量中可能存在的異方差引起的不利影響，并且考慮到在分析中取各變量的自然對數(shù)后不會改變變量之間的關(guān)系，在這里對各序列進行取自然對數(shù)變換，得到新的變量分別為LnFDCP、LnCSH。

（一）變量平穩(wěn)性檢驗

在對時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析時，首先要對各變量進行平穩(wěn)性檢驗，否則，直接對非平穩(wěn)的時間序列進行回歸將導(dǎo)致謬誤回歸（spurious regression）現(xiàn)象。采用ADF檢驗方法分別對變量LnFDCP、LnCSH、進行單位根檢驗，利用Eviews3.1軟件，檢驗結(jié)果見表2。

表2 變量的單位根檢驗（ADF檢驗）

（二）協(xié)整檢驗與協(xié)整方程

關(guān)于協(xié)整關(guān)系的檢驗主要有兩種方法：一是Engle和Granger（1987）提出的基于協(xié)整回歸殘差的ADF檢驗的EG兩步法；二是Johansen(1990)提出的基于VAR模型對協(xié)整向量系統(tǒng)進行極大似然估計和檢驗。Johansen的檢驗方法又被稱為極大似然估計與跡檢驗或最大特征根檢驗，其要點是將求極大似然函數(shù)最大化問題轉(zhuǎn)化為在正則約束條件下求最大特征根的問題，這種方法能精確地檢驗出協(xié)整關(guān)系的個數(shù)。

其次，進行Johansen協(xié)整關(guān)系檢驗。利用Eviews3.1軟件進行處理，結(jié)果如表3。

表3 Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果

表3表明：在5％與1%的臨界值水平下，變量LnFDCP、LnCSH存在唯一的協(xié)整關(guān)系。各個變量之間的長期關(guān)系為方程（1）：

協(xié)整方程表明：在不考慮其它因素的情況下，中國的房地產(chǎn)價格與中國城市化水平之間存在一種長期穩(wěn)定的正向變動關(guān)系。在這種長期均衡關(guān)系中，城市化水平每提高1%，則房屋銷售價格增加2.91%。

(三)Granger因果關(guān)系檢驗

利用Granger因果關(guān)系檢驗中國房地產(chǎn)價格與中國城市化水平變量之間的因果關(guān)系。Granger因果關(guān)系檢驗涉及到滯后階數(shù)的選定，這里對最優(yōu)滯后階數(shù)的選取是基于無約束的VAR模型的殘差分析來確定的，即根據(jù)AIC定階準(zhǔn)則確定，最后確定最優(yōu)滯后階數(shù)K＝3。

從表4檢驗結(jié)果可以看出，在5% 的顯著水平下，ＬnCSH是LnFDCP的Granger原因，而ＬnFDCP不是LnCSH的Granger原因。亦即中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價格上升的原因，反過來，中國房地產(chǎn)價格的上升對中國城市化水平的提高沒有顯著的因果關(guān)系。

表4 相關(guān)變量之間的Granger因果關(guān)系檢驗結(jié)果（滯后階數(shù)K=3）

（四)向量誤差糾正模型（VECM）

如果包含在VAR模型中的變量之間存在協(xié)整關(guān)系，則可以在協(xié)整方程的基礎(chǔ)上建立包括誤差糾正項（EC）在內(nèi)的向量誤差糾正模型(VECM)，以此來研究系統(tǒng)的短期動態(tài)特征。誤差糾正項反映變量之間的關(guān)系偏離長期均衡狀態(tài)對短期變化的影響，其系數(shù)的大小表明了短期非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度。利用Eviews3.1軟件，得到向量誤差糾正模型：

從結(jié)果看出，誤差糾正項的系數(shù)不太顯著，大小為0.07，表明糾正上一期非均衡的程度約為7％，說明當(dāng)長期均衡關(guān)系出現(xiàn)偏離時，從非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較慢。(五)脈沖響應(yīng)分析

以下運用脈沖響應(yīng)函數(shù)( Impulse Response Function)來分析中國房地產(chǎn)價格與城市化水平之間的動態(tài)關(guān)系。在VAR模型的標(biāo)準(zhǔn)式中，擾動項也稱為新息，脈沖響應(yīng)函數(shù)試圖描述任意一個變量的擾動如何通過模型影響其它變量，最終又反饋到自身的過程。根據(jù)Eviews 3.1所提供的脈沖響應(yīng)分析方法和函數(shù)圖備選項，用組圖分析中國房地產(chǎn)價格對中國城市化水平一個標(biāo)準(zhǔn)差新息的響應(yīng)程度，結(jié)果如圖2。圖2中，實線部分為計算值，虛線

圖2 LnFDCP 對LnCSH一個標(biāo)準(zhǔn)差新息的響應(yīng)

部分為響應(yīng)函數(shù)值加(或減)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的置信帶。圖2表明，中國城市水平的提高對中國房地產(chǎn)價格的影響總體上具有較為明顯的正向響應(yīng)，但具有不明顯的滯后一期效應(yīng)。受一個標(biāo)準(zhǔn)差新息的影響，房地產(chǎn)價格開始會出現(xiàn)不太明顯的小幅下跌。從第2期開始，房地產(chǎn)價格保持一個比較穩(wěn)定的小幅上升態(tài)勢。

三、結(jié)論及政策建議

從實證分析的結(jié)果可以看出：中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價格上升的Granger原因；中國城市化水平與中國房地產(chǎn)價格之間存在一種顯著的長期穩(wěn)定的正向變動關(guān)系，亦即城市化水平越高，房地產(chǎn)價格越高；VECM反映了相關(guān)變量之間的信息傳導(dǎo)機制，從ＶＥＣＭ看出，中國城市化發(fā)展水平與中國房地產(chǎn)價格的關(guān)系由短期偏離向長期均衡調(diào)整的速度較慢，城市化水平的短期變動對房地產(chǎn)價格變化影響不太明顯?；诖耍瑢χ袊康禺a(chǎn)現(xiàn)實的問題作出以下幾點思考:

1．對房地產(chǎn)價格偏高原因的認(rèn)識。長時間以來，中國各主要房地產(chǎn)價格飆升，越來越多的人開始參與到這一行業(yè)中，房地產(chǎn)成了社會關(guān)注的焦點。各微觀經(jīng)濟主體一再炒作房地產(chǎn)，只是一種現(xiàn)象。而這種現(xiàn)象的背后反映了一種深層次的原因，那就是在中國加速城市化、工業(yè)化，人們收入水平極大提高的條件下，對城市房地產(chǎn)的需求必然增加。投資者講究的是預(yù)期收益，正是投資者預(yù)期中國房地產(chǎn)業(yè)的美好前景，才加大了該領(lǐng)域的投機行為。在房地產(chǎn)價格上漲過程中， 特別是在泡沫發(fā)展過程中， 越來越多的人會把房地產(chǎn)作為一種投資性或投機性資產(chǎn)看待， 人們的購買行為是出于對未來價格上漲的預(yù)期， 這種高度一致的“海嘯”式預(yù)期一旦形成，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的災(zāi)難。

2．中國城市化的任務(wù)任重道遠(yuǎn)，房地產(chǎn)價格的上升將是長期的。目前，無論是理論界還是決策層都清楚地認(rèn)識到：工業(yè)化是中國經(jīng)濟發(fā)展的源泉，是提高中國占人口絕大多數(shù)的農(nóng)民收入的根本途徑；城市化是現(xiàn)代化的必由之路，工業(yè)化內(nèi)在要求加快人口從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)移^[5]。雖然中國城市化的發(fā)展很迅速，但是與世界其它國家相比城市化程度還很低，僅與世界發(fā)展中國家的60%的平均水平相比也有很大的差距。未來5～15年甚至更長時間，將是我國城市化迅速擴張時期。按照1995年以來的平均進度，中國城市化比率2010年將超過50%，2020年將達到64%。在這個過程中，可以說對城市房地產(chǎn)的大量需求是長期的，但是土地的供給卻是剛性的?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確18億畝耕地保有量確定為約束性指標(biāo)。目前，中國耕地面積只有18.31億畝，而且還會存在由于自然條件的變化，如沙漠化、水土流失等原因進一步減少的壓力。由此可見，房地產(chǎn)價格的上升將是長期的。

3．政府應(yīng)當(dāng)采取有效的手段調(diào)控房地產(chǎn)價格的上升幅度，使之低于人們可支配收入的上升幅度，或者說人們能夠接受的程度。為此，應(yīng)做到：

（1）從城市化的角度出發(fā)控制房地產(chǎn)的價格。第一，把握城市化的適當(dāng)進度，尤其是控制特大城市與大城市的發(fā)展規(guī)模，控制城市常住人口的增長。第二，大力發(fā)展中小城市、城鎮(zhèn)建設(shè)。當(dāng)前我國的中小城市、城鎮(zhèn)的規(guī)模均有所擴大，但是土地普遍閑置，利用不夠充分。因此，應(yīng)在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上進行有效開發(fā)利用。第三，加快新農(nóng)村建設(shè)的步伐。新農(nóng)村建設(shè)是縮小城鄉(xiāng)差距，改善農(nóng)民生存狀況的一個偉大舉措，城鄉(xiāng)差距的縮小有利于減輕人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的壓力。

（2）采取行政手段與經(jīng)濟手段控制房地產(chǎn)價格，而不能單純使用貨幣政策。第一， 完善住房保障制度， 使人們預(yù)期在不同的收入狀況下都能擁有適當(dāng)?shù)淖》浚?無論是享受廉租房還是租金補貼等， 不用擔(dān)心因為無法追趕飛速上漲的房價而失去住房的權(quán)利。第二，強化房地產(chǎn)登記制度和交易申報制度， 并定期公開， 為長久的搜集和發(fā)布市場信息提供一個堅實的基礎(chǔ)。真實而充分的信息不僅能夠促進各市場主體的行為更加理性， 也能使政府的干預(yù)和調(diào)控措施更加理性且有效^[6]。第三，嚴(yán)格控制住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)。改變長期以來住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理，高檔房、大面積住房較多，適合工薪階層居住的小戶型小面積的中檔住宅較少的局面。第四， 完善稅收體制， 使房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)合理分?jǐn)?。第五，限制外資對中國房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模。第六， 進行有效的金融制度安排， 預(yù)防由于房地產(chǎn)價格波動帶來的金融風(fēng)險。如根據(jù)價格的變化進行抵押信貸準(zhǔn)備金率的變化， 或?qū)︺y行及企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)提出要求等^[3]， 這些可以在房地產(chǎn)價格波動的不同時期起到穩(wěn)定房價的作用。

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An EmpiricalStudy onPrice of Real Estate and Urbanizationin ChinaCHEN Shi-qing1， HUANG Wei2

( 1．College of Economics， Central South Foresty University of Technology， Changsha ， Hunan 410008，China ；

2．College of Economics，Huazhong University of Science and Technology， Hubei，Wuhan 430074，China)Abstract：Using Johansen co integration test and vector error correction model， this paper investigates the relationship between price of real estate and urbanization in China over the period 1991-2005. The evidence suggests urbanization in China is the Granger causality of price of real estate， and remarkable positive co-integration between the two variables in the long term， but the speed of adjusting short run departure to long-run equilibrium is slow.

Key words： Real estate ； Urbanization； Co-integration Test；ErrorCorrectionModel（ECM）

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