南京城市空間拓展研究

[摘要]南京雖有2000多年的歷史，但城市拓展一直比較緩慢，直到1978年改革開放城市才得以迅速拓展。東北西南向成為城市拓展的主導方向，內涵性拓展明顯加快，且城市各類建設用地拓展的速度差異性較大。影響南京城市拓展的因素包括經濟條件、自然地理條件、交通條件、人口的增長、城市發展政策及城市規劃等，其中經濟發展是城市拓展的決定性因素。加快東部仙林地區、西部河西地區、南部東山地區等三大新市區的發展，使其成為南京都市發展區內的區域副中心，分散主城區的人口和功能，同時加強江北新市區的發展及對主城區的控制，實現南京市跨江發展的戰略目標，改善主城區的人居環境。

[關鍵詞]城市；規劃；空間；拓展

[中圖分類號]F293.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-8372(2007)04-0017-06

城市空間就是城市占有的地域空間，是城市設施和城市人口相對集中的建成區。城市化引起了城市的非農產業集聚和人口膨脹，外在表現為城市地域空間的拓展，特別是反映在城市聚落用地規模的擴大上。城市空間拓展的實質是城市在內外發展動力作用下的空間移動，并可分為兩個層次：水平方向上為城市地域的蔓延，垂直方向上為城市空間的增厚。透過對城市拓展的分析研究，可以加深對城市化本質的理解，并可為城市可持續發展提供有效的空間決策資訊。南京市位于長江下游，是一個具有2000多年建城史的著名古都、長江下游重要的中心城市、國家級歷史文化名城。南京市轄10區5縣總面積6597km²，人口607.23萬，其中市區面積975，82km²、人口323萬。

一、城市拓展的特性

(一)城市空間拓展速度加快

1911年前南京建城區面積不大，主要集中在現在的白下區。1927年國民政府定都南京，南京的城市建設進入-個高潮階段。但是—直到1947年，南京的建城區始終未能突破明城墻的范圍，建城區面積為32km²，城墻內仍有1／3為空地(圖1)。從1949年解放至1978年改革開放，建城區面積增加了28km²，用地拓展呈躍進發展和填空補實交替的特征。

改革開放以來是南京城市用地拓展量最大、拓展速度最快的時期。在上世紀80年代初，由于“文革”下放戶大批返城和一些單位的入城，以及城市經濟的快速發展，造成南京城市空間大規模向城墻外拓展。隨著城墻外緣鎖金村居住區、南湖新區、屋塘村住宅區、鳳凰城住宅區等居住區的陸續建成，居住用地逐漸外移。同時由于1988年和1990年間國家有關土地有償使用及土地使用權可以出讓和轉讓政策的出臺，并伴隨著產業結構的高級化，城區的工業開始向外遷移，原用地改造為三產或住宅用地。上世紀90年代以來，南京城市空間拓展開始出現一些新的現象，三大開發區的建設開創了外圍獨立空間發展先例，而河西大開發更是強化了圈層空間拓展模式，2000年開始的仙西地區大學城的建設，展示了未來城市邊緣區建設新的模式。表1顯示出河西和仙西二地區城市拓展非常快，河西地區2004年的城鎮用地比1986年增加了3.23倍，同期仙西地區增加了900多公頃，該區主要是隨著大學城的建設而得到發展，河西地區的發展則以體育建設用地和居民點用地的開發為主。

1987—2005年，南京市區空間拓展最為迅速，18年拓展的面積超過了以前40年拓展的面積，共拓展了87km²，但是年度間城市建設用地量的差距很大，有的年份增加量很大，有的則較少，呈現波浪狀形勢，幾乎無規律可循，但總的來看城市拓展在上世紀90年代較快、80年代較慢(圖2)。

(二)城市拓展具有明顯的方向性

自20世紀80年代城市大規模拓展以來，城市最主要的拓展方向是東北方向，這一時期秦淮河以西開始大規模開發，火車站以東的地域得到了迅速發展，其次是西面和南面，而東面拓展較少。但根據對城市空間拓展的時空序列分析，近年來南京市區建設的重心主要在東北—_西南方向上來回振動，表明南京市區的空間拓展軸為東北一西南走向。而主城城市建設用地的重心移動軌跡呈現類似環形，空間拓展的主導方向不明，表明這些年來主城的城建開發四處出擊，呈全面開花的局面，缺乏重點。

總體而言，從20世紀80年代中期到20世紀90年代中期，南京基本呈同心圓式拓展，只有東北方向呈帶狀延伸；從20世紀90年代中期開始，南京向西(河西)拓展最為迅速，但向南拓展的趨勢也顯現端倪。

(三)內涵性拓展速度加快

內涵性拓展表現為城市人口密度、城市建筑密度、城市容積率的增加及城市地均產出率的提高，從南京城市人口密度來衡量，人口密度增加很快。由圖3可知從1986年到2005年，除1988年和1995年城市人口密度有所降低外，其余年份均處于持續增加的

由于缺乏城市容積率和建筑密度資料，我們用居住房屋建筑面積同居住用地的比值(即居住用地容積率)來反映城市的立體化。由圖4可知，從1986年到2005年城市立體化現象非常明顯，2005年的單位居住用地實有住宅建筑面積是1990年的2倍多。這期間城市住房從平房、5層以下的樓房向5層以上、小高層、高層發展。商業用房、辦公用房向高層發展則更陜，幾十層的樓房處處可見。向地下發展是城市立體化發展的另一趨勢，地下倉庫、地下商店、地下停車場、地下交通等甚為普遍。立體化的發展使城市容積率大大增加，城市建筑密度提高也很快，樓房間距逐步縮小，城市空間得到充分利用。城市地價的升高、城區空間的有限性、城市外延性拓展的受阻等是城市向立體化拓展的主要原因。

城市經濟密度的增加表明城市內涵性拓展的重要指標，也是城市集聚性的表現形勢，是城市更新改造的成果，是城市經濟效益的體現。用城市地均GDP可反映這一狀況，南京市地均GDP從1986年以來處于上升的態勢，雖有個別年份出現負增長，但總體趨勢在提高，且提高速度較快，如2005年地均GDP為每平方公里32436萬元，是1986年的近4倍。產業技術含量的增高、企業對土地利用的節約及產業、特別是第三產業在城市的集聚等是城市經濟密集化

(四)各類建設用地的拓展速度差異性較大

南京城市各功能區的拓展有明顯的差別，有的功能區拓展速度較快，有的則相對遲緩。拓展速度較快的是道路廣場用地，年平均發展速度達到14.41km²，最慢的是倉儲用地和市政公用設施用地，，其拓展速度分別是0.56km²和0.85km²，同道路廣場用地的拓展分別相差25倍和17倍。這主要是因為南京市近10多年來，加強了道路廣場的建設，特別是廣場建設發展極快，無論是數量和規模都大大增加。而相反，隨著工業企業從市內向外的搬遷及城市用地價格的提高，大量的倉庫紛紛向城外遷移，造成城市倉庫用地拓展較慢。市政公用設施用地拓展慢的主要原因是政府對市政建設投入不夠，使其市政建設發展緩慢。

二、城市拓展的動力機制

(一)經濟發展是決定性因素

經濟發展在城市拓展中起著非常重要的作用，經濟發展速度的周期性在一定程度上決定了城市空間拓展速度的周期性，并且決定了城市空間拓展形式的周期性更替，經濟發展過程中的城市產業集聚和產業結構演變一直是城市空間拓展的直接動力。南京城市拓展受經濟發展的促進作用很大，經濟快速發展時期也是南京城市拓展加速增長期，反之則城市拓展緩慢，二者有極高的相關性，因經濟的發展需要土地載體做支撐。圖6表明經濟發展的增長遲緩于建城區的拓展，基本上相差2年左右的時間，這是由投資的滯后效應所致，只有先投資才有后期的經濟效益。

(二)城市人口過快增長及較低的人均住房面積是城市拓展的直接因素

南京城市人口發展非常迅速，1986年城市人口為247完，到2005年猛增到323萬，以年平均4.8萬人的速度增長，如果加上100萬城市流動人口，南京市人口增加過快的壓力非常大。人口的增加導致住房緊張，雖然城市居民居住條件有良好的改善，但仍然滿足不了日益增長的生活需要，如南京市人均住房實用面積1986年為9.1m²，到2005年增加到15.4m²²，19年增加了69％，而同期城鎮居民可支配收入增加了232％，顯然城市住房發展落后于人們生活水平的提高。這種狀況推動了南京市房地產的發展，從每年竣工的住宅房屋來看，1986年到2005年一直為上升趨勢，2005年的竣工量為1986年的1.6倍，大大促進了城市的拓展。

(三)自然地理條件促進或限制了城市的拓展

任何一個城市都是坐落在具有一定自然地理特征的地表上，其形成、建設和發展都與自然地理因素有密切的關系。地理位置、地質、地形、地貌、氣候、水文、資源等自然地理要素相互交叉組合在一起，構成了城市存在和發展的物質基礎，形成了城市區域自然地理環境。雖然，隨著科學技術的進步，人們克服自然的技術日益強大，但自然地理環境仍將是影響城市用地拓展的載體因素。

南京市依山面水而建，城郊緩丘崗地為城市拓展提供了寬闊的空間，同時松軟的地面土層結構和充足的長江水源，構成了南京城市建設的優越條件。但南京城市拓展也存在一定的不利因素，城市北面為長江所阻隔，使城市向北發展不得不跨江進行，帶來了諸多的不便；城市東面為紫金山風景自然保護區，城市向東拓展受阻，最近幾年東部地區的拓展，采用了飛地型的發展方式，如仙西大學城的建設和城東房地產的開發等。

(四)方便的交通條件對南京城市拓展具有積極的作用

城市的拓展總是趨向于交通較好的方向，改善和提高城市邊緣區的交通條件，整個城市的就業點和各種活動將會迅速地向邊緣移動。城市各個方向相對可達性的不同，將會導致城市不同方向拓展速率的差異，城市沿交通線發展已經成為各城市發展的普遍規律。南京市有優越的交通條件，水、陸、空交通相當便捷，是重要的交通樞紐城市，擁有4條國道和8條省道(G104北京——福州、G205山海關——廣州、G312烏魯木齊——上海、G328南京——啟東和S101寧杭公路、S102寧溧公路、S103寧丹公路、S104浦烏公路、s228蕪太公路、S229六冶公路、S321常溧公路、S322老明公路)，國道和重要省道都達到了一級公路以上標準。高速公路網、過江通道、現代化的港口、南京都市圈共享的航空港等基本形成。城市交通也發展非常快，2005年擁有道路長度達2242公里，比1986年增加了近3倍，道路面積增加了4倍多，公共交通標準運營車輛(標臺)2005年比1986年增加了4倍多。因此，南京城市的拓展，同快速發達的交通建設密不可分，也使得南京市的用地拓展具有相當的靈活性，用地拓展的方向不再囿于某—方向，而是同時向多個方向拓展。

(五)城市拓展的政策機制

1988年國家通過了“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”的憲法修正案，同年國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓的暫行條例》。隨后南京市也制定了相應的地方法規，由于這些法令、法規的實施，土地必須有償使用和土地使用權可以進入市場參與流通，使得城市土地的區位優勢真正得到了體現。土地的級差地租為土地使用性質的置換提供了可能，從而可促進城市空間結構的優化。同時土地的有償使用和使用權的出讓在很大程度上緩解了城市建設資金短缺的問題。國家從1985年開始推行住房商品化改革，隨著房改力度的加大，城市居民對住房的需求量和需求結構會有所變動和分異。城市中單位宿舍大院將逐步消亡，居民的居住分異將更多地體現收入的差異而非單位福利的差異，居民需求量的變化影響了城市空間拓展的量。同時由于住房分為廉租房、經濟適用房、商品房三類：三類住房房價不同，對區位的需求自然也不盡相同，故而對城市居住空間的結構變化也有所影響。

自1995年，南京市政府開始在城市建設中推行“以地補路”政策，對市政建設項目給予補償用地，以此帶動城市基礎設施建設。以1999年為例，全年有15條道路建設項目被列入城市建設目標，作為“以地補路”費用達9164億元，因此劃出的市政工程補償用地82157公頃，充抵費用10164億元。幾年來該政策為城市建設籌集了大量資金，在城市建設中發揮了重要作用。當然由于該政策也帶來了一些問題，目前已停止施行。

(六)城市規劃的引導機制

城市規劃作為政府宏觀調控城市發展的手段，以保證城市建設整體效益的最大化。一般來講，規劃是對城市開發的控制和引導，是對城市空間拓展的促進和對用地結構的優化。盡管規劃對某些具體地塊的控制不一定得到落實，但大多數規劃的意圖還是得到了體現。城市規劃畢竟是一項政府行為，盡管受到市場經濟下城市建設投資主體多元化的沖擊，但大量的城市基礎設施還是由政府按規劃興建。

南京近幾年道路建設的重點就是對總體規劃中“經五緯八”道路主骨架的落實。正是由于城市規劃管理部門多年來的用地控制，在中山南路向南延伸時，順勢望去在一片片高層建筑的叢林中，形成了一條由低層建筑構成的低谷，規劃道路紅線內外的建筑高度和質量的差別十分明顯，因此大大減少了工程的拆遷量，降低了前期投入，保證了45m寬、117km長道路的順利建設。

三、城市空間拓展的趨勢分析

(一)城市空間結構發展的指導思想

根據南京市最新調整的城市總體規劃，都市發展區的城鎮空間布局結構為：(1)“以長江為軸”形成長江城鎮走廊，充分利用沿江地區基礎較好的優勢，沿江發展城鎮，加速較為落后的江北城鎮的發展。(2)“以主城為核心，結構多元，間隔分布，多中心”發展，主城仍將是南京城市發展的核心，“一城三區”是南京城市未來要側重發展的城市次中心， “一城”指的是河西新城，規劃面積56km²，人口60萬人；“三區”是仙林、東山，江北新市區，平均人口40萬～50萬人，其中河西新城區是重點建設的對象。“三區”的培育可利于南京的中心城市職能向安徽、蘇北地區輻射、向寧鎮揚方向擴散及帶動南部地區的發展。這種城市組團跳躍式的城鎮空間布局結構，可以避免大城市“攤大餅式”發展帶來的城市病，能夠在滿足發展需求的前提下保持良好的生態環境和歷史文化資源。(3)城市形成“開敞式的空間格局”，組團間、新城區間及二者與主城間應保持一定的距離，以便形成南京市良好的人居環境，也有利于依托南京的自然山水條件，使自然環境資源與城鎮發展空間有機融合，實現人與自然和諧共生的城市發展目標。

(二)城市空間拓展趨勢

根據南京城市空間結構發展的指導思想，城市拓展有如下趨勢：

1 東進。位于南京城區東部的仙林地區是南京市三大新市區之一，范圍包括南至滬寧高速公路、北至寧鎮公路、西至繞城公路、東至七香河，共計80km²。該區是南京都市發展區內的區域副中心，是以發展高等教育和高新技術產業為主、集中體現現代城市文明和綠色生態環境協調發展的新市區。建設綠色城市、文化城市、科技城市和適居城市應是新市區的發展目標。以東西向“紫金山一寶華山”綠色生態主廊道、南北向“棲霞山一青龍山、黃龍山”綠色生態次廊道形成的“十”字形生態廊道為骨架構建“四個片區”和“二個工業園”的組團式空間結構。其中條件較好的仙鶴片區和玄武徐莊軟件園、馬群科技園應是近期集中建設的對象。2020年，新市區人口將達34萬，城市建設用地22.6km²。

2 西推。河西新城區是“一城三區”建設的重點，包括秦淮新河以北、外秦淮河和風臺南路以西、長江以南，共計55.7km²。本區是集商務、商貿、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業兼顧的中高檔居住區和以濱江風貌為特點的城市西部休閑游覽地。河西距離主城最近，且已經具有一定的開發規模和人口基礎，目前區內居住人口達35萬人左右，2020年該區人口可達50萬人，是城市擴展的理想區域。北片龍江等地塊的開發相對成熟，以中檔住宅為主；中部區以奧體中心、中央商務區為內核，搭建起繁華的新城商務中心；南部區建設高檔居住區。但河西新城的開發受到了一定的限制，首先河西面積太小，—旦開發成熟后無后繼生地，開發潛力較小，且河西的位置偏于一角，較為孤立，與外界聯系不便，現在河西與主城相聯系的幾個交通節點已經出現了堵塞現象；其次根據河西的地質條件，每平方米建筑面積要多花100元～200元的基礎費用，建設成本較高。

3 南展。位于南京城市東南部的東山是南京要重點發展的新市區，由于祿口航空港的影響以及江寧自身的經濟發展優勢，是目前南京城市圈中發展最快的地區，基礎設施較好，城市化速度快，總用地可擴大至45km²～50km²，城市人口2020年可達60萬人。該區以江寧經濟技術開發區、江寧科學園(大學城)的拓展和老城區改造為重點，建成高科技花園新區、知識創新基地、信息產業基地和生態環境調節圈。

4 北跨。南京市向北的擴展就是跨江發展一北躍，跨江發展自20世紀90年代以來一直是南京市城市發展的重點。江北新市區是南京市重點發展的三大新市區：--，范圍主要包括浦口區，是江北地區具有相對獨立的區域綜合服務功能的新市區，是江北城市功能密集、展現現代化濱江城市風貌的主要區域。浦口區應加快推進高新區、泰山地區、珠江地區、橋林地區整體開發，空間上形成以老山為城市背景，以山水之間的新市區為主體，以濱江景觀為特色的“山—城～江”帶形發展的城市空間結構。應鼓勵發展生活居住、商貿流通、綜合服務、文化體育、旅游休閑度假等第三產業、高新技術產業和無(輕)污染加丁工業。浦口區和珠江區在空間上采用組團式布局，組團間隔綠地預留作為遠景江北新市區的城市中心公園和江北地區中心用地，主要安排高標準的文化、體育、休閑和行政設施。2020年浦口區城市人口可達到57萬人。

5 中控。城市的中部地區即主城區，指長江以南、繞城公路以內的地域，共243km²。主城區一直是南京市的中心區，人口密度大，建筑擁擠，特別是老城區內更是如此，人流與車流高度集中，城市空間顯得狹小，環境質量逐步惡化，同南京市著力打造的古都文化旅游城市功能極為不襯。因此，主城區應是控制發展區。未來應著力調整優化產業布局，完善服務功能，提高輻射和集聚的能力與范圍，加快主城工業和人口的向外疏散，除保留部分都市型工業和高科技工業外，其他工業逐步疏散到開發區和工業園區。實行建新城、保老城，先綜合整治、后改造開發的老城保護與改造思路，以“顯山、露水、見城、濱江”為目標，全面改善城市人居環境，優化城市形象。實際上經過將近5年的建設，隨著“一城三區”的拓展，老城區每平方公里的人口密度從2001年的3萬多人已經降至目前的2.7萬人，2000萬平方米破舊房屋、秦淮河金川河畔1230多個排污口、明城墻下成片成片棚戶區的破舊和擁擠不見了蹤影。整個主城區的人口仍需要嚴格控制，目前主城區人口占都市發展區城鎮人口的比重為73％，遠景應控制在50％以下，使主城區人口不超過280萬人。

四、結論

改革開放后南京城市拓展速度加快，且城市拓展具有明顯的方向性，道路廣場用地是各類城市建設用地拓展速度最快的一種。城市用地容積率加大，城市向立體化發展，體現了南京現代城市拓展的特征。經濟的發展、人口的增加、人們生活水平的提高等是導致城市拓展的重要因素。南京城市未來的拓展應根據目前城市的空間布局形式，采取控制主城區、多中心組團發展的模式，嚴格控制中心城區的發展，加速沿江城鎮的建設，把“一城三區”作為南京城市空間拓展的重點區域，以建設優良的城市人居環境為目標，保持組團間及各組團與主城間的距離。

責任編輯 王艷芳