不實廣告與欺詐案例評析

原告：李某

被告：某市房地產(chǎn)開發(fā)公司

案情

被告在某市某區(qū)建有兩棟15層的住宅樓，在樓房尚未建成前，曾多次推出售樓廣告，聲稱“買××花園一處住宅，便可擁有一片面積為140平方米的綠地”。原告李某見到該廣告后，十分動心，遂于2005年4月5日找至被告售樓辦公室了解詳情，被告工作人員為其出示該樓及周圍環(huán)境的設(shè)計圖，并指出待樓房蓋成后，準備在樓房周圍修置約500平方米的草坪花園。原告看后，感到滿意，當場便與被告簽訂合同。同年5月10日，原告按合同規(guī)定向被告交付了5萬元的定金(總價款的10％)。同年12月1日，被告向原告交付樓房時，原告發(fā)現(xiàn)周圍僅有50平方米的空地且尚未綠化，遂拿著被告所做的廣告與被告交涉。被告提出，合同中并未規(guī)定上述廣告的內(nèi)容，被告不負有提供綠地的義務(wù)。原告因交涉未果，遂提起訴訟，要求解除合同，并要求被告雙倍返還定金并賠償損失。

對本案的不同觀點

第一種觀點認為：被告的行為構(gòu)成欺詐，原告有權(quán)請求撤銷該合同，并請求返還價款，賠償損失。

第二種觀點認為：被告的廣告雖有不實成分，但并沒有構(gòu)成欺詐。原告只是發(fā)生了重大誤解，誤以為廣告的內(nèi)容也屬于合同條款，實際上，合同中并未規(guī)定該條款，因此原告可以請求撤銷該合同。

第三種觀點認為：原告是按該房屋周圍設(shè)置草坪的價格支付價款的，但原告取得該房屋后并無草坪，因此，該合同對原告是顯失公平的，原告可據(jù)此請求撤銷該合同。

評析

首先，應(yīng)該確定本案中被告的廣告具有不實成分，但被告的不實廣告的內(nèi)容是否自然轉(zhuǎn)化為以后由原告、被告訂立的合同內(nèi)容呢?對此應(yīng)作具體分析?！逗贤ā返?5條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”從原則上講，一般商業(yè)廣告應(yīng)為要約邀請，但有一點例外，即如果廣告中明確注明為要約或者廣告中含有未來合同的主要條款或者寫明相對人只要作出規(guī)定的行為就可以使合同成立，則應(yīng)該認為該廣告屬于要約而不是要約邀請。假如被告在廣告中聲稱“我公司現(xiàn)有位于某處的房屋一棟，面積為200平方米，價款為1000萬元，先來先買，欲購從速”。那么可以將該廣告視為要約。但從本案來看，被告在廣告中只是向大眾宣傳介紹其準備出售的房屋，并沒有表明未來合同的主要條款，因此該廣告應(yīng)視為要約邀請。一般來說，如果廣告為要約，只要相對人作出承諾且未對廣告內(nèi)容提出任何異議，則應(yīng)認為在相對人承諾以后，廣告內(nèi)容自動轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，廣告人以后如違反其在廣告中聲稱的內(nèi)容，則構(gòu)成違約，廣告人應(yīng)負違約責(zé)任。但如果廣告僅為要約邀請，則不能認為廣告內(nèi)容已自動轉(zhuǎn)化為要約內(nèi)容，因為要約邀請只是引誘他人向其發(fā)出要約的行為，而要約乃是一方以締結(jié)合同為目的向?qū)Ψ疆斒氯怂鞯陌撕贤饕獥l款的意思表示。邀請的內(nèi)容可以是含糊的和不確定的，而要約的內(nèi)容必須是完整的和確定的，必須包含了未來合同的主要條款。從要約邀請到要約，是質(zhì)的變化，一旦成為要約，就應(yīng)明確提出未來合同的主要條款，否則相對人是不可能作出承諾的。如果要約中并沒有重復(fù)要約邀請的內(nèi)容，不能認為邀請的內(nèi)容自動轉(zhuǎn)化為要約內(nèi)容，當然也不能在相對人作出承諾以后使邀請的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為合同的內(nèi)容。

從本案來看，被告在廣告中聲稱“買××花園一處住宅，便可擁有一片面積為140平方米的綠地”，原告在得知該要約邀請的內(nèi)容以后，曾找至被告處作進一步了解，但原告在與被告訂約時，并沒有以廣告中的內(nèi)容作為合同條件，不管原告是基于何種原因未提出這一條件，都表明原告發(fā)出的要約中沒有這一內(nèi)容。假如合同文本是由被告制作的，是由被告所發(fā)出的要約，一旦合同文本中確實沒有上述條款，則同樣認為合同中沒有要約邀請的內(nèi)容。因此，可以認定廣告的內(nèi)容沒有轉(zhuǎn)化到要約的內(nèi)容中，當然也不能轉(zhuǎn)化為合同的內(nèi)容，據(jù)此，可以認為被告未向原告提供廣告中聲稱的綠地，不構(gòu)成違約。

下面，我們將討論如下三個問題：

1．原告的行為是否構(gòu)成重大誤解?

所謂重大誤解，指一方當事人因自己的過錯而對合同的內(nèi)容等發(fā)生誤解，并訂立合同。誤解的后果直接影響到當事人所應(yīng)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。由于誤解而訂立的合同是意思表示不真實的合同，所以法律允許誤解方變更或撤銷該合同。對原告的行為，我認為并不構(gòu)成重大誤解，因為誤解主要是指對合同的內(nèi)容發(fā)生認識上的錯誤，發(fā)生誤解的原因既可能是因為當事人缺乏必要的知識、技能和信息，也可能是缺乏必要的交易能力或經(jīng)驗造成的。從本案來看，盡管原告確實缺乏必要的訂立合同的知識和能力，但原告應(yīng)當在被告出示了合同條款以后對合同內(nèi)容作進一步的了解，確定合同中是否包含了廣告中的內(nèi)容。原告在沒有仔細閱讀合同條文的情況下匆匆在合同上簽字，便不能以重大誤解為由主張撤銷該合同。尤其應(yīng)當看到，廣告內(nèi)容并非自然成為合同的內(nèi)容，已如前述。而一個合理的訂約當事人在此情況下是不應(yīng)將不屬于合同內(nèi)容的聲明誤以為是合同內(nèi)容的。所以，認為原告的行為是重大誤解，根據(jù)不足。

2．原告、被告訂立的合同是否屬于顯失公平的合同?

所謂顯失公平的合同，是合同一方當事人在緊迫或輕率、缺乏經(jīng)驗的情況下，而訂立的明顯對自己有重大不利的合同。本案中，原告確實是在缺乏經(jīng)驗的情況下訂立合同的，但該合同客觀上是否顯失公平，值得探討。顯失公平是指合同的內(nèi)容對當事人明顯不公平，也就是說一方在緊迫或輕率、缺乏經(jīng)驗的情況下，接受了對自己明顯不利的合同條款，根據(jù)這些條款，導(dǎo)致一方承擔(dān)更多的義務(wù)而享受極少的權(quán)利，另一方承擔(dān)極少的義務(wù)而享受更多的權(quán)利，尤其是一方所獲得的利益超過了法律所允許的限度。這樣，才能允許受損的一方請求撤銷該合同。從本案來看，原告主觀上認為其所購買的房屋周圍會有草坪且是按照周圍有草坪的房屋的價格向出賣人支付價款的，而原告在實際取得該房屋以后發(fā)現(xiàn)并無草坪，但由于出賣人在廣告中聲稱的內(nèi)容根本沒有載入合同之中，合同并未規(guī)定房屋周圍應(yīng)有草坪，因此，合同條款本身并不存在對一方不公平的問題。至于原告主觀上認為合同對其不公平，也不能據(jù)此認定該合同是顯失公平，因為合同是否公平，關(guān)鍵要看合同是如何規(guī)定的，不能依據(jù)當事人的主觀判斷來決定。

3．被告是否實施了欺詐行為?

所謂欺詐，是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的行為。因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為而發(fā)生的錯誤的意思表示的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。我認為，本案中原告、被告訂立的合同屬于因受欺詐而訂立的合同。其根據(jù)在于：第一，被告確有欺詐的故意。所謂欺詐的故意是指欺詐的一方明知自己告知對方的情況是虛假的且會使被欺詐人陷入錯誤認識，而希望或放任這種結(jié)果發(fā)生。本案中被告在作廣告時，明知其所作廣告中有不實成分而仍然故意為之，因而確有欺詐故意；第二，被告實施了欺詐行為。欺詐行為主要包括兩種：即故意告知虛假情況和故意隱瞞真實情況。本案中，被告明知其不會在房屋周圍修置草坪而在傳媒上作出購房即可同時擁有綠地的虛假廣告，并在原告去其處了解詳情時仍強調(diào)樓房蓋成后將會有草坪花園，可見，被告向原告告知了與事實完全不符的虛假情況；第三，原告因受欺詐而陷入錯誤，并作出了不真實的意思表示。本案中，由于被告的欺詐行為，原告誤以為真，以為樓房周圍確會有草坪而與被告訂約，如果沒有被告的欺騙行為，原告是不會與被告訂立合同的?？梢姡桓嫠鶎嵤┑钠墼p行為與原告和被告訂立的合同之間有因果聯(lián)系。據(jù)此原告可以欺詐為由請求撤銷該購房合同，并請求被告返還價款，賠償損失。

順便指出，被告的行為也違反了《廣告法》，應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37條規(guī)定，違反廣告法，“利用廣告對商品或者服務(wù)作虛假宣傳的，由廣告監(jiān)督機關(guān)責(zé)令廣告人停止發(fā)布，并以等額廣告費用在相應(yīng)范圍內(nèi)公開更正消除影響，并處廣告費用一倍以上五倍以下的罰款?！币虼?，被告在承擔(dān)合同無效的民事責(zé)任以后，不應(yīng)免除其因違反《廣告法》而應(yīng)負的其他責(zé)任。