華遠地產完成生死一躍

一條大鱷回歸資本市場的6年，折射出中國地產業越發明顯的金融屬性

10月30日，華遠地產借殼上市成功的消息終于傳來。SST幸福（600743.SH）發布公告稱，公司資產出售暨吸收合并北京市華遠地產股份有限公司重大資產重組方案，已獲得中國證監會重組審核委員會有條件審核通過。

自去年10月23日SST幸福發布兩家公司合并公告停牌后，此次借殼歷時1年零7天。今年9月28日，重組方案曾因定價方式遭發審委否決，華遠地產上市的前景蒙上陰影。1個月后峰回路轉，華遠終于完成驚險一躍。苦盡甘來的華遠地產董事長任志強在博客上感慨：好事多磨，終有出頭之日。

據SST幸福的公告顯示，華遠地產2006年凈利潤2.3億元，年凈資產收益率大約在33%，2007年，華遠地產利潤將達到2.7億元左右，2008年預計為3.9億元，過去三年每年的開發面積都在40萬平方米以上。

與在全國“跑馬圈地”的萬科、富力、金地等近幾年高速發展的上市地產公司相比，華遠地產所有項目均局限于北京，開發面積僅為地產龍頭萬科的1/20左右，速度明顯落后。事實上，與任志強個人知名度的與日俱增相反，華遠地產出現在公眾面前的次數越來越少。

這家公司最近一次引起業內關注，是在2005年8月以25.65億的“清河地王價”拿下橡樹灣項目。但這也是其自2003年全面實行土地轉讓招拍掛制度后獲得的唯一土地。另一方面，為獲得新項目發展和擴張所需資金，任志強先后忍疼轉讓了尚都國際和華澤大廈等項目的部分股權。

實際上，如今飽受資金之苦的華遠地產曾是最早在香港上市的內地企業。華遠地產的控股方華遠集團隸屬于北京市西城區國有資產管理委員會。西城區匯集了人民銀行總行、各大商業銀行總部以及3/4的中直機關，作為西城區直屬的地產公司，華遠參與了眾多北京知名的城建項目，堪稱北京本土地產大鱷。

1994年，華遠集團與香港中資公司華潤集團合資組建華遠房地產公司，并在兩年后通過股東華潤北京置地在香港主板成功上市，先后募集資金數十億元，成為擁有近80多億港元的大型地產機構。

但在2001年，二者因經營理念分歧而分家。華遠集團將其持有的華遠房地產18％的股份全部轉讓給華潤集團，隨后以“華遠地產”品牌和股份轉讓所得數億元資金，重新組建了新的華遠房地產公司。

失去了來自資本市場的巨翼，新華遠的日子不太好過。“從一個‘大地主’變成了房無一間、地無一隴的‘雇農’，吃了上頓找下頓”。任志強曾這樣形容華遠的處境。

在地產的資本屬性越來越明顯的背景下，任志強未放棄上市的努力。2003年華遠地產曾試圖借殼京西旅游（000802.SZ）上市，但因中途發現其有大量賬外負債而放棄。

2004年下半年華遠同時也與多個境外基金接觸，試圖用先私募再上市的方式再次進入資本市場。但因華遠的土地儲備不足，這幾家基金在評估與盡職調查完成之后均放棄了與公司的合作。土地儲備不足成為華遠進入資本市場的障礙。

直到2006年下半年，在一家券商的撮合下，華遠找到了比較干凈的殼資源SST幸福，才實質性的開啟了資本市場大門。

借殼上市只是華遠上岸的第一步，國泰君安地產行業分析師張宇向記者指出，與IPO不同，借殼上市在實現上市時并不能獲得資金，必須通過隨后的增發才能實現融資，這中間一般需要兩年左右時間。不過華遠的凈資產收益率遠高于一般的地產企業，這一過程可能會縮短。目前，華遠仍然缺乏土地儲備，如何盡快實現增發是決定其能否借助資本市場迎頭趕上的關鍵。

對資本市場并不陌生的任志強早已埋有伏筆。他在博客中透露，去年第四季度，華遠與境外基金管理公司簽署了境外組建3億美元的基金專門投入華遠地產的合作協議。這為以后的增資擴股奠定了基礎。

“現在還不能利用上市公司資源融資，不能搞增發。但上市對于房地產企業的意義已經今非昔比，幾乎就是生與死的界限。”任志強指出，華遠越過這道門檻，其戰略意義更大。