發展農民住房貸款　助推新農村建設

魏　青　張　燕

從2006年開始，江西省農村信用聯社與省新村辦互動，率先在贛州市試點并推廣了農民住房貸款業務，較好地滿足了農民建房資金需求，拓寬了金融支持新農村建設的范圍和領域，有效支持了新農村建設。

一、主要做法

2006年初，省農村信用聯社和省新村辦決定在贛州開展農民住房貸款試點，并聯合制定了《關于在贛州試辦農民住房貸款業務的指導意見》。2006年下半年開始，贛州市10個縣級聯社根據《指導意見》要求，先后選擇了67個鄉鎮進行農民住房貸款試點。2007年初，贛州市在總結各縣聯社試點經驗的基礎上，全面推開了農民住房貸款業務。至今年3月底，該市農村信用社農民住房貸款余額達20 317戶、32 405萬元，有效解決了農民建（購）房資金不足的難題，成為支持新農村建設的“助推器”。

（一）政府引導，政策扶持。贛州市各級黨政組織將農民住房貸款作為新農村建設的一個重要切入點，列入重要議事日程，加強引導，加大扶持。一是成立機構。各縣（市）都明確規定，新農村建設領導小組即為農民住房貸款領導小組，縣（市）新農村建設辦公室負責農民住房貸款日常事務和具體協調工作。二是財政扶持。該市尋烏縣對農民住房貸款實行財政貼息，大大激發了農民群眾貸款建房的熱情。該縣縣委農工部、縣財政局、縣農村信用聯社三家聯合發文，對農民建房貸款貼息及相關政策進行了明確和規范。財政實行全額貼息，貼息的期限為2年。具體操作是，從貸款辦理之日起，貸款戶按季度向農村信用社繳交利息，農戶憑村委會開具的證明和繳息單到縣新村辦審核并兌現貼息。至今年3月底，尋烏縣聯社共發放農民住房貼息貸款183戶、965萬元，今年將兌現貼息60萬元左右。尋烏縣這一惠民舉措在今年1月25日中央電視臺《新聞聯播》進行了報道，引起了社會強烈反響和各界廣泛關注。

（二）部門支持，合力推進。農民建房涉及到國土、規劃、建設等相關部門，是一項系統工程。這些部門按照市、縣的統一部署，從支持新農村建設和促進和諧社會建設的高度，來看待農民建房、來支持農民建房，形成全面推進的合力，大大推動了農民貸款建房。一是減免規費，二是提供設計，三是配套建設。對在規劃區內興建的住宅，其供電設施、電信設施均由供電、廣電、電信部門統一拆遷，統一總線到點，安裝到戶。分戶安裝入戶材料費按現行價格收取，免收安裝工資；初裝費按規定標準的50%收取。原有供電、電信、廣電等戶頭需過戶的，只收取材料費，免收過戶安裝費。

（三）信用社主動，積極放貸。一是完善制度流程。各縣聯社根據《關于在贛州試辦農民住房貸款業務的指導意見》，結合實際制定了《農民住房貸款管理辦法》，明確了貸款對象、申貸條件、申辦程序、貸款方式、貸款期限、貸款利率、貸款管理等內容。贛州市辦事處還專門設計了《農民住房貸款操作流程》，明確了農民住房貸款的辦理程序、風險防范要點、崗位職責等，為農民申請住房貸款和基層信貸人員放貸提供了簡易操作模式。二是創新貸款方式。實行“一戶一策”，有效破解農民購（建）房貸款擔保難問題。到3月底，該市共發放農民住房小額信用貸款10 170戶、11 310萬元；保證貸款4 877戶、10 437萬元（其中信用共同體貸款49戶、57萬元，抵質押貸款3 318戶、9 239萬元）。三是貸款優先優惠。在貸款對象上，實行“五優先”：參與“空心房”拆舊建新流轉改造的農戶優先；參與村莊改造的農戶優先；參與移民新村建設的農戶優先；遭受“6·8”、“7·21”洪澇災害，重建房屋的農戶優先（主要是受災的信豐、龍南、上猶）；有合法可靠的產業支撐和還款保證，預期收入穩定并具備償還能力、有較好信譽的農戶優先。

二、存在的問題

農民住房貸款業務雖然取得了初步的明顯成效，但在發展中也存在一些不容忽視的問題，突出表現在三個矛盾：

（一）農民建房積極性很高與配套政策支持滯后的矛盾。贛州市推廣農民住房貸款優惠政策后，各地農民建房的積極性空前高漲，但要滿足大量農戶建房貸款需求還需要很多政策及時跟進。一是政府在扶持農民發展產業方面辦法不多，農民建房的經濟支撐不強。不少從事傳統種養業的農民，僅能維持低水平的生活，建房缺乏必要的自有資金。二是抵押擔保難突破，僅憑信用獲貸款。《中華人民共和國擔保法》和即將實施的《物權法》明確規定，土地所有權、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，特別是農村沒有開展房屋產權發證工作，農民不能提供有效的貸款抵押擔保物，信用社只能憑農民的信用發放貸款，這在一定程度上增加了信用社的金融風險。三是政府對新農村建設資金投入不足，引導農民建房的作用發揮不夠。

（二）農民建房資金需求量大與農村金融供給不足的矛盾。農村信用社在發放農民住房貸款的同時，還承擔著支持“三農”和地方經濟發展的重任，農民建房資金需求量大與農村金融供求不足的矛盾在不少地方十分突出。2006年，尋烏縣農信社為滿足農民住房貸款的資金需求，在用足自有資金的情況下，先后向人民銀行申請支農再貸款12 000萬元，存貸比例雖然超過了100%，但仍有4 000萬元農民住房貸款的有效需求無法滿足。據初步測算，贛州市新農村建設全面鋪開后，2007年該市農村信用社僅滿足農民住房貸款資金需求就面臨8 445萬元的資金缺口。

（三）農民住房貸款面廣與風險分擔補償機制不完善的矛盾。農民住房貸款分布千家萬戶，貸款面很廣，自然風險、市場風險、信用風險都較大，但由于缺乏相應的風險分擔補償機制，對農民住房貸款有抑制作用。一是農業保險缺失。由于農業自然風險、市場風險等無法預測因素多，導致農業保險賠付率高，商業保險機構不愿進入。二是風險分散補償機制不健全。目前，政府還沒有建立完善的住房貸款風險分散補償機制（即使個別地方政府貼息但卻難以彌補貸款本金損失），農民住房貸款可持續發展仍面臨著各種風險的考驗。

三、幾點建議

（一）完善農民抵押擔保機制。國家應制定農村房屋產權登記制度，在明晰產權的基礎上對農民發放房屋所有權證，并建立和健全農村房屋的評估、抵押、流轉機制，切實解決農民建房和發展生產中資金短缺而又缺乏有效抵押擔保的難題，借助金融手段幫助廣大農民脫貧致富。

（二）建立風險分散補償機制。各級政府應進一步加大對新農村建設資金投入力度，并從中切出一塊資金用于對農民住房貸款，或進行貼息、或提供擔保、或作為最終風險補償基金，建立完善住房貸款風險分散補償機制，實現農民住房貸款可持續發展。政府可設立農村專項發展基金，對農村信用社發放的農業貸款，通過貼息、免稅、補助等形式予以扶持。

（三）推行農業政策性保險。按“政府主導、財政扶持、市場化運作”的原則，建立農業政策性保險體系，變災后救災為災前預防，有效分解信貸風險，使信用社更加放心放貸。借鑒農村醫療保險模式，通過政府出一點、農民出一點的方式，把組建政策性“三農”保險機構納入新農村建設的總體規劃，對商業保險公司開辦農業保險進行財政補貼，形成貸款保障機制，有效分散信貸風險。

（四）增強信用社支農實力。目前，在其他金融機構退出縣域以下農村市場、農村信用社已成為支持農民建房和農村經濟的金融主力軍的情況下，要滿足農民建房和新農村建設需求，各級黨委、政府及有關部門應該采取切實有效的推動和引導措施，幫助農村信用社增強支農資金實力。地方財政涉農資金和對農業農村的轉移支付，應全部到農村信用社開戶和辦理業務；社保資金、地方行政事業單位工資、稅費征收等，在同等條件下優先由農村信用社代理。同時，要清理和糾正不利于增強農村信用社融資能力的歧視性政策。

（五）形成部門支持農民建房的合力。各級政府、財政、稅務、國土資源、城建、規劃、供電、供水、電訊等部門要加強協調合作，出臺更優惠的政策配合政府支持符合新村鎮規劃的中小城市和重點城鎮、中心村鎮的有關三清（垃圾、路障、污泥）、三改（水、廁、沼氣）、六通（水、電、路、電話、電視、寬帶網）等基礎設施方面的建設，為更多農戶建房創造條件。加大對農業農村轉移支付的力度，減免辦理建房手續的稅費、各示范點的征地補償費、城市規劃設計費、各種配套設施的初裝費、材料費。公開農民建房時需交納的規費項目。

（六）完善農民住房貸款可持續發展機制。農村信用社要在總結試點經驗基礎上，逐步完善和推廣農民住房貸款，在有效防范風險的前提下，擴大農民住房貸款對象和適用范圍，讓更多的農民享受到農民住房貸款的便利和優惠。要進一步簡化農民住房貸款手續，縮短農民獲取貸款的時限；對講信用、有產業支撐的農戶，適當提高貸款額度，把支持建房與支持產業發展結合起來；對信用良好、家庭貧困的農戶適當降低貸款利率，減輕農民還貸壓力和負擔；把政府的各項優惠政策與農民住房貸款的風險防范有機結合起來，通過用財政資金或新農村建設資金貼息、擔保、風險補償等方式，分散農民住房貸款風險，促進農民住房貸款的可持續發展。

（作者單位：安義農村合作

銀行、南昌市洪都聯社）