北京限價房６千多購買者稱“太貴了”

　　千呼萬喚始出來的限價房，卻被購房者指責“太貴”，而對其平抑房價功能的期待似乎也要落空——
　　在經歷了近一年的研究、醞釀之后，北京首批限價房用地終于在三月份的最后一個工作日水落石出。首都公眾期待已久的“兩限(限制價格、居住面積)普通商品房”(下稱“限價房”)終于進入實際操作階段。
　　據了解，此次北京市限價房銷售限價主要依據的原則是比該地區同質普通商品房的平均銷售價格下浮10％－15％。其中豐臺造甲村地塊平均銷售限價為6800元／平方米，石景山金頂街地塊為6250元／平方米，海淀區西三旗地塊為每平方米6350元。
　　但“限價”出臺，并沒有贏來期待中的一片叫好，很多限價房的期待者——政策制定的目標人群的第一反應是：“太貴了!”
　　
　　限價房被高房價“綁票”?
　　
　　“太貴了，限價房怎么還要6000多呢?”在聽到海淀區西三旗地塊的平均銷售限價時，購房者劉先生失望地說。
　　劉先生在一家設計公司工作，月工資4000多，有北京戶口，自從去年聽說北京市計劃推出限價房之后，他一直在等待，在他看來，等不上經濟適用房，等上限價房也是不錯的。
　　像劉先生這樣對限價房觀望等待的不在少數，據鏈家地產在前一段軍博房展會所做的“限價房對消費者購房計劃調查”結果顯示，44.4％的受調查消費者會因為限價房的入市推遲購房。
　　但他們中的很多人現在“很失望”。
　　“我不會選擇限價房了。原因很簡單：太偏僻了，位置不好，而且價格與商品房差不多，不能算便宜，估計質量問題還沒有保證，而且申購手續肯定比較繁瑣，可能增加不必要的成本?！痹谝患視嫀熓聞账ぷ?、收入不菲的“白領”鐘女士對記者說，
　　“而且我不知道10％－15％這個比例是怎么計算出來的?商品房的價格并不見得是合理的，以此作為標準來參照，我覺得不科學。”她說。
　　據記者了解，北京這一批限價房的定價“標桿”——西三旗區域的其他樓盤如“富力桃園”均價10200，“新龍城”均價8500；豐臺造甲村區域的“萬年花城”期房售價為9300元／平方米，現房為9800元，平方米，附近的“怡?；▓@”也是8500起價。
　　“由于目前商品房價格已經處于投機拉動下的失控狀態，而且還在不斷上升，如果限價房的價格綁定周邊商品房，也肯定會水漲船高!”中國社會科學院國際投資研究中心研究員曹建海博士對《中國經濟周刊》表示。
　　北京個人合作建房倡導人于凌罡向《中國經濟周刊》算了這樣一筆帳：以西三旗限價房項目為例，按每平米6350元取得一套85平米兩居，首付兩成，公積金貸款20年估算，首付107.950元，月供2795.11元。值得注意的是，買房人還要交納各種稅費和手續費上萬元，而按照家庭年收入10萬估算，月供壓力超過家庭可支配收入的35％。
　　“客觀的說，年收入低于10萬的中低收入家庭，靠工資的話，根本買不起限價房，即便勉強購買，每月的月供也會超過其家庭收入的30％，成為‘房奴’——難怪他們會失望!”于凌罡說。
　　
　　購房者心理預期過高?
　　
　　據了解，去年5月，國務院辦公廳轉發建設部等部門“關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知”中明確提出要建設“限價房”。按照建設部的構思，限價房的主要任務是滿足中低收入家庭自住需求，也就是解決一部分無能力購買普通商品房、又超過經濟適用房購買條件的“夾心層，從而形成商品房、限價房、經濟適用房和廉租房四個層面的住房供應體系。
　　有關業內專家測算，由于限價房是嚴格限制在90平方米以下的中小套型，北京市每套限價房的總價，相對當前市場上供給的每套普通商品住宅(2006年北京市批準預售的新建商品住宅平均每套建筑面積為129平方米)的總價，有了大幅度的下降——初步估算平均每套總價下降40％以上。
　　“部分消費者認為限價房貴的主要原因，是其對限價房房價的心理預期太高?！辨溂业禺a副總經理金育松對《中國經濟周刊》說。在他看來，限價房采取競地價、競房價的辦法來確定開發建設單位，就已經部分地市場化了，因此房價過低不符合現實。
　　“由于北京市普通商品住宅的平均價格已經處在一個較高的水平，土地開發成本和建造成本又是剛性的，過分壓低限價房的銷售價格，可能導致與經濟適用房價格區間的重疊，造成政策性住房之間的角色混亂。”北京某大學一位不愿透露姓名的房地產研究專家也對《中國經濟周刊》表示。
　　“相較之下，我認為此次限價房的推出，可以填補當前的區域房產供應‘空檔’”。金育松說。
　　在他看來，西三旗區域二手房與一手房價格相差至少在1500元／平米以上，價格相差較大，形成了“價格空檔”的商品房產供應，消費者要么購買二手房，要么只能購買價格高位的商品房，而沒有一個很好的中間替代房產選擇。隨著西三旗地塊限價房以6300元左右的價格推出，恰好得以彌補這一“缺陷”。
　　
　　37％網民認為限價房不能平抑房價
　　
　　雖然被認為“貴了”，但很多商品房購房者期待，大面積的限價房入市，會對北京始終高企的商品房房價起到抑制作用。據了解，今年第二季度，北京市將基本完成今年300萬平方米的“限價”土地供應任務，其余少量剩余項目將在第三季度全部推出。
　　在最近焦點房地產網做的“您覺得限價房的推出能平抑房價嗎”的調查中，認為“短期內就能平抑房價”的被調查購房者占9％，認為“近期不能見效，但長期有助降價”的占38％，認為“不能”的占37％。
　　“300萬平方米的限價房對北京房地產市場影響不會太大?！苯ㄔO部政策研究中心副主任王玨林對《中國經濟周刊》說。
　　王玨林解釋說，北京市2005年房屋施工面積是10748.5萬平方米；房屋竣工面積是3770.9萬平方米2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300萬平米限價房目標，如包括經濟適用房和廉租房建設，占總面積比例約在10％以下；如不包括經濟適用房和廉租房建設，所占比例約達到15％?！斑@樣的比例對市場不會產生太大的影響?！?br/>　　鏈家地產副總經理金育松也認為，由于“限價房”從總體上來說動工面積不能與商品房相比較，因此其選擇區域相對就會有局限性，而當前主流購房人群卻有著濃重的“區域情結”，因此限價房對北京整體房地產市場的影響就不會很大。
　　“總體看，由于限價房和商品房價格的聯動作用，限價房的推出不可能真正降低房價?！敝袊鐣茖W院國際投資研究中心研究員曹建海對《中國經濟周刊》說。在他看來，只有經濟適用房才能真正平抑房價，但平抑程度取決于經濟適用房在整個住房供給當中的比例。
　　“政府限價房只能是一種很短暫的過渡形態。未來政府組織房地產開發的重點，應是以政府放棄土地經營為前提、以經濟適用房為主體的住房體系建設?！辈芙ê?/p>