深圳個人合作建房競拍成功

　　溫州個人合作建房聯盟成功“拿地”之后，國內第二個個人合作建房項目近日也大功告成—
　　
　　從以個人名義直接拿地，到委托拿地或收購已建項目—國內個人合作建房模式正在發生改變，可操作性越來越強；目前，溫州模式和深圳模式正成為較為成熟、且為其它省市效仿的兩種模式。
　　不過對于不同模式，合作建房發起人并不在意。溫州個人合作建房牽頭人、溫州市場營銷協會秘書長趙智強評價道：“過程并不重要，重要的是讓消費者享受到更低廉的房價。”
　　
　　
　　主動變招
　　
　　2006年12月27日一早，深圳合作建房發起人林立人與其他代表一起趕往深圳土地房產交易中心交納房款。5天前，林立人和深圳合作建房的6名代表，以601萬元拍得深圳沙井街道的兩棟宿舍樓的產權。
　　盡管拍賣過程僅有十幾輪并不算激烈的出價，但作為深圳首個合作建房的可操作項目，等候這一時刻已經兩年。
　　“這只是一個開始，如果有類似拍賣項目，一定還會繼續競買。”深圳合作建房發起人林立人現在信心倍增。他告訴《中國經濟周刊》，在歷經數次競拍失敗之后，深圳個人合作建房終于邁出了實質性的第一步，盡管這僅是很小的一步。
　　“在成功競拍后，有了更多的人意愿加入個人建房團隊，但這次只能有81位個人參與。”林立人告訴記者，目前有意參加合作建房的深圳市民有近千人。除了已有意向購買這兩棟宿舍樓的81人外，剩下900余人尚未有房。
　　之所以來了如此多的人，最直接的因素在于價格。據悉，這兩棟相鄰的宿舍樓都位于深圳沙井街道辦的金橋工業區，共計有公寓宿舍84套，每套房子為46平方米左右，折算后均價為1500元/平方米。
　　“這一價格僅為當地市場的50%。”溫州合作建房發起人趙智強表示。
　　相對日前溫州個人合作建房委托房地產企業拿地的模式，深圳選擇了另一條路線：直接購買現成物業。不過相同的是，目前溫州和深圳都回避了由個人建房直接拿地環節，而是委托拿地或收購已建項目，在溫州，無房地產開發資質的個人不能拿地，而深圳、北京等城市直接拿地由于要面對同行專業團隊競爭，拿地難度可想而知。2006年，北京個人建房原本意屬的工體4號、芍藥居等地塊，均因無法逾越競價門檻成本，而不得不放棄。
　　城市房價快速拉升，直接導致新一輪個人集資建房熱潮席卷全國。自2004年底以來，北京、上海、重慶、大連等地個人合作建房的聲勢可謂浩大，但效果甚微。嘗試屢屢失敗讓個人建房者開始思考更為貼合市場的運作模式。
　　
　　法規疑云
　　
　　溫州、深圳個案的成功，使得個人合作建房朝可行性運作邁出關鍵一步。但伴隨而來的問題也開始顯現。
　　日前溫州市房產管理局局長胡立同表示，溫州個人建房涉嫌程序違規，相關主管部門已經下發通知，要求對此事進行調查。剛要啟動的溫州個人建房遭遇當頭涼水。
　　事情經過大致如此：2006年11月15日，溫州正元房地產開發公司受“合作建房聯盟”委托，以近1.05億元的價格取得溫州市龍灣區蒲州街道江前三產安置地塊，住宅地塊占地面積為30畝，為“合作聯盟”的260名成員建設住房，總建筑面積達2萬平方米。作為國內首個“拿到地”的個人合作建房項目，據趙智強估計，建成后價格將比同類項目降低30%。
　　然而隨著匿名信向有關部門狀告合作建房違規，以及房產局長表態等事件連續發生，讓市場不得不重新審視合作建房的政策可行性問題。溫州個人合作建房牽頭人、溫州市場營銷協會秘書長趙智強表示，目前該事件爭論已告一段落，有關部門明確表示合作建房并不存在違規，而之前涉嫌違規的說法，“胡局長已在溫州當地媒體表示，只是代表個人的判斷”。
　　盡管溫州建房仍可以繼續，但政府層面的擔憂和利益集團的高度戒備心理已開始暴露。
　　事實上，對于全國城市范圍內個人集資建房過程中，如何規范個人集資行為，如何規范房屋建設、分配等整個過程，始終未有明確的法律規定。2005年1月，建設部發函向北京、上海、成都、南京、廈門等城市要求匯報當地個人集資建房情況，并征求當地城市建設主管部門意見，至今未有下文。
　　各地對個人建房的要求也不盡相同，以溫州為例，個人名義拿地是不被允許的，而北京國土資源部門卻明確表示，個人拿地沒有違反現有法規。北京個人建房發起人于凌罡告訴《中國經濟周刊》，北京國土局對個人拿地表示支持，今年即將入市的大屯、花園路兩個項目，成為北京個人合作建房的目標，目前花園路資金已基本籌措完畢，并準備遞交相關文件。
　　區域政策的差別，迫使趙智強在溫州不得不委托房地產公司來拿地，而此間不可避免地需要一定的管理費用、稅費等，從表面上看，這與公司化運作并無二致。
　　質疑者們認為，還沒有拿到土地，就向個人融資，這個過程存在疑問，正如溫州市房管局局長胡立同所說：“在土地證還沒有的情況下，資金就被湊起來了。”
　　對管理部門來說，如何看待個人合作建房這一新生事物，也著實令人頭痛。北京一位不愿透露姓名的業內人士向《中國經濟周刊》分析說，由于涉及到前期資金募集的有效監控問題，不能隨意開放口子，萬一發生卷款或工程質量等事件，會造成社會問題；而政府部門顯然亦不想與反對房價高企的個人建房對立，加上個人建房將挑戰行業利潤曝光、引起利益集團出面阻撓等因素，城市個人建房兩年來處于政策“真空區”。
　　目前趙智強的做法是，將個人資金存入銀行專用賬戶，在營銷協會（代表個人）、村委會、銀行、正元房產公司四方簽字蓋章的情況下，才能動用資金。“這樣做，保障了資金安全，也規避非法集資的法律風險。”趙表示。
　　
　　溫－深模式可否復制
　　
　　隨著溫州、深圳模式的成功，國內個人建房是否到了一個重新轉向的節點？于凌罡在其博客中將溫、深模式以及未來想通過自己公司拿地歸結為主要的幾種模式，認為北京的方式在溫州未必能成功，而溫州模式同樣未必在北京能有效果。
　　于凌罡分析認為，所有的方案都是在歷經多次失敗之后，根據當地的情況不斷改進過來的，以溫州為例，民營資本發達，資金面充沛，民眾敢于冒險，建房資金籌措相對容易；同時協會、合作社等機構早已為市場接受，由其組織可謂一呼百應等。
　　上海個人合作建房者似乎要迎合溫州模式，個人建房者組建的家圓投資咨詢公司近日宣布，上海首個合作定制建房項目已經啟動，其負責人表示，當募集的保證金達到500萬元后，該公司將開始委托開發商買地蓋房。
　　不過，北京另一合作建房牽頭人、仁和律師事務所律師孟憲生則更傾向于深圳模式，他向《中國經濟周刊》表示，今年1月中下旬即將啟動的退休社區項目，會考慮到周邊區域尋找一些成熟項目，在建工程、爛尾樓等都可能被選中。
　　對此，正忙于在重慶推廣溫州模式的趙智強說，不管采用哪種方式，只要是個人合作的集體行為，只要能讓消費者買到便宜房子，就是個人合作建房的要義。“一場旨在挑戰房地產行業運作規則的個人建房運動已全面鋪開”。