養(yǎng)老新思路：反向抵押貸款

　　據(jù)調(diào)查顯示，目前中國(guó)60歲以上老年人口為1.42億，約占人口總數(shù)的11%；預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)1.6億，約占人口總數(shù)的12%，2015年將突破2億，而到2044年前后將高達(dá)4億。調(diào)查還顯示，我國(guó)60歲以上老人殘疾率為25.2%，生活衛(wèi)生保障負(fù)擔(dān)沉重，是典型“未富先老”的國(guó)家。怎樣保障我國(guó)老人生活面臨的重要挑戰(zhàn)，我們也許能從歐美房產(chǎn)反向抵押養(yǎng)老中得到一些有益的啟示。
　　
　　反向抵押貸款的由來(lái)
　　
　　上世紀(jì)80年代末，英美金融機(jī)構(gòu)做了大膽革新，推出不動(dòng)產(chǎn)貸款新品種——反向抵押貸款。
　　2007年6月，法國(guó)儲(chǔ)蓄金庫(kù)銀行集團(tuán)旗下子公司——地產(chǎn)信貸銀行，率先在法國(guó)推出老人住房抵押貸款。
　　老人住房抵押貸款的受益人幾乎清一色是退休者。退休者憑其房產(chǎn)作抵押保障，向銀行申請(qǐng)貸款。貸款銀行可以在借款人去世后出售其房產(chǎn)。如果借款人愿意，也可以在其去世前出售其房產(chǎn)。
　　反向抵押貸款可使退休者以獲取終身年金的形式出售房產(chǎn)，同時(shí)繼續(xù)住在抵押出售的房屋里。
　　具體地說(shuō)，地產(chǎn)信貸銀行先對(duì)貸款申請(qǐng)人的房產(chǎn)估價(jià)，然后一次性付給申請(qǐng)人貸款金額。借款人日后償還的，是這筆貸款加上利息的總和。利率每年固定為8%。這8%的利率中，不僅包括貸款成本，還包括風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)。
　　利率看來(lái)是高了一點(diǎn)，但有一點(diǎn)很值得稱道。那就是地產(chǎn)信貸銀行比較“大度”，不讓借款人吃虧：借款人去世時(shí)所余欠款，或提前還貸時(shí)所余債款，不得超過房產(chǎn)的售價(jià)。說(shuō)白了，萬(wàn)一房產(chǎn)售價(jià)低于還貸總額，差額部分由貸款銀行承擔(dān)；反之，如果房產(chǎn)售價(jià)高于負(fù)債額，多余部分將支付給借款者的繼承人。
　　反向抵押貸款有完全不同于傳統(tǒng)貸款的特點(diǎn)。
　　一是這種貸款只提供給60歲以上的老人，主要針對(duì)已經(jīng)擁有房產(chǎn)，但年事已高，收入又不高的老年人。二是老人可通過抵押自己的房產(chǎn)，每個(gè)月從銀行貸得一筆錢，用于貼補(bǔ)生活費(fèi)或其它重大開支，如補(bǔ)充醫(yī)療費(fèi)、抵補(bǔ)投資損失、解決燃眉之急或房屋裝修等。三是反向抵押貸款一次性或每月能領(lǐng)取多少，要看房屋的價(jià)值、增值潛能以及房主的年齡。因此貸款額要每隔3年重估一次。四是反向抵押貸款比一次性抵押房產(chǎn)獲得的貸款更具伸縮性。貸款期間，房產(chǎn)仍屬老年貸款者所有，貸款人可繼續(xù)享有房產(chǎn)增值所帶來(lái)的好處，可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出售，獲得比較高的收益，并同時(shí)還清貸款本息。五是與傳統(tǒng)貸款相比，反向抵押貸款最明顯的區(qū)別，是每月不是借款人向銀行償還本息，而是每月從銀行獲得本金。銀行的貸款不是按月歸還，而是若干年后一次性歸還。
　　反向抵押貸款可以讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)，讓老年人生活過得舒適富足一些。在當(dāng)今老齡人口不斷增長(zhǎng)的新形勢(shì)下，這不失為一種靈活的回應(yīng)舉措。
　　老人住房抵押貸款或反向抵押貸款，是老人自助自救的一舉三得的良方，既可使自己生活得舒適一些，也可以減輕子女的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)亦可減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)。這個(gè)新品種登陸法國(guó)后，民眾反應(yīng)相當(dāng)熱烈。
　　銀行推出這種貸款新品種，顯然是對(duì)房市發(fā)展趨勢(shì)作了深入考察研究，堅(jiān)信債務(wù)不會(huì)超過房產(chǎn)價(jià)值。從精算技術(shù)角度說(shuō)，由于銀行事先無(wú)法知道還貸期的長(zhǎng)短及累計(jì)還貸額，操作程序也相當(dāng)復(fù)雜。
　　所以，地產(chǎn)信貸率先推出老人住房抵押貸款后，其它各家銀行也將不甘落后，很快跟上。各家銀行這個(gè)新品種的貸款機(jī)制可能相仿，但實(shí)施細(xì)則會(huì)各有千秋。譬如借款方式會(huì)多樣化。除了地產(chǎn)信貸這樣一次性給付以外，還可以有按月定期支付方式。
　　銀行貸款專家指出，今后大批法國(guó)人要退休，其中許多人雖然退休收入不高，但擁有房產(chǎn)，這是一個(gè)潛在優(yōu)勢(shì)。這些人可以終身年金的形式出售并享用他們的房產(chǎn)，而不把房子留給繼承人；而許多繼承人由于平均期望老人壽命的延長(zhǎng)，屆時(shí)可能已經(jīng)購(gòu)買了住房。
　　專家指出，這實(shí)際上是一種集體終身年金制房產(chǎn)交易。政府還準(zhǔn)備設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，管理這個(gè)新市場(chǎng)，以便互助承擔(dān)貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行則作為這種終身年金制房產(chǎn)交易管理公司與房主之間的中介人。
　　
　　足資取法的“他山之石”
　　
　　西方的這項(xiàng)創(chuàng)新性養(yǎng)老保險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)有著重要的借鑒意義。
　　首先，應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)新，打破養(yǎng)老瓶頸。目前我國(guó)的養(yǎng)老制度比較單一。在城市，有正式工作的可以享受養(yǎng)老保險(xiǎn)，退休后可以領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金，但沒有固定工作的人很少享有養(yǎng)老保險(xiǎn)。現(xiàn)在不少人口從農(nóng)村遷居到城鎮(zhèn)，把畢生的積蓄都用在了買房子上，可到老了沒有了養(yǎng)老的錢，最終還需要靠?jī)号B(yǎng)活，看兒女的臉色吃飯。在廣大的農(nóng)村更是如此，年輕時(shí)拼命掙錢，為兒子蓋房娶媳，可到老了無(wú)人照管，甚至被迫喝毒藥、上吊尋死的悲劇時(shí)有發(fā)生。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，關(guān)鍵還是養(yǎng)老問題沒有得到很好的解決。實(shí)踐證明，解決社會(huì)養(yǎng)老問題，單靠國(guó)家、子女不行，必須創(chuàng)新機(jī)制，利用老人自己積累的財(cái)富，走出符合我國(guó)家庭實(shí)際的養(yǎng)老新路子。
　　其次，可以破解難題，把死錢變活錢。目前，老年人的錢不是用在了兒女身上，就是用在了房子上或其它不動(dòng)產(chǎn)的投資上，而屬于不動(dòng)產(chǎn)的這部分往往是留給后人的遺產(chǎn)，眼看著保值或增值，自己都無(wú)法享受。這也往往是造成老年人經(jīng)濟(jì)困難的重要原因。如果我們能像歐美那樣，創(chuàng)造一個(gè)條件，讓老年人將自己的房子做反向抵押貸款，就可用自己積蓄的財(cái)富享受老年的生活，避免陷入老來(lái)受窮的困境。
　　第三，需要政府扶持，銀行積極推廣。對(duì)于老年人的創(chuàng)新養(yǎng)老方式，當(dāng)然需要各方面的支持，其中政府的政策扶持才是問題的關(guān)鍵。只有政府出臺(tái)相應(yīng)的政策措施，鼓勵(lì)相關(guān)機(jī)構(gòu)開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)困難的老年人積極參與，銀行也才能對(duì)符合條件的老年人大力開辦反向抵押養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)。這樣不僅能夠有效解決部分經(jīng)濟(jì)困難老年人的養(yǎng)老問題，也能給開辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行帶來(lái)良好的經(jīng)營(yíng)收益。可以說(shuō)，此舉是利國(guó)利民實(shí)現(xiàn)多贏的創(chuàng)新舉措，相信能夠得到廣泛的社會(huì)支持和積極響應(yīng)。
　　（作者單位：山東省濟(jì)寧市工商銀行）