房地產投資全過程風險識別

摘要:隨著我國加入WTO，市場經濟體制進一步完善和規范，產業結構不斷升級，房地產業作為國民經濟基礎性#65380;先導性產業之一的地位日益鞏固，成為當今主要的投資熱點#65377;用先進的#65380;科學的#65380;完善的理論作為房地產企業可持續發展的行動指南，對整個房地產全過程的風險進行識別，有利于促進房地產業的健康發展#65377;

關鍵詞:房地產;投資;風險識別

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)08-0186-02

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售#65380;資金回收或報廢為止的整個過程#65377;這是一個動態的過程，一般可分為投資決策#65380;項目實施和房地產經營管理等階段#65377;不同的階段各具有不同的風險特征，任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范#65377;

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中，投資決策階段最為關鍵，擁有最大的不確定性與機動性#65377;房地產投資一旦展開進行，很難從項目建設中撤出，否則會付出高昂代價#65377;房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面#65377;

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失#65377;尤其在我國，市場經濟環境尚未完善的條件下，政策風險對房地產市場的影響尤為重要#65377;

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業的興衰#65377;國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業#65380;樓宇市場的繁榮#65377;政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產開發企業帶來損失#65377;

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響#65377;2003年6月央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發資金貸款#65380;土地儲備貸款#65380;建筑施工企業流動資金貸款#65380;個人住房貸款等八大方面作了嚴格規定，提高房地產企業貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險#65377;

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響#65377;土地產權制度的變更#65380;不同的土地取得方式#65380;土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險#65377;

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大#65377;稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具#65377;房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產開發企業將面臨巨大成本風險#65377;

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性#65380;容積率#65380;建筑覆蓋率#65380;建筑限高等，更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整#65380;交通的變化等來對房地產業帶來影響#65377;因此，房地產企業能不能及早預測規劃目標，選擇增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發成敗的核心因素#65377;

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險#65377;市場供求風險是最直接的風險#65377;市場供應量#65380;市場購買力#65380;市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性，導致供需的動態性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險#65377;相反，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險#65377;另外，房地產投資周期較長，其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險#65377;膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求，房地產價格下跌，給房地產投資者帶來損失，膨脹率增大會刺激對房地產的需求#65377;

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性，各個國家#65380;不同地區的社會環境各異，這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素，同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風險具有比較明顯的地域性#65377;

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知，項目開發時機也存在著一定的風險#65377;由于房地產開發周期長，易受國民經濟的影響，因此，經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素#65377;所以說，風險與開發時機的選擇密切相關#65377;

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程，它包括從獲取土地#65380;籌措資金到設計施工等過程#65377;此階段將面臨具體的風險因素#65377;

一方面，在土地獲取階段，房地產開發企業通過協議#65380;招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險#65377;

另一方面，時間#65380;質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心，也是三大風險因素#65377;管理不當，將會使企業面臨工期拖延風險#65380;質量風險和成本風險#65377;

1.工期拖延風險

工期一旦被延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失#65380;信譽損失;另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費#65377;

2.項目質量風險

質量是企業的生命#65377;開發項目質量主要體現在項目的適用性#65380;可靠性#65380;經濟性#65380;美觀性與環境協調性五個方面#65377;消費者重視房屋的物理質量，更強調房屋的效用#65377;承包商施工技術水平落后#65380;偷工減料，建筑結構有安全隱患等，是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求，也是房屋質量不佳的重要方面#65377;

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段#65377;建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%，越到后期影響程度越小#65377;在規劃設計中，方案陳舊#65380;深度不夠，參數選用不合理以及未進行優化優選設計，都會導致生產成本的增加，在建設期間，國家調整產業政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產開發成本增加#65377;除此之外，通貨膨脹#65380;物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工#65380;工程質量的保證#65380;施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險#65377;

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后，資金投放工作基本結束，投資過程就轉入到房地產銷售#65380;出租或物業管理的經營管理階段#65377;該階段決定著房地產投資收益的實現，是房地產投資風險最大的環節之一#65377;其中包括:營銷策劃風險#65380;物業管理風險和其他風險#65377;

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回#65380;利潤能否實現#65377;在房地產營銷策劃中，價格定位#65380;銷售渠道#65380;營銷方式等都是很重要的方面#65377;其中，定價最關鍵，因為消費者對價格最敏感#65377;價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險#65377;

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展#65377;房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且注重其售后服務，即物業管理，物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理，這也面臨著一些不確定因素，如專業管理隊伍#65380;管理構架#65380;管理公約以及管理費用等#65377;

3.其他風險

其他風險有很大的不確定性#65377;其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等#65377;這些風險發生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的#65377;

總之，房地產投資過程是一個長期的#65380;涉及面廣且復雜的過程#65377;這一過程中存在著大量不確定的風險因素，同時，還涉及到房地產投資者與政府部門#65380;最終用戶等之間的諸多關系，涉及到大量的政策#65380;法規和法律問題，要做出一系列非確定性決策，這些決策屬于風險性決策范疇，決策是否正確，直接影響到投資的效果甚至投資的成敗#65377;因此，必須對房地產投資過程作全面#65380;系統的風險分析#65377;

參考文獻:

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[3] 俞明軒.房地產投資分析[M].北京:首都經濟貿易大學出版社，2004.

[4] 劉洪玉.房地產開發經營與管理[M].北京:中國物價出版社，2002.

[責任編輯馮勝利]