農村房屋買賣合同效力的研究

摘要：隨著改革的深入和市場經濟的發展，農村的房屋買賣日趨頻繁，糾紛不斷。而我國現行的法律規定并不完善，導致法院在審理此類糾紛時出現不同的判決，有的判買賣合同有效，有的卻反之。實踐中，農村房屋的買賣是否有效，以及是否應在宅基地上設立法定租賃權，值得研究。

關鍵詞：農村房屋買賣；宅基地；法定租賃權

中圖分類號：DF48 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X(2007)09-0127-03

隨著改革的深入與市場經濟的發展，農村城市化進程的不斷加快，農村的產業結構與生產模式也在不經意間發生變化，農村人口流動已成為一種必然趨勢。在這種形勢下，農村房屋交易行為日益增多，且有越來越頻繁的趨勢。而且，隨著城市向農村擴展空間，土地的升值、房屋拆遷等因素，在各種利益的驅使下，使農村不規范的房屋買賣糾紛不斷，以房屋買賣合同無效為由向法院起訴的現象屢見不鮮。但目前我國針對農村房屋買賣的相關法律規范尚不完善，甚至法條之間還存在矛盾和沖突。處理這類糾紛成了司法中的兩難，如判決認定買賣合同無效，必將使買方重新流離失所，市場交易中的誠實信用原則必將被打破；如認定交易行為有效，又會與現行的法律法規相沖突。

一、農村房屋買賣合同的表現形式

根據農村房屋買賣合同當事人的不同，合同有幾種表現形式。一是雙方當事人都是本村農民；二是雙方當事人中一方是外村農民；三是雙方當事人一方是城鎮居民。其中農民又分三種具體情況：一是農民本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準；二是農民已有宅基地，但尚未達到國家規定的宅基地標準；三是農民已在集體組織落戶，但尚未分配到宅基地。

二、現行法律規定的不完善和農村房屋交易的現實

(一)現行法律規定的不完善

1．現行法律對財產所有權的規定。根據最高法《憲法》第13條：國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。國家依照法律規定保護公民的私有財產的繼承權。公民的合法私有財產不受侵犯。又根據《民法通則》第75條第1款：公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產房屋屬于公民的個人財產范疇。《民法通則》第71條：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。從以上的法律規定可以得知，公民個人(包括農民在內)對于其房屋既然享有受法律保護的財產所有權，也自然有依法對自己的財產占有、使用、收益、處分的權利，其中的處分包括出賣、互易、贈與等方式。另外我國現行有效的法律規定中并無禁止農民處分其房屋的規定，沒有規定即允許。

2．現行法律對宅基地使用權的規定

農村房屋與城市商品房不同，房屋所占的土地是屬于集體所有，農民是基于集體經濟組織成員無償取得宅基地使用權的。宅基地使用權是指農民在農村和城市郊區集體所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用、居住的一種權利。《物權法》第184條第1款第2項：下列財產不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；《土地管理法》第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；從上述法律規定得出宅基地使用權取得的身份性和無償性(福利性)導致其不得自由流轉即不得自由轉讓、出租、抵押、繼承或改作其他用途。依房地一致的原則，導致農村房屋也不得自由流轉。

3．現行法律規定相互矛盾

1988年的憲法修正案第2條：憲法第10條第4款“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年修訂的《土地管理法》第2條也增加“土地的使用權可以依法轉讓”。此后隨著《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》等一系列規范城鎮國有土地使用權流轉的法律法規的出臺，城鎮國有土地使用權流轉成為普遍現象。與之形成鮮明對比的是我國對作為土地使用權之一的農村集體土地使用權流轉并未放開(宅基地使用權流轉也不例外)。一方面，《土地管理法》第63條：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；《擔保法》第37條：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。這些現行法的規定只在表明一個事實：農村宅基地使用權流轉是嚴厲禁止的。另一方面，國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》國發辦[1999]第39號第2條第2款：農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

從上述的現行法律規定可以看出，法條沖突是顯而易見的。依上位法優于下位法的原則，憲法和民法通則應優先適用，也就是說宅基地使用權流轉應不被禁止。依特別法優于普通法，土地管理法應優先適用，也就是說宅基地使用權流轉應被禁止。法律的沖突是導致農村宅基地使用權流轉無序狀態的根本原因。

(二)農村房屋買賣的現實

農村房屋所有權人有出售房屋的理由。其一，融資手段。對于農民來說，不到萬不得已通常是不會出賣自己的房屋的，現實中的“萬不得已”卻是時常存在著，比如為了治病救人急需用錢，或者因為生產經營而又無有效的籌資渠道。其二，多余房產的處置。因房產繼承等合法原因形成的多處住宅，他們合法取得房產，卻無法實際利用，出賣房屋可能就是一個很有必要的現實選擇。另外，村民子女考取大學，在城里購買商品房而舉家搬遷，脫離農村，也已相當普遍。這些場合，都可能使其農村的房產成為多余，需要處置，而買賣房屋成為最佳的處置方式。現實也存在著買方需求。許多城市人，包括公務員，為了休閑、娛樂，在農村購農房已不是新聞。還有一些外地的打工者，也需要在其打工地購農房安家落戶。再有本村村民的生老病死，成員構成的變動，使居住需求也隨之變化不定，宅基地的調整不能及時實現農村村民的住宅需要，從而出現房屋的買賣。總之，有需有供，買賣之勢日趨上升，農村房屋買賣實有其必要性。由于沒有適當的法律去規范房屋交易行為，從而導致農村房屋買賣糾紛不斷，影響安定團結，使買賣雙方的合法權益得不到很好的保障。另一方面，農村集體經濟組織的土地資源大量流失，既損害了集體的利益，也使那些不具備農村集體經濟組織成員身份的購買人無償享有宅基地使用權。

三、爭議觀點

當發生農村房屋買賣糾紛訴之法院時，由于存在法律的空白和沖突，法院在處理此類糾紛也存在著不同的觀點，總的來說有以下兩種：

第一種觀點：認為買賣合同無效，主要理由是違反法律、行政法規強制性規定。其依據主要是《土地管理法》第63條規定：農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》的規定：農村房屋不得向城市居民出售。假如法院判決合同有效，必將產生負面的示范作用，使人們誤認為農村房屋交易與城市商品房交易一樣是合法的，必將出現一些農民失去宅基地使用權，而另一些人卻非法享有宅基地使用權。同時，由于農村村民取得的宅基地使用權是無償，假如允許農村房屋可以買賣的話，在利益的驅使下，農民會滋生“不占白不占”的念頭，從而導致現實當中存在大量的超標準占用宅基地的現象，這種現象在農村已是相當嚴重。例如，據嘉興市國土資源管理局提供的統計資料顯示，截至2003年底，全市共有農村宅基地57.62萬畝，按全市農業人口231.66萬人計算，人均宅基地達到166平方米，超過省級標準66平方米，其他地方也有這種現象。這對一個人口大國，人均占有耕地量很少的國家來講是十分有害的。因此法院認為農村房屋買賣合同應為無效。

第二種觀點：認為買賣合同有效。根據最高人民法院《關于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋》第3條的規定：人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律，合同無效而適用合同法有效的，則適用合同法。由此可見，應該適用合同法來判斷合同的效力。凡是符合合同有效要件的合同為有效合同。我國合同法規定合同有效要件主要有四個：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。二是意思表示真實。三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定。雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律效力。根據《土地管理法》第62條第4款：農村農民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《國務院批轉國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工作的請示的通知》中規定：對現有住宅有出租、出賣或改為經營場所的，除不再批準新的宅基地外，還應按其實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使用費。立法的精神隱含著農民可以出售自己的房屋，特別是未禁止出售房屋。法律上沒有禁止的，公民就可以作為，這是法治社會的基本原則。因此，農村房屋買賣合同只要符合合同有效要件的就應該認為是有效的。

四、解決途徑

筆者認為，農村房屋的買賣行為應認為有效。理由如下：

農村房屋是農民的合法私有財產，其對房屋擁有財產所有權，有處分該房屋的權利，這是我國憲法等法律規范賦予財產所有權人的權利。

如果農村房屋買賣合同符合《合同法》中規定的合同有效要件，該合同就應該是有效。法院在認定農村房屋買賣合同無效的依據主要有兩個：一是國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條，二是《土地管理法》第63條。本人認為以上述二法條為依據判決農村房屋買賣合同無效是對法律的誤解。首先，我國《合同法》規定，違反法律、行政法規的合同無效，該條將認定合同違法的標準限制于法律、行政法規。根據最高人民法院發布的《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》第4條規定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。從《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》的發文字號來看，其發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，所以，這個文件并不是行政法規，法院不能將之作為認定合同無效的依據。其次，從《土地管理法》的第62條第4款的規定來看并沒有禁止農村房屋的買賣的含義。

房屋可以買賣了，但房屋所占的宅基地該怎么辦呢?

筆者認為如果在宅基地上設立法定租賃權的話，問題就可以迎刃而解了。租賃作為一種債之關系，主要是由當事人簽訂租賃合同的方式發生。我國《合同法》第13章規定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。但是租賃除了基于租賃合同發生之外，還可以基于法律規定發生，也就是法定租賃。對于法定租賃，很多人陌生，我們從比較法來說明。臺灣地區“民法”債編1999年修訂后，增訂第425條之一，規定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與受讓與人之間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內，有租賃關系。其期限不受第449條第一項規定之限制”(租賃期限不得愈20年之期限)。上述規定，便是所謂“土地及其土地上之房屋所有人相異是租賃關系之推定”，或者稱為法定租賃關系。在土地與建筑物并非一體的不動產而是各自獨立的不動產的框架下，實屬解決“房”“地”關系的一個可行的方案。

假如在農村宅基地上設立法定租賃權的話，農村房屋買賣實際上只是把地上部分的所有權轉移給了購買人，把宅基地法定地租給了購買人。第一次購買人在法定租賃期內應向享有宅基地使用權的農民支付租金。因為，農民是基于集體經濟組織的成員無償取得的，是農民的基本生存保障，是農民應該享有的權利。

如何操作呢?首先應該嚴格宅基地申請、登記工作。在申請宅基地時應嚴格把關，使其符合“一戶一宅”，并且所占面積不得超過國家規定的標準，并認真做好原始登記。當農村房屋發生買賣、繼承、贈與或租賃時，應做好變更登記。由于上述原因導致農民所占宅基地超標或者城鎮居民占有宅基地，他們都應向集體經濟組織交納法定租賃宅基地期間的租金。

在農村房屋買賣中，購買方無論是本村農民、外村農民還是城鎮居民都要向出售方交納使用宅基地的租金。

對于出售方來講分三種。一是本村農民。假如他所享有的宅基地的面積符合國家規定標準的，那么他應該得到購買方交給他的使用宅基地的租金。假如他所享有的宅基地的面積超過國家規定的標準的，應由他向土地所有的集體經濟組織交納多余部分的宅基地的租金。假如他所享有的宅基地的面積低于國家規定的標準的，該農民仍然可以向該集體經濟組織申請不足部分的宅基地或者相應的補償金(補償金就是指農民不想要宅基地的，集體經濟組織應給予一定的經濟補償)。二是外村農民。他應該向土地所有集體經濟組織交納使用宅基地的租金。三是城鎮居民。他也應該向土地所有的集體經濟組織交納使用宅基地的租金。

對于購買方來講也分三種情況。一種是本村農民。假如其已經依法享有宅基地使用權，但他另外取得的宅基地使用權是有償的，故是合法的。假如其沒有享有宅基地使用權，可以依法向本集體經濟組織申請符合國家標準的宅基地使用權或者宅基地補償金。假如他享有的宅基地的面積低于國家規定的標準的，那么他可以依法向本集體經濟組織申請不足部分的宅基地或相應的補償金。二是外村農民。他的情況可以參照本村農民，只是與之發生關系的是他所屬的集體經濟組織。三是城鎮居民。他只要向出售方交納使用宅基地的租金就可以了。

[責任編輯 杜娟]