基于ＤＥＡ的我國房地產業運作效率研究

摘要：房地產業由于擁有較長的產業鏈和廣泛的產業關聯性，直接影響了國民經濟發展速度和質量，分析和評價房地產業發展效率具有十分重要的意義。運用數據包絡分析方法，選取投資規模、勞動生產率和房地產企業數目三個投入指標和房屋銷售面積、銷售價格和造價三個產出指標建立了評價房地產業運營效率的模型，分別測算了我國31個省、自治區和直轄市房地產業運營的總體效率、純技術效率、規模效率及規模收益狀況，為進一步改進和調整房地產業發展提供了相應理論與實證依據。

關鍵詞：房地產業；數據包絡分析；效率分析；規模效益

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X(2007)09-0174-03

一、研究背景

作為國民經濟支柱的房地產業擁有較長的產業鏈，因而對其他產業的發展具有廣泛的影響作用，其增長和衰退直接影響到國民經濟的增長速度。近年來，隨著生活水平的提高，人民買房的需求不斷膨脹，推動了房地產業的迅速發展，而在目前全國總體上固定資產投資比例過高，增長過快的宏觀經濟過熱的背景下，房地產業出現了投資過熱和部分地區結構性矛盾突出的現象。本文正是基于這樣的背景，運用屬于數據包絡分析的方法對全國31個省、直轄市、自治區的房地產業運營效率作一評價，分析各自的規模收益狀況，以求為下一步的改進和調整提出有益的建議參考。

二、數據包絡分析模型的建立

1．模型簡介

數據包絡分析法(Data Envelopment Analysis，簡稱DEA)是由運籌學家Charnes和Cooper等人以相對效率概念為基礎發展起來的一種非參數統計方法，它運用線性規劃模型評價和研究具有多投入和多產出的若干決策單元(DMU)的相對有效性。該方法的基本思路是：通過對投入產出數據的綜合分析，確定有效生產前沿面，并根據各DMU與有效生產前沿面的距離狀況，確定各DMU是否為DEA有效，并指出其他DMU非DEA有效的原因及改進的方向和程度。

房地產業的運營效率受到資金投入、房地產企業數量、銀行信貸政策以及本地消費者消費習慣等多重因素的影響，在本文中，確定系統的輸入要素為投資規模x₁、勞動生產率x₂、房地產開發企業個數x₃三項指標，系統的輸出要素是房屋銷售面積y₁、銷售價格y₂、造價y₃三項指標。

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(1)效率分析

可以看出，在目前的投資、技術和管理水平下，已有的31個省、自治區、直轄市中有11個處在房地產業運營總體效率和純規模效率前沿面上，他們分別是：北京市、內蒙古自治區、上海市、山東省、廣東省、海南省、四川省、云南省、西藏自治區、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區。除了四個少數民族自治區外，其他效率高的省市大部分都是東南沿海比較發達的省市，說明經濟的發展水平在很大程度上決定了房地產業運營效率的好壞。而投資規模在前5位的省有3個都處在前沿面上，說明投資規模對房地產業運營效率也有很大影響，提高投入有助于發揮房地產業的規模效益從而提高其運營效率。而幾個少數民族自治區雖然投資規模不大，但其在相應的勞動生產率和企業總數量上表現出色，所以其運營效率也達到了很高的水平。

處在房地產業運營純技術效率前沿面上的省有16個，分別是：北京市、天津市、內蒙古自治區、上海市、浙江省、江蘇省、山東省、廣東省、海南省、四川省、云南省、西藏自治區、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區。從表上可以看出：雖然天津市、江蘇省、浙江省、甘肅省、青海省的純技術效率已經達到最高，但其規模效益分別為0.810、0.826、0.894、0.889和0.889，列倒數前5位，對比輸出指標可以看出，這5個省(市)還需要挖掘更大潛力發揮規模效益優勢。(如江蘇、浙江和天津市雖然投資規模和勞動生產率以及企業個數都達到較高水平，但其輸出的房價跟與之規模近似的省相比，還有較大的增長空間。)

(2)DMU在生產前沿面上的投影和影子價格分析

非DEA有效的DMU在生產前沿面上的投影是DEA有效，即可以通過適當調整非DEA有效的DMU輸入、輸出的數值使其達到DEA有效。以湖北省的房地產業運營情況為例，湖北省的房地產業在生產前沿面(基于輸入的C²R模型)上的投影點為：x₁=0.821×2390412=1962528，x₂，=0.821×17932=14722，x₃=0.821×1309-59.060139=1016，y₁=1073.4754，y₂=1506，y₃=1076.36。說明湖北省要在保持目前產出水平不變的條件下達到DEA有效，應當減少縮減投資427884萬元，勞動生產率降低3210元／人，同時減少房地產企業293家。運用DEA分析可以實現在保證當前產出(如銷售面積、銷售價格和造價)不變的情況下，將非有效的DMU轉化為有效的途徑如，縮減投資和縮減房地產企業數目等，從而為下一步改進該省房地產業運營提供了努力的方向。

湖北省房地產業運營的各輸入輸出的影子價格分別為u₁=0、、u₂=0.000007、u₃=0、v₁0.00068、v₂=0，v₃=0.00009，由于在理想狀況下達到相同的產出會使實際的投資金額和企業數目均有剩余，所以此兩項投入資源的影子價格均為0，表示單獨降低此2項輸入中的任何一個單位數值都不影響其DEA效率。而湖北省的勞動生產率的影子價格為0.000007，可見勞動生產率的大小對湖北省房地產業的運營效率影響比較大，適當調整勞動生產率是湖北省提高生產效率的關鍵。湖北省房地產業的銷售面積的影子價格為0.00068，造價的影子價格為0.00009，表明對于湖北省的房地產業來說，在保持當前投入水平不變的情況下，銷售面積和房屋造價對其運營效率有較大影響，其中銷售面積的影響更大些。綜上所述，可知對于湖北省房地產業的改進策略應為縮減投資規模、縮減房地產企業數目同時調整勞動生產率，做更大促銷努力以提高銷售面積，由此才可達到理想的運營效率水平。對于其他非有效的DMU可以做相似的分析，分析方法如上，此處其他分析略。

(3)規模效益分析

表中給出了31個省、自治區、直轄市房地產業的規模效益狀況，可以看出

北京、內蒙古、上海、山東、廣東、海南、四川、云南、西藏、寧夏、新疆這11個省、自治區、直轄市的規模效益不變；天津、黑龍江、江蘇、浙江、福建、湖北、廣西7個省屬于規模效益遞減狀態，而河北、山西、遼寧、吉林、安徽、江西、河南、湖南、重慶、貴州、陜西、甘肅、青海13個省屬于規模遞增階段。根據經濟學中的相關理論可知，總產量曲線上的平均產量和邊際產量的關系將生產過程按照規模從小到大分為三個階段：規模效益遞增、規模效益不變和規模效益遞減，合理的生產規模應當處于規模效益不變的階段，此處生產達到最佳規模且產出穩定在較高水平。通過對全國31個省、自治區、直轄市的分析，發現有11個省處在規模效益不變的階段，也就是說大概有1/3的省份的房地產業的發展達到了合理的規模(而實際上也正是這11個省份的房地產運營全部都在生產前沿面上)，其他省份的發展應當借鑒這些省份房地產業發展的經驗。

三、總結

近幾年來，房地產業以其蓬勃的發展速度和巨大的資本吸納能力，已經成為我國經濟運行中不可忽視的一個重要產業，如何能夠在有限的資源投入的基礎上提高運營效率，本文采用DEA方法進行了相關分析。通過以上分析，我們可以看出，投資規模對于房地產業發展具有深遠影響，而此產業的勞動生產率和企業個數(市場結構狀況)也對其運營效率有很大影響；全國31個省、自治區、直轄市房地產業的運營狀況各不相同，其中，東南沿海發達省份由于其較大的投資規模和相對較高的勞動生產率運營效率比較理想，31個省份中有11個省份已經達到了合理的運營效率水平，其產業發展也進入了規模收益不變的階段。對于其他各個發展效率沒有達到理想水平的省份，本文通過相應的數據分析給出了其改進的方向和程度的建議。

[責任編輯 馮勝利]

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