投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)上市公司業(yè)績(jī)的影響

摘 要：投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求，一旦投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，上市公司應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式對(duì)其進(jìn)行計(jì)量。本文從新舊準(zhǔn)則的差異入手，分析新準(zhǔn)則對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響，提出上市公司應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則挑戰(zhàn)的建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 上市公司

2006年2月15日，財(cái)政部發(fā)布了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并要求上市公司從2007年1月1日起施行，其中的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)引用了公允價(jià)值計(jì)量模式，進(jìn)一步明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露，認(rèn)為投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)目前已持有或即將持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將產(chǎn)生較大影響。

一、新舊投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的差異

投資性房地產(chǎn)是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)，區(qū)別于一般經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍大幅上漲的形勢(shì)下，原有的成本計(jì)價(jià)模式已無(wú)法反映擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的真正價(jià)值，新投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中允許公司按照公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，體現(xiàn)了對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力。

(一)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的處理

舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)沒(méi)有作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)反映，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物，是作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。其初始計(jì)量按照取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)量，后續(xù)計(jì)量采用成本模式。對(duì)于存貨中出租開發(fā)產(chǎn)品按期攤銷出租產(chǎn)品的成本，對(duì)于固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，無(wú)形資產(chǎn)按期攤銷。對(duì)于資產(chǎn)的減值，期末按可收同金額低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。固定資產(chǎn)如果后續(xù)支出可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，計(jì)入同定資產(chǎn)賬面價(jià)值，增計(jì)后金額不應(yīng)超過(guò)同定資產(chǎn)的可收回金額，除此以外的后續(xù)支出計(jì)人當(dāng)期費(fèi)用。

(二)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的處理

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)列入“投資性房地產(chǎn)”，進(jìn)行專門核算和反映。新準(zhǔn)則所指投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件有兩個(gè)：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；二是其成本能夠可靠地計(jì)量，且必須同時(shí)滿足。其初始計(jì)量按照取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)量，后續(xù)計(jì)量可采用成本模式或公允價(jià)值模式。當(dāng)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量也須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益。采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

二、新準(zhǔn)則對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響

(一)有利于提高投資性物業(yè)公司的賬面價(jià)值

新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)分為投資性房產(chǎn)和投資性地產(chǎn)。據(jù)估計(jì)，我國(guó)目前擁有投資性房產(chǎn)的上市公司約占公司總數(shù)的10％，而受政策影響，擁有投資性地產(chǎn)的上市公司則比較少。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，由于開發(fā)的房產(chǎn)是作為存貨核算，不能作為投資性房地產(chǎn)，而上市公司之所以可以利用投資性房地產(chǎn)的新準(zhǔn)則迅速提升業(yè)績(jī)，主要緣于其允許上市公司對(duì)擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，因此新準(zhǔn)則對(duì)單純性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)類公司影響很小，對(duì)于持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)公司的影響則較大。采用公允價(jià)值模式會(huì)導(dǎo)致對(duì)投資性物業(yè)公司的價(jià)值重估，從而能夠比較真實(shí)地反映其市場(chǎng)價(jià)值。在我國(guó)證券市場(chǎng)逐步步入全流通市場(chǎng)的情況下，使得上市公司的并購(gòu)、融資和擴(kuò)大規(guī)模更為容易：同時(shí)，由于公允價(jià)值模式下不再計(jì)提折舊和壞賬準(zhǔn)備，會(huì)帶來(lái)公司成本的降低和毛利率的增加，有利于市場(chǎng)對(duì)企業(yè)投資價(jià)值的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)。值得關(guān)注的是，新準(zhǔn)則也會(huì)給一些原本沒(méi)有投資性房地產(chǎn)的績(jī)差上市公司帶來(lái)盈余管理的空間，比如將自用的房地產(chǎn)通過(guò)出租等方式轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就可采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，從而使業(yè)績(jī)大增。

(二)加大了相關(guān)上市公司的利潤(rùn)波動(dòng)程度

由于公允價(jià)值模式不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，只以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，因此相關(guān)上市公司每年凈利潤(rùn)的影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。這種模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。成本法下投資性房地產(chǎn)物業(yè)盈利穩(wěn)定的特點(diǎn)也將不復(fù)存在．相關(guān)投資性物業(yè)公司每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度將會(huì)增大。在我國(guó)目前的市場(chǎng)狀況下，更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值，計(jì)入當(dāng)期損益后的當(dāng)年凈利潤(rùn)也將會(huì)得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來(lái)的利潤(rùn)增加并不代表投資性物業(yè)公司盈利水平的提高，如何劉其進(jìn)行評(píng)價(jià)尚需市場(chǎng)進(jìn)一步達(dá)成新的均衡，并且對(duì)凈利潤(rùn)的影響因素大大增多，波動(dòng)程度也會(huì)增加。如果今后公允價(jià)值下降的幾率加大，也會(huì)使未來(lái)的業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。

(三)短期內(nèi)將對(duì)信息披露不充分的上市公司產(chǎn)生積極影響

從成本法模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式屬于會(huì)計(jì)政策變更，在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的首年，上市公司將采取追溯調(diào)整的方法，對(duì)上年度的股東權(quán)益等進(jìn)行調(diào)整，這些公司的上年度凈資產(chǎn)因此會(huì)得到較大幅度的提升，有利于擴(kuò)大公司規(guī)模。由于投資性房地產(chǎn)原先都是以歷史成本計(jì)價(jià)，且當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)都存在一定程度的升值，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值模式會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不充分公司的價(jià)值進(jìn)行挖掘，使投資者對(duì)這類公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。相對(duì)而言，信息披露較充分的上市公司由于市場(chǎng)有充分預(yù)期，公司價(jià)值已得到投資者認(rèn)可，其短期影響要小，但從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)預(yù)期的日益明朗化依然會(huì)為這些公司提供相應(yīng)的溢價(jià)。

三、實(shí)施新準(zhǔn)則對(duì)上市公司的挑戰(zhàn)

(一)要求加強(qiáng)對(duì)相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境的把握

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的。新準(zhǔn)則要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì)。也就是說(shuō)，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，而根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南對(duì)“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)都很不容易，投資性房地產(chǎn)物業(yè)公司是很難取得完全透明、公允、符合新準(zhǔn)則要求的市場(chǎng)價(jià)格的。由于準(zhǔn)則要求計(jì)量模式一旦應(yīng)用不得隨意轉(zhuǎn)回，上市公司需要謹(jǐn)慎把握，盡量在市場(chǎng)環(huán)境較為成熟時(shí)才采用公允價(jià)值模式。

(二)要求強(qiáng)化利潤(rùn)管理避免造成信息誤導(dǎo)

公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象。由于我國(guó)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)剛剛進(jìn)人加速發(fā)展階段，不會(huì)排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能，但更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)，那么采用新準(zhǔn)則．總體上每年的重估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值對(duì)凈利潤(rùn)的影響因素大大增多，波動(dòng)程度也會(huì)增加。上市公司應(yīng)該強(qiáng)化自身的利潤(rùn)管理，并對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變化而引起的利潤(rùn)波動(dòng)充分披露，避免給投資者造成信息誤導(dǎo)。

(三)要求提高后續(xù)成本承受能力

使用公允價(jià)值計(jì)量模式后，怎樣來(lái)判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)，公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。香港的房地產(chǎn)上市公司如果采用了公允價(jià)值模式，每年度均要聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以此作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。新準(zhǔn)則確定了公允價(jià)值的評(píng)估方法，列示4種可供選擇的方案，即活躍市場(chǎng)存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場(chǎng)存在類似的其他房地產(chǎn)最新交易價(jià)格的，均可參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，亦可以采用估計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法進(jìn)行確定。因此，對(duì)于投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的公司，采用新準(zhǔn)則后每年需聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等，上市公司需要提高其成本壓力承受能力，以負(fù)擔(dān)由此增加的大筆評(píng)估費(fèi)用。

(四)要求對(duì)不同計(jì)量模式的稅收效果加以考慮

公允價(jià)值模式盡管帶來(lái)收益．但是卻沒(méi)有成本法的抵稅效果，投資性房地產(chǎn)物業(yè)公司需要在兩者間做出取舍。公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理中，年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)人損益，不計(jì)提折舊或攤銷。而目前稅法上，是按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對(duì)投資性房地產(chǎn)在計(jì)算所得稅時(shí)，很可能仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。這樣，在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒(méi)有影響。但如果計(jì)算所得稅時(shí)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計(jì)提折舊或攤銷處理，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)權(quán)衡在成本模式下，計(jì)提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果，與公允價(jià)值模式下給企業(yè)帶來(lái)收益(但沒(méi)有現(xiàn)金流入)之間的利益關(guān)系，最終做出是否采用公允價(jià)值模式的選擇。