平等保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利

編者按：“國家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”將于2007年10月1日起正式實(shí)施的《物權(quán)法》又進(jìn)一步明確，“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”然而，開發(fā)商卻急于出售車位，業(yè)主們?yōu)榇死Щ蟛灰选５降兹绾慰创@個(gè)問題？本刊邀請(qǐng)三位專家進(jìn)行討論。

開發(fā)商和業(yè)主要擺正心態(tài)

近來媒體報(bào)道有不少開發(fā)商趕在今年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施之前匆忙出售車位。據(jù)稱開發(fā)商之所以如此匆忙出售的原因是擔(dān)心：（1）《物權(quán)法》實(shí)施后，因小區(qū)車位將優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要而影響外賣或外租，從而減少收益；（2）產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的車位在《物權(quán)法》實(shí)施后必須接受業(yè)主的共同管理，使得自己失去車位定價(jià)的權(quán)利；（3）車位可能會(huì)歸業(yè)主共有。

在停車位（庫）的歸屬問題上，即將生效的《物權(quán)法》和現(xiàn)行操作規(guī)范并不存在如同媒體所報(bào)道的開發(fā)商和部分業(yè)主所理解的那種差距，它自有規(guī)則確定：首先、屬于別墅一部分的停車位（庫）。基于規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)已將它設(shè)計(jì)成了整體別墅的一部分，因而這種類型的停車位將隨著別墅所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。其次、規(guī)劃用于停放汽車的停車位（庫）的歸屬糾紛是最為突出的，因?yàn)槲覈F(xiàn)行法律沒有針對(duì)這種類型停車位（庫）的歸屬的直接規(guī)定，而且各地的做法并不完全一致。而《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。依據(jù)該規(guī)定，實(shí)際上是將本來尚未定論的歸屬明確地交由開發(fā)商來決定了，因?yàn)樗^的“出售、附贈(zèng)或者出租”等協(xié)議乃是由開發(fā)商主導(dǎo)的。第三、規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位，將建筑區(qū)劃內(nèi)的空地分割后形成的地面停車位。規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位的歸屬爭(zhēng)議及其《物權(quán)法》實(shí)施后的歸屬問題與前述第二點(diǎn)分析相同。與此不同的是，將建筑區(qū)劃內(nèi)的空地分割后成的地面停車位的歸屬規(guī)則非常明確，即不管是在《物權(quán)法》實(shí)施之前還是《物權(quán)法》實(shí)施之后均歸屬于業(yè)主共有。

如果依據(jù)《物權(quán)法》，停車位（庫）已經(jīng)確定歸開發(fā)商所有了，則這種停車位（庫）的管理權(quán)仍將歸屬于開發(fā)商，業(yè)主或業(yè)主大會(huì)并不會(huì)因此而取得這種停車場(chǎng)的管理權(quán)。當(dāng)然，對(duì)于將建筑區(qū)劃內(nèi)的空地分割后成的地面停車位，由于開發(fā)商不可能擁有所有權(quán)，這種停車位并不存在產(chǎn)權(quán)而僅僅表現(xiàn)為土地使用權(quán)，因而將由業(yè)主們管理。

基于前面的分析可知，《物權(quán)法》的實(shí)施不會(huì)對(duì)停車位（庫）的歸屬、銷售、定價(jià)等帶來什么大的變化，因此，開發(fā)商和業(yè)主都要擺正自己的心態(tài)。尤其是對(duì)于業(yè)主而言，在決定是否購買停車位（庫）時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分注意以下幾個(gè)方面問題：

1．查清停車位（庫）的歸屬；2．查清停車位（庫）是否有權(quán)利限制；3．停車位（庫）使用權(quán)買不得，時(shí)下，有些開發(fā)商仍在出售停車位（庫）的使用權(quán)，這種所謂的“使用權(quán)”不宜購買，因?yàn)橐罁?jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和即將實(shí)施的《物權(quán)法》，這種“使用權(quán)”不屬于物權(quán)，充其量屬于一個(gè)債權(quán)。業(yè)主在購得這種“使用權(quán)”后并不具有物權(quán)的對(duì)世性，只能作為一種效力相對(duì)較弱的債權(quán)而存在。這種所謂的“使用權(quán)”是無法進(jìn)行物權(quán)登記的。

謹(jǐn)慎面對(duì)小區(qū)車位的突擊拋售

在我國，居住小區(qū)內(nèi)車庫、車位權(quán)屬問題比較復(fù)雜，其所有權(quán)歸屬也不盡相同。即將實(shí)行的《物權(quán)法》以現(xiàn)有法律、法規(guī)作為基礎(chǔ)，確定了目前小區(qū)車位的歸屬原則。因此，開發(fā)商在《物權(quán)法》施行之前的過渡階段，幾乎沒有法律空子可鉆。所以，小區(qū)業(yè)主在面對(duì)開發(fā)商突擊拋售車位時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)思慎行。

首先，對(duì)于經(jīng)規(guī)劃審批許可，并且未由小區(qū)業(yè)主分?jǐn)傆?jì)入商品房銷售成本的車位，其所有權(quán)歸開發(fā)商所有。應(yīng)適用《物權(quán)法》第74條“約定歸屬”的原則，由開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主在預(yù)售合同或前期物業(yè)管理公約中對(duì)車位歸屬予以約定。因此，《物權(quán)法》的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)此類車位的影響不在“權(quán)屬確定”上，而是在銷售對(duì)象和銷售價(jià)格上。

為何這樣說呢？首先，《物權(quán)法》規(guī)定，10月1日以后小區(qū)車位將優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。在上海，由于2003年市房屋土地資源管理局出臺(tái)的《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》已基本限制了向小區(qū)以外的業(yè)主出售車位的行為。但是，在全國其他省份，小區(qū)車位的購買對(duì)象不全是本小區(qū)業(yè)主。物權(quán)法實(shí)施后，這種做法將被禁止。少了小區(qū)業(yè)主以外的買主，車位將更加難賣，這才是很多小區(qū)趕緊推銷車位的主要原因。

其次，部分開發(fā)商擔(dān)心今后車位定價(jià)不能自己說了算。按照《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。而一般能賣的產(chǎn)權(quán)車位都在建筑物地下，將來是否會(huì)確認(rèn)為小區(qū)業(yè)主的共有部分尚不確定。由于《物權(quán)法》對(duì)“共同管理權(quán)”沒有明確的界定，將來是否會(huì)出現(xiàn)：開發(fā)商依法有權(quán)銷售的產(chǎn)權(quán)車位的定價(jià)問題，也應(yīng)該是業(yè)主和開發(fā)商共同商量確定，而不是像現(xiàn)在這樣由開發(fā)商一家來定？若果真如此，還不如在十一之前搶先多賣車位。

所以，對(duì)于占用小區(qū)共有道路、場(chǎng)地的車位，依據(jù)《物權(quán)法》第74條應(yīng)適用“法定歸屬”的原則，歸本小區(qū)業(yè)主所有，《物權(quán)法》的實(shí)施將直接影響其“權(quán)屬確定”。因此，為了避免《物權(quán)法》實(shí)施后白白損失該筆收入，諸多開發(fā)商突擊進(jìn)行低價(jià)拋售，甚至以極低的價(jià)格轉(zhuǎn)給親朋好友。但是，開發(fā)商突擊出售的該部分的停車位將因違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定而導(dǎo)致無效。

由于“法定歸屬”原則將加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理公司的管理責(zé)任。因此，原先物業(yè)公司收取地面停車費(fèi)時(shí)由于其性質(zhì)及法律依據(jù)含混不清，造成了不少糾紛。《物權(quán)法》施行后將地面停車位直接歸屬業(yè)主共有，業(yè)主繳納的費(fèi)用將不再是停車位的租金，而是停車保管服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，由于車位收入歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理公司對(duì)該筆收入的使用用途、資金走向?qū)⒇?fù)有更多的公示責(zé)任。

業(yè)主購車位具有優(yōu)先權(quán)

《物權(quán)法》的頒布，小區(qū)車位、車庫問題又一次引起人們的關(guān)注。隨著生活水平的提高，活動(dòng)范圍的擴(kuò)大，私家車族隊(duì)伍的壯大，車位、車庫日益與人們的生活息息相關(guān)。小區(qū)建成的停車位、停車庫究竟歸屬誰？是歸開發(fā)商，還是入住業(yè)主？或是小區(qū)物業(yè)公司？這個(gè)問題一直存在著困擾和糾紛。筆者作為一名車主也相當(dāng)關(guān)心此方面情況的進(jìn)展。

在《物權(quán)法》中對(duì)于此問題有專門的明確規(guī)定。《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

該條規(guī)定依筆者之見，包含了三層意思：

首先，《物權(quán)法》設(shè)立了一個(gè)基本原則，就是一個(gè)小區(qū)建筑規(guī)劃內(nèi)的車位或車庫首先應(yīng)滿足本區(qū)業(yè)主的需要，只有在保證本區(qū)業(yè)主使用的前提下，才能許可本區(qū)以外的人使用。也就是說，該法實(shí)施后，房產(chǎn)商不能隨便銷售車位或車庫給外人了，而作為買方也不能隨便購買他人小區(qū)的車位或車庫了。如果房產(chǎn)商違反了這個(gè)要求，假如說把本區(qū)的車位或車庫賣給了小區(qū)外的人或者租給了小區(qū)外的人，本區(qū)業(yè)主的車在自己的小區(qū)內(nèi)停不了車，那么，其買賣或租賃合同無效。

第二，至于小區(qū)內(nèi)的車位或車庫歸誰所有、由誰使用，則可以當(dāng)事人雙方自行約定的方式來確定。房產(chǎn)商可以隨商品房出售，也可以出租，還可以附贈(zèng)給業(yè)主。該法實(shí)施后，買房人與房產(chǎn)商或者賣房人之間關(guān)于車位、車庫的約定就顯得非常關(guān)鍵，因?yàn)檫@關(guān)系到車位、車庫的所有權(quán)問題。

第三，特別需要指出的是，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路等屬于全體業(yè)主共同擁有，車位如果占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地的當(dāng)然屬于全體業(yè)主共有。所以，當(dāng)個(gè)別業(yè)主從開發(fā)商處購買、獲贈(zèng)或租賃車位時(shí)應(yīng)注意，這個(gè)車位是否占用了全體業(yè)主的共有道路或其他場(chǎng)地，如果是，那么該車位是屬于全體業(yè)主共有，雖然你個(gè)人與開發(fā)商通過買賣、贈(zèng)與或租賃來約定車位的歸屬，但是由于該約定違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效的，你的合法權(quán)益是得不到保障的。尤其要警惕房產(chǎn)商把已經(jīng)分?jǐn)偟艄裁娣e的車位或車庫再次賣給你。

小區(qū)內(nèi)的車位或車庫問題，看似事小，實(shí)際上關(guān)系到千家萬戶的切身利益。由于原先的規(guī)劃不夠，大部分的小區(qū)停車位都非常緊張，隨著私車的增加，這一矛盾會(huì)更加突出，如果再處理不當(dāng)，往往會(huì)影響小區(qū)的和諧，鄰里的和睦。這里特別要制止的是房產(chǎn)商的短期行為和物業(yè)公司的不當(dāng)?shù)美Ｓ捎凇段餀?quán)法》的頒布離開實(shí)施還有一段時(shí)間，故在這一時(shí)期中有時(shí)矛盾會(huì)更加尖銳和復(fù)雜，而且會(huì)給以后的實(shí)施留下后遺癥，所以一定要認(rèn)真對(duì)待，慎重處理。《物權(quán)法》中的這一條款也有待進(jìn)一步細(xì)化，使之更加明晰和更具有操作性。

復(fù)旦大學(xué)教授

本欄目的定位是由專家、學(xué)者來討論社會(huì)和學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題。來稿請(qǐng)寄E-mail:totrue@163.com“大講堂”收。