經濟適用房新政：讓人歡喜讓人憂

據有關部門公布的數據，今年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了9.5％，第五次改寫了今年6月以來的房價漲幅最高紀錄。其中，寧波上漲了19.1％、烏魯木齊上漲了18.5％、北京上漲了17.8％、北海上漲了17.7％和深圳上漲了16.8％。對于房價為什么會持續大幅上漲，目前比較形成一致的看法是，供應不足是主要原因。從我國住房市場上來看，住宅的供應相對偏緊，還存在著結構不盡合理，特別是針對中低價位的中小戶型住房所占比例偏低。

近日，剛剛出臺的《經濟適用房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》引起人們的普遍關注。兩個辦法的相繼出臺，客觀上體現了政府調控房地產市場的決心。

經適房新政解讀

由于一直沒有賦予經濟適用房準確的定位，國家在經濟適用房方面的投入和支持力度不夠，客觀上造成了開發商對經濟適用房項目沒有積極性，即使已經建成的一些經濟適用房項目，也往往會被收入較高的人群所購買。而近年來由于商品房價格上漲較快，中低收入家庭難以承受。正如溫總理所指出的那樣，近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。這次經濟適用房新規的出臺，體現了溫總理提出的“經濟適用房大多數是面向中產階級的”精神，是一種本位的回歸。

本次頒發的經濟適用房新《辦法》與《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發[2007]24號文)》相輔相成，也更突出了經濟適用房的保障性。

新《辦法》在基于《物權法》的前提下，明確經濟適用房屬于“有限產權”，使經濟適用房在轉售環節受到嚴格限制。《經濟適用房住房管理辦法》規定未滿5年不得直接上市交易，有其他原因需要轉讓的則由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。基本消除了房屋的投資屬性。

新《辦法》對審核機制和管理程序更為嚴格化，確保了保障性住房在分配環節的嚴格把關，經濟適用房管理體系進一步規范。同時對經濟適用房的準入退出機制作出了嚴格細致的規定，滿5年經濟適用房可上市交易，但應按照屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價向政府交納土地收益等價款，政府可優先回購。同時，購房人在按規定繳納土地收益等相關價款后，取得完全產權。避免了經濟適用房大量流入非保障對象。從產權歸屬上遏制和杜絕利用經濟適用房牟利的行為。

新《辦法》明確提出經濟適用住房單套建筑面積限定在60平米左右。并要求采取競標方式優選規劃設計方案，在較小的套型內實現功能“適用”，做到“小而舒適”，杜絕以往在經濟適用房出現超大戶型的現象。通過增加住房套數和降低住房舒適度以及嚴格限制，極大地消除經濟適用房的投資屬性來避免分配失當，回歸并強化了經濟適用房是保障中低收入人群住房自住需求的本質。

新《辦法》實行包括政府供給、符合各項標注的批準的“單位集資合作建房”以及購買和調配其他單位剩余經濟適用房、開發商在商品房開發中配建等多種供給模式，保證了經濟適用房供給的“多管齊下”。

新《辦法》同時還指出：經濟適用房上與限價房連接，下與廉租房銜接，從而使社會保障性住房緊密聯系成為一個整體。

經適房新政能否抑制房價的爭論

《經濟適用住房管理辦法》的出臺不僅燃起了購房者的希望之火，同時新政能否抑制房價的爭論也進入了白熱化。

對于經適房新政能夠遏制與人們收入相背離的房價上漲，部分人抱著樂觀的態度。

一位不愿透露姓名的業內人士表示：新政使經濟適用房的土地成本實現零成本，經適房出售的房屋銷售價格只由建筑成本、管理成本以及不大于3％的利潤構成，這意味著經適房的價格將大大降低，其價格將大幅低于周邊樓價，對平抑房價將會起到意想不到的作用。按照溫總理的說法，經適房應該適用于中產階級，這部人作為商業房地產市場的主要購買力的作用將顯著減弱。持續多年的房地產不斷上漲的行情，最終將在政策調整下被強行終結。

資深媒體人士《上海證券報》的時寒冰認為，經濟適用房對商品房具有替代作用。盡管經濟適用房是有限產權，但它畢竟是有產權的房屋，它能對商品房產生替代性，也因此能對商品房的價格走勢構成直接影響。研究表明，經濟適用房的供應每增加5％，就會迫使房價下跌3％～4％。

資深房地產評論專家賈圖認為，最近幾年，我國房價之所以持續快速上漲，一個重要原因在于房地產市場基本上為商品房所占據，數量微乎其微的保障性住房無法對商品房構成影響。這使得市場被開發商等樓市中的既得利益者所主導，價格很容易被操縱。而經濟適用虜作為一個承上啟下的環節，它將社會保障性住房緊密聯系成為一個整體，由此形成的合力將改變社會保障性住房由于比重過輕難以對房價產生影響的局面，從而，使我國的房地產市場在供應結構和需求結構方面，雙雙發生巨大變化。

經適房新政真的能影響把房地產牛市擋住嗎?不同意見者大有人在。

易憲容表示，由于《辦法》對經濟適用住房購買對象有一系列嚴格的規定，這自然使經濟適用住房的覆蓋率減小到一個十分低的水平。可以說。按照《辦法》的規定，城市居民中進入經濟適用住房的體系的依舊十分少。這樣，特別是在目前的高房價下，使得一個設計好的解決低收入居民住房困難的保障體系不能夠惠及絕大多數人。經濟適用住房的覆蓋率低，它對房地產市場的影響就會十分有限。

中國房地產業協會副會長、中房集團理事長孟曉蘇表示：“廉租房、經濟適用房政策‘落地’，將平抑房價過快增長。但是，由于住宅建設周期性等因素，明年房價出現拐點，即下降的可能性不大。”

國信證券研究所房地產業分析師方焱、陳林在其行評中闡明，新《辦法》的頒布實施短期對購房人心理有影響，長期看有利于房地產市場健康穩定的發展，有利于房地產價格的穩定。短期看，新《辦法》的頒布實施對投資人心理有一些負面影響，長期看，有利于房地產市場健康穩定的發展，有利于房地產價格的穩定，對商品房市場沖擊較小。從香港、新加坡的情況來看，兩地都建立了非常完善的住房保障制度，享受住房保障的群體比例也相當高，但兩地房價均排在壘球前列，實踐證明，無論是香港的“居屋”，還是新加坡的“組屋”，這些與中國大陸經濟適用房制度類似的政策，均未改變兩地房地產市場本身的發展規律。

經適房新政 喜憂參半

《經濟適用住房管理辦法》的出臺使經濟適用房回歸了本位，從住房建設用地以劃撥方式供應降低土地成本，從經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金大大降低費用負擔，從經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔，三大政策的支持和確保經濟適用房在低成本上運行，新《辦法》是一個實實在在的政策優惠，低收入人群得到了真正的實惠。

雖然新的《經濟適用住房管理辦法》在解決保障低收入家庭住房困難問題方面具有諸多的亮點，但不足之處依然存在。

首先是新《辦法》對于購買經濟適用住房滿5年的，補交一定的土地收益后可上市轉讓或者取得完全產權，雖然規定了“政府可優先回購”條款，但產權投資屬性的加強使得“回購”制度必然松動，這將為今后地方政府在操作上留有余地，購買者將在“回購”外變得有利可圖。不少人也質疑政府“回購”能否真正實施。一位不透露姓名的業內人士質疑“有些經適房購買者在購買經適房第二年后，有可能用直系親屬名義購買第二套房，而政府是無法監控和‘回購’的，希望政府在制訂細則的時候能考慮到這些漏洞”。其次是購買經濟適用住房審批程序復雜，如果沒有一套嚴格的監督機制，容易滋生腐敗；最后，沒有“經濟適用房不得出借”的條款，將使“不得用于出租經營”的條款變得形同虛設。

另外，據相關部門統計，我國現有家庭總數1.8億戶，目前低保住房困難戶400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數據達到1000萬戶，僅占全國家庭總數的5.6％。這說明，根據現有的統計口徑計算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數，只占極小的—部分。新《辦法》規定，經濟適用房面向城市低收入住房困難家庭供應，同時得符合“具有當地城鎮戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準。無房或現住房低于市、縣人民政府規定的住房困難標準”，隨之也對中等收入群體關上了準入之門。數量龐大的人群既買不起商品房，又無法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個尷尬的待購房群體。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容博士表示，新《辦法》對購買經濟適用房對象的規定不足及經濟適用住房的覆蓋率太低，使得政策實際效應依舊被弱化。因為，從新《辦法》所規定的經濟適用房購買對象來看，戶口制度及收入水平的雙重限制，不僅是對戶口之外的居民的一種嚴重歧視，也會嚴重阻礙中國整個城市化的進程。因為，就目前中國快速的城市化進程來看，人口出現大幅度的流動及聚集，發展最快、最為活躍、最有生力部分的，就是剛剛進入一個新城市的居民。而這些剛遷入新城市的居民與原住居民相比，住房條件較為困難。但是，新《辦法》還把他們隔離于分享經濟適用住房的體系之外，是相當不公平的。

孟曉蘇分析指出，廉租房、經濟適用房的建設將是一項長期工作，建設中必須堅持無利、微利原則，加強監管，同時國企應扮演項目建設主角。

溫總理的講話預示著我國住房保障思路的變化，即把中等收入群體納入社會保障住房的范疇。但是，政府的住房保障體系對樓市的影響不是很大。因為目前政府提供的保障住房總體上非常有限，而且影響的也只是低端人群，這些人并不是樓市消費的主力。不過，從長遠來看，“中產階級”進入經濟適用房范圍是趨勢，遠期看會影響樓市的需求，這對穩定房價會產生作用。