我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展與展望

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，對房地產(chǎn)進行開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、維修、管理的經(jīng)營活動或行業(yè)的總稱，而旅游業(yè)是包含“行、旅、住、食、購、娛”六大要素在內(nèi)的綜合性產(chǎn)業(yè)。但是歸根結(jié)底，兩個產(chǎn)業(yè)都是依托于土地，通過對景觀文化資源的開發(fā)利用以滿足人類需要的第三產(chǎn)業(yè)。隨著土地利用的功能復(fù)合化以及人類需求的多樣化，旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了在同一環(huán)境要素上功能重疊的現(xiàn)象，并且在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上出現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)業(yè)這一交叉分支。旅游房地產(chǎn)作為一種可以實現(xiàn)資源、經(jīng)濟和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新模式，得到了各界人士的普遍關(guān)注。

旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，旅游景觀房地產(chǎn)成為是旅游房地產(chǎn)的初期形式。20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。此后，大批國際金融投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合模式也隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。

二、我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國旅游房地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀(jì)80-90年代，雖然時間短，但發(fā)展速度快。2001年7月在?？谂e辦“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”，2004年4月，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國旅游協(xié)會在北京中國國際科技會展中心舉辦了“2004中國旅游房地產(chǎn)（北京）展示交易會暨首屆旅游城市特色房地產(chǎn)博覽會”。目前國內(nèi)旅游房地產(chǎn)項目已經(jīng)到達(dá)近百項，旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱點。

我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展可分為三個階段：

第一個階段是旅游房地產(chǎn)的萌芽期。80年代末期以前，傳統(tǒng)旅游飯店為改變落后于國際旅游需求而進行經(jīng)營改革。很大部分的國有飯店紛紛引進外資，成為獨資、合資或合作經(jīng)營旅游飯店，這是當(dāng)時旅游房地產(chǎn)發(fā)展的雛形。

第二個階段是旅游房地產(chǎn)在我國的成長期，在上世紀(jì)80年代末90年代初，中國引進旅游房地產(chǎn)的概念，旅游房地產(chǎn)作為一種新的經(jīng)營模式是在海南登陸，但在實際經(jīng)營中只有極少類型，如深圳的世界之窗、錦繡中華等主題公園取得成功。而其他類型如產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店等僅僅停留在理念的階段，所以當(dāng)時沒有引起人們廣泛的關(guān)注。

第三個階段是90年代后的邁進期，作為拉動內(nèi)需的兩個熱點行業(yè)：旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在新世紀(jì)都有了長足的發(fā)展，使得各類主題房地產(chǎn)再次重現(xiàn)市場成為人們關(guān)注的焦點，旅游地產(chǎn)也不例外。旅游房地產(chǎn)類型從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢。目前，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行，并取得了較大的市場反應(yīng)。其中有中國華源集團與海口南泰實驗有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、西安佳隆房地產(chǎn)開發(fā)公司推出的“藍(lán)水假期”（溫泉別墅）、昆明官房企業(yè)集團開發(fā)的“滇西明珠”（產(chǎn)權(quán)式酒店）。可見，隨著住宅市場的進一步細(xì)分，這一有著廣闊發(fā)展空間和市場潛力的新興物業(yè)形式已引起不少發(fā)展商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

三、我國的旅游房地產(chǎn)前景

旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。一般說來，旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。二是時權(quán)酒店，指將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下，該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性，在中國有著巨大的發(fā)展空間。

四、我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

目前我國旅游房地產(chǎn)業(yè)存在經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新；經(jīng)營市場混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范；消費者支付能力的制約等問題。有以下對策和建議：

（1）加強旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，尤其是營銷手段 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移，它出賣的是它的功能，它的服務(wù)，它的軟性消費品。所以在營銷手段上，必須進行技術(shù)創(chuàng)新，向國際潮流靠攏，不一定將自己限定與房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡，甚至可以進行跨行業(yè)結(jié)盟，跨國度聯(lián)動，實現(xiàn)對消費資源最大限度的挖掘。

（2）整合旅游與房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)綠色開發(fā) 風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進入程度決定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和利用程度。只有對旅游景點客源市場需求進行分析，并細(xì)分休閑旅游、度假旅游、體育運動旅游等市場，才能通過房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，穩(wěn)步有序地進行開發(fā)，進行營銷及全過程的信息管理服務(wù)，進而形成一個全新的產(chǎn)業(yè)運行模式。

（3）制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)法規(guī) 《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產(chǎn)項目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進行了明確限制。為此，國家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商，對屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn)，鑒于它使用變化大的特點，制定相關(guān)的法規(guī)，促進旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。同時，應(yīng)全面落實帶薪休假制度。各企事業(yè)單位應(yīng)結(jié)合具體條件進一步推開實行帶薪休假制度，并聯(lián)系單位實際情況，由個人自主選擇休假時間，這樣可避免旅游度假消費的過度集中，使得旅游房地產(chǎn)一年四季得到更重復(fù)的利用。

（4）健全法律約束機制，加強監(jiān)督管理 當(dāng)前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進一步制定相關(guān)法規(guī)，使得執(zhí)法部門能有法可依。同時，應(yīng)加大執(zhí)法力度，加強監(jiān)督管理，對損害投資者利益的經(jīng)營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。