房地產企業(yè)面臨的問題及發(fā)展對策

隨著我國經濟改革的深入，城市化進程的加快，房地產企業(yè)扮演了愈來愈重要的角色#65377;2004年國務院18號文明確了房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)的地位，因此房地產企業(yè)的健康發(fā)展顯得更加重要#65377;2006年6月出臺的“國六條”，在延續(xù)以往政策框架的基礎上，從供應結構入手，以引導合理消費#65377;現(xiàn)階段是城市增長的關鍵期，房地產面臨的重要問題是從城市土地運營商到城市運營商或資本運營商的發(fā)展戰(zhàn)略轉型還有較大差距，房地產企業(yè)將給自己準確定位，在現(xiàn)狀與目標差距中確定發(fā)展的路徑，變不利為有利，找到企業(yè)生存發(fā)展的方向和路徑#65377;

一#65380;當前房地產企業(yè)面臨的問題及發(fā)展要求

1. 房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量多#65380;規(guī)模小#65377;房地產業(yè)作為一個高投入#65380;高風險的行業(yè)，特別需要房地產企業(yè)進行規(guī)模化#65380;集團化經營，以提高其抗風險的能力#65377;但是房地產企業(yè)當前最主要的問題就是房地產企業(yè)數(shù)量過多，規(guī)模太小#65377;武漢地區(qū)目前登記注冊的房地產開發(fā)企業(yè)有700余家，從整體上看尚處在成長階段:一是注冊資本偏低，投資開發(fā)的實力不足，全市的注冊資本總量僅201.62億元，平均每家的注冊資本還不到2500萬元;二是尚在實施房地產開發(fā)項目的僅237家;三是高資質#65380;大開發(fā)量的龍頭企業(yè)尚待培養(yǎng)，目前年開發(fā)量在30萬平方米以上的一級企業(yè)僅7家#65377;

2. 房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率偏高#65377;由于我國目前直接融資規(guī)模太小，大量房地產開發(fā)企業(yè)只能走間接融資道路，向銀行申請貸款，由于多數(shù)開發(fā)商都是中小企業(yè)，自有資金不足，整個項目開發(fā)資金主要靠銀行信貸資金及商品房預售款來解決#65377;房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率多在70%以上，有的高達90%#65377;這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產開發(fā)項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負效應的連鎖反應#65377;

3. 房地產開發(fā)企業(yè)不重視品牌效應#65377;由于房地產開發(fā)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產開發(fā)業(yè)的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資涌入房地產開發(fā)行業(yè)#65377;這些開發(fā)商短期行為嚴重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水#65380;價格欺詐#65380;質量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生#65377;

4. 資本市場的不發(fā)達影響企業(yè)融資#65377;房地產業(yè)一個突出的特點就是產品價值高#65380;投資需求大#65380;建設周期長#65380;資金周轉慢#65377;任何—個房地產開發(fā)企業(yè)都不可能完全依靠自有資金解決開發(fā)經營的資金問題#65377;因此，必須借助財政和金融的支持#65377;從2000年下半年中國證監(jiān)會解除對房地產開發(fā)企業(yè)上市的禁令，允許房地產企業(yè)證券市場公開發(fā)行股票，全行業(yè)全年股市融資1100億元，僅占融資總量的8%，還比2000年減少了491億元#65377;另外大量的中小房地產企業(yè)根本不可能通過這種方式途徑來進行籌集資金#65377;而就債券市場而言，2001年全國只有6家房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行公司債券，籌資不足200億元人民幣，對于大量中小房地產企業(yè)而言，更是難之又難#65380;少之又少#65377;

5. 房市由原來的賣方市場向買方市場轉化#65377;從有關的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，一方面是市場的供應加大，受宏觀經濟政策的影響，市場供應結構將發(fā)生顯著變化，而消費者普遍持幣待購心理嚴重，投資和投機行為得到有效遏制，局部地區(qū)出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象，并且空置率不斷加大#65377;以武漢為例，2006年售出面積不及新開工一半，全市9萬套房屋等待買主，一方面是購房意愿的下滑，另一方面是新房進入步伐的加快，2006年交易情況顯示預售量#65380;登記備案量遠大于交易量備案量，而在2006年以前，則是交易量遠大于預售備案量，雖然影響因素很多，但明顯說明了房地產市場已由賣方市場向買方市場的轉變，當前產品品質提升，市場的細分將成為開發(fā)商研究市場的重要課題#65377;

6. 當前形勢對房地產企業(yè)的發(fā)展要求總體而言求穩(wěn)#65377;在宏觀調控政策的導向下，房地產企業(yè)應按照市場經濟發(fā)展的要求，朝著市場化#65380;專業(yè)化#65380;規(guī)模化的方向發(fā)展#65377;①按照市場經濟體制下的經濟發(fā)展方向，必然向市場化方向轉變，即在市場中確定自己的位置，項目的獲取，產品的定位設計，成本的控制等均應按照市場化要求運作#65377;②企業(yè)發(fā)展向專業(yè)化轉變即本身專業(yè)化水平提升，配置專業(yè)的技能人員提高管理水平，加強服務及資源利用的專業(yè)化，如營銷團隊，建筑裝飾施工專業(yè)隊伍等專業(yè)化程度#65377;③為了提高自身的發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展應當注重向規(guī)模化轉變，即在自身管理結構#65380;開發(fā)項目的參與程度，以及資本利用方面均應向規(guī)模化方向發(fā)展，同時應向現(xiàn)代的管理制度模式發(fā)展，強化科學決策意識，提高決策水平#65377;

二#65380;當前房地產企業(yè)的發(fā)展對策

1. 加快房地產企業(yè)經營機制轉換，增強自身實力#65377;首先應加快中小房地產企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的進程，徹底實現(xiàn)政企分開#65380;政資分開#65380;政事分開#65377;政府主管部門要劃清行政職能和企業(yè)經營職能的界限，政府著重宏觀調控和必要的行政管理，不干預企業(yè)的具體經營活動#65377;其次，應把過于分散#65380;競爭力較弱的眾多房地產小企業(yè)，通過兼并#65380;重組#65380;入股等方式組建成實力較強的大型房地產企業(yè)集團#65377;通過資產重組增強房地產企業(yè)的實力，既可以在競爭中同外商相抗衡，又可以分散風險，降低成本，提高房地產業(yè)的整體效益#65377;當前的房地產業(yè)的發(fā)展，要求開發(fā)商具有極強的資源整合能力，因此，應當注重社會資源的獲取，科學的運作模式的建立，圍繞房地產兩大開發(fā)因素，即土地和資金進行資源整合發(fā)揮各自的優(yōu)勢，實行強強聯(lián)合，達到雙贏的目的#65377;

2. 創(chuàng)品牌是房地產企業(yè)發(fā)展的方向#65377;對于房地產業(yè)來說，品牌是規(guī)劃#65380;設計#65380;文化#65380;藝術#65380;品質#65380;信譽#65380;實力#65380;服務#65380;營銷等多層面因素的集成和凝結，是企業(yè)內部有效管理的綜合體現(xiàn)#65377;實施品牌戰(zhàn)略，就是要在同質化時代創(chuàng)造差異化的產品，在房地產市場上創(chuàng)造不可替代性，創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個性，悉心打造精品物業(yè)#65377;對于房地產業(yè)來說，技術進步主要依靠項目全程策劃技術和整體設計技術的創(chuàng)新，如環(huán)境設計#65380;建筑外立面和戶型設計等，以及高新科技硬件設備的應用，如IT產業(yè)向房地產業(yè)的滲透和融合#65377;

3. 房地產企業(yè)自身的發(fā)展#65377;①房地產業(yè)的發(fā)展經歷了賣方市場向買方市場的轉變，原來的成功并不等于現(xiàn)在按照原來的經驗仍能成功，所以開發(fā)企業(yè)在經營過程中要依據(jù)目前的市場實際情況，以及項目實際情況的不一樣，做好充分的市場調查和分析，注重經營者的個人感情，更應注重運用科學決策體系，準確給予所開發(fā)項目產品定位，采取有效的方法，綜合整合資源，使項目的價位合理，租售率達到100%#65377;②因房地產業(yè)競爭的空前激烈，并形成強大的市場化，房地產企業(yè)應當面對市場靈活應變，完善組織工作系統(tǒng)，在開發(fā)#65380;銷售#65380;物業(yè)管理各環(huán)節(jié)，以客戶需求為主導，前后協(xié)調#65377;在組織工作體系中，注重人才儲備和培養(yǎng)，加強團隊作用，注重專業(yè)崗位由專業(yè)型人才擔綱，并重視復合型團隊人才的選拔任用，對內加強核心競爭力的提升，注重品牌的打造和專業(yè)化程度的提高#65377;③企業(yè)發(fā)展更要因地制宜，依據(jù)企業(yè)當前的實際(資金#65380;項目#65380;規(guī)模等)，尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項目，給自己準確定位，如在武漢市2007年因有形土地交易市場競拍平均土地交易價格達到342.25萬元/畝，整體推出地塊規(guī)模均在50畝以上，也就是開發(fā)商至少擁有1.9億元方可在武漢尋找項目，低于這樣自有資金規(guī)模，只有在三線或其它欠發(fā)達地區(qū)尋找項目，否則只有轉行#65377;

(作者單位:湖北大學商學院)