京橋國際公館：“第二辦公空間”的稀缺營銷

“總裁級人物不僅需要第一辦公空間，更需要一個第二辦公空間。第一辦公空間是企業高層日常辦公的地方，第二辦公空間則可以用來聚會、接待貴賓、宴客、商務談判、休閑娛樂等，私密性要好。”這是5月19日京橋國際公館項目盛大開盤之前，摩根士丹利公司對此項目的評價。

京橋國際公館是北京中民信房地產開發有限公司收官之作——觀緣2期，定位為私家CLUB式貴賓公館，項目集商務、居住、休閑、健身于一體，充滿人文關懷與商務創新的時代商務中心領地，基于該項目的多功能性，項目推出新概念為“精英階層第二辦公空間”。

第一辦公空間是企業用來處理日常公務的地方，可以公司購買，也可承租場地等。從第一辦公空間到第二辦公空間，國外越來越多的大中型企業都已經開始投身“第二辦公空間”的熱潮之中：在新經濟的沖擊下，傳統的商談與會客模式正在逐步受到巨大的挑戰，更具有顛覆性、更符合前沿需求的多功能貴賓公館則逐漸生成。

地產界權威人士則認為，位于土地極為稀缺的北京西二環咫尺之遙，中民信出品的京橋國際公館項目，在地理位置上具有巨大優勢；而在產品定位上，“精英階層第二辦公空間”更體現了其稀缺性的定位價值，因此其更具有核心競爭力。

“第二辦公空間”的市場定位

“第二辦公空間”是專門為各界精英人士量身打造的產品，其特點是集商務、居住、休閑、健身等多功能于一身，并具有高度私密性，是精英們離開辦公室后接待貴賓，與私交甚密之友洽談商務、交流感情的專屬空間，是一種E時代辦公樣式的新拓之地。

作為對現代主義的一種提升，“第二辦公空間”以貼近人的需求、重視環境文脈的理念應運而生，圍繞著尊重人性、前衛、溫馨的理念，成功柔化了呆板的建筑與辦公居所的空間感受，為各階層精英，創造一個更迎合其工作、生活方式和品位環境的新商務模式。

多數精英人士不僅期望“第二辦公空間生活”具備辦公功能，同時也注重其專屬性、尊崇性和休閑性。擁有“第二辦公空間”，已經不單純是身份和地位的象征，而是當前市場一項不可忽視的需求。在當前國內地產市場尚未出現“第二辦公空間”這一理念時，京橋國際公館推出的多功能貴賓公館無疑填補了這一市場空白。

在新商務模式基礎之上的京橋國際公館對自己的目標客戶群也很明確。“我們針對的就是各階層的精英階層、總裁級的客戶群。而且，我們提出了為目標客戶群打造第二辦公空間的概念。精英們、老板級人物離開辦公室后，用來接待貴賓以及與私交甚密的朋友洽談商務，交流感情專屬空間。從廣義來講，第二辦公空間也可以看作辦公樣式新的成果，作為對現代主義的提升。”有關人士在解釋京橋國際公館倡導的“第二辦公空間生活”概念時說道。

通過實地走訪和對大量調查數據的研究，發現對“第二辦公空間”的需求呈上升趨勢的主要有以下幾部分：

一、大型企業。這部分企業經常要接見客戶，洽談生意。多功能貴賓公館恰恰能夠為他們提供完善的商務配套和私密空間，因此京橋國際公館對這部分客戶具有很強的吸引力。

二、大型企業駐京機構。大型企業駐京機構人員流動性較大，但又對服務性和辦公性要求較高。一般的場所不能滿足這種雙重需求。擁有了多功能貴賓公館，優越的星級服務和接待場所則會為其解決一切后顧之憂。

三、外省市政府駐京辦事機構。由于京橋國際公館所在地是“中央行政辦公區”，可以吸引大量的外省市政府有關部門在此設立駐京辦事機構，京橋國際公館可為其提供一整套辦公、居住、接待功能。方便其與中央各部委建立聯系，以此提高工作效率。

四、私營企業老板。這個群體中有相當一部分人對北京的房地產市場感興趣，希望投資。同時，也有一部分人從住宿、辦事方便的角度出發，希望能夠在北京找到一處合適的集會客、辦公、休閑于一體的場所。多功能貴賓公館可以說是為其量身定做。

有關數據顯示，近兩年樓市熱銷樓盤約有七成在規劃中建有會館，這些會館中有超市、餐廳、電影廳、閱覽室、健身室等多種配套服務，有的開發商甚至建了會館步行街，其實就是商業街。然而，這些會館雖然在設計建設上傾注著開發商的大量心血，在銷售中也作為項目的熱點和亮點隆重推出，卻往往存在著一系列的后期問題。

而“多功能貴賓公館”這一概念，既具備了傳統會館的可取之處，同時又在服務理念和產品定位上積極創新，突破了原有模式，突出表現為：它能夠滿足客戶的居住需求、具備了辦公功能、在滿足休閑娛樂的功能同時又注重打造社交平臺，并且它還具有宴客、聚會功能……正是基于此的種種創新之處，使一個真正屬于精英人士的“第二辦公空間”亮相于房地產市場。

稀缺的地段，稀缺的“第二辦公空間”

關于“第二辦公空間”，新加坡東亞經濟圈城市發展研究中心提供的市場調查報告表明：“第二辦公空間”的特征在于，客戶群體只限于位于金字塔尖的人群，它們的理念很簡單：只為最高端的人群提供最高端的服務。

京橋國際公館的整個項目位于寸土寸金的西二環與平安大街交叉樞紐的西北角。對于京橋國際公館選址寸土寸金的不惜血本，負責本項目營銷策劃的千秋業地產總經理王金亭認為：“京橋國際公館最與眾不同的是身處鬧市之中，但卻相當隱逸。能鬧中取靜，在體會生活、社會、商務便利的同時，又擁有郊外會議中心里所擁有的環境。”金融街國際商圈、中央財政辦公區、海淀高科技園區都是京橋國際的左鄰右舍，整個項目獨享著城市中心地帶的交通、商業、娛樂、教育、醫療等優越的市政配套設施。

同時，京城“東富西貴”的房產經久定律也奠定了項目天生的高端定位。“二環之內不再批地”的政府規定，更使項目成為區域內有限的稀缺資源，注定了項目的升值潛力，成就項目不可復制的品質。對此，王金亭認為：“定位于社會精英階層的京橋國際公館總共只有42戶，約有16個國家部委圍繞在項目周邊。無論從政治上、經濟上或者從生活需求來講，京橋國際公館所處的區域都是一個中心，而且周圍也沒有同類的產品。”

“第二辦公空間”即彈性商務辦公空間的出現，實現了靈活分隔組合，保證空間的通透性和辦公的自由靈動。樓宇自控、光纜傳輸、辦公通信自動化和完備的安防、消防系統等樓宇智能系統，全套接入智能化，使商務生活進退自如。

“業主覺得滿意就是我們最大的榮耀，雙方共贏才會利潤最大化。這是我一直以來追求的信條。作為開發商，要為廣大業主最大限度地負責，同時擔負起繁榮這個地區的擔子，操作這樣一個項目，就應該對社會負責任，對客戶負責任，對企業和自己負責任，因此我們在經營這個項目的時候，更要認真負責地投入更多的心血。我以前不是搞房地產專業的，可以說是個門外漢，但是我樂于跟結構專家、園林專家和裝修專家討論，站在業主的角度去思考問題，揣摩消費者的心理，實實在在地在項目上多為業主考慮，這樣雙方才會有信任感和踏實感。”北京中民信房地產開發有限公司齊董事長的話，為京橋國際公館做出了最好的定位和注解。