地價高漲拷問現行土地制度

政府成了土地的唯一仲裁者

按照我國現行的土地制度，商品房的開發和建設，只能用國有土地，集體土地不能擅自改變土地用途，用于非農業建設。這在我國的《土地管理法》第六十三條中有明確規定，“宅基地屬于農民集體所有，農民集體所有的土地使用權不得私自出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續?！?/p>

只有政府有權改變土地用途。一塊原本屬于集體所有的土地，如果要改建商品房，先得經過政府征用，由集體用地轉變成國有土地，作為開發用地進行儲備。然后，由政府拍賣給開發商，才能建設商品房。

中國房地產開發集團總裁、有中國房地產界“大哥大”之稱的孟曉蘇博士表示:“現在我國城市化、城鎮化的發展成為大勢所趨，需要占用農村土地，而法律卻規定發展城鎮建設不讓農民用這塊地，非得政府收回去，再由政府賣出去才算‘合法’，政府不收回去任何人都不能投資建設。既然市場是單方的，收回的價格當然也是政府和用地單位說了算?！?/p>

在這個過程中，政府成了土地的唯一仲裁者，既是終極所有者，也是終極提供者。在以地價從農民手里征得土地之后，再以高價拍賣給開發商，這中間巨大的價格落差，讓政府變成了最大的“土地寡頭”。

《每日經濟新聞》首席評論員葉檀在接受記者采訪時表示:“當前的土地制度毫無疑問存在前所未有的問題。我國的土地是國家所有的，土地用途、規劃和分配，都掌握在國家手里。其實現在就是幾個大的開發商巨人寡頭在與政府這個‘最大的寡頭’在談判。如果土地政策這樣持續下去的話，那么房價是絕對不會下跌的。”

城市擴張與“土地財政”

據中國社科院世界經濟與政治研究所時衛干博士給記者提供了一系列數據:1998年～2003年，中國城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，而城市化的主要表現就是政府主導的城市外延擴張。與高速城市擴張并進的是土地大面積“農轉非”。據統計，1995年～2004年間，全國城鄉建設用地增加2640萬畝，其中81%的新增建設用地來自于對耕地的占用，共有2138萬畝耕地被占用。

可以說，近年來，城市“攤大餅”式的“年輪式”的擴張是以占用農村土地為代價的。而在這個過程中，農民卻無法分享自己被征用土地在城市化中的增值利潤，僅僅得到利益的二次分配，其收益已經大大萎縮?？梢哉f，廣東的宅基地私下交易，以及北京的小產權房大量浮現，都是農民對這種二次利益分配的合理而不合法的抗爭。

在另一方面，政府卻成了土地利益日益最大化的受益者，依靠拍賣土地，獲得了城市建設、基礎設施建設等大量的投放資金，養成了“土地財政”的行為慣性。去年，國務院發展研究中心與世界銀行組建的“中國土地政策改革”課題組撰文寫道:“國家壟斷土地供應，地方政府過度依賴開發土地獲取財政收入，使地方政府卷入這一幾無風險、但同時也是一個充滿投機活動的領域。駕馭財產市場的規則受到地方政府的激勵而發生極大扭曲，無論從機構層次還是個人層次都是如此，它鼓勵了農村集體土地盡可能地轉化為城市國有土地。”

孟曉蘇深諳房地產市場的潛規則，他表示:“房價越高，政府在其中獲取的份額就越大。比如，現在到處是土地拍賣陷阱，政府低價拿來農民的地，再高價去套開發商。再者，為什么各地都在爭設開發區而且屢禁不止？因為這樣做可以大面積地、名正言順地將農村土地轉到地方政府手里，再用這些廉價收來的土地進行招商引資、以地生財，用這種空手道進行資本積累?！?/p>

看來，土地制度不改革，房價和地價怪圈就難解。這已經引起國內一批學者的注意。而在當下，重慶和成都新特區也在采取“土地入股”以加快土地流轉的政策，以解決城鄉一體化過程中的土地問題;再者，日前逐漸淡出輿論界的小產權房，以及廣東宅基地私下交易的事實，也紛紛指向:我國需要重新思考現行土地制度了。