現行土地制度改革訪談錄

李昌平（河北大學中國鄉村建設研究中心，“三農”問題研究專家）:當前的土地制度是建國以來最壞的制度

《看世界》:請問政府的土地壟斷造成了房地產市場上的哪些矛盾？

李昌平:我主張廢除征地制度，重構土地制度:第一，建立農地農用交易制度。農地在相當長的時期內，只許在農民之間交易，只能用于農業;第二，農轉非制度。農地依法（規劃）轉為非農地，一半歸農民，一半歸政府。但政府的這一半土地只能用于建學校、醫院、馬路、公園、農民工和居民廉租屋等公益事業;第三，非農用地交易制度，農民農轉非獲得的土地，可以直接入市交易，也可以自主開發，增值收益要依法納稅。如果閑置，要征收土地閑置稅。如果這樣構建土地制度，政府的收入不僅不會少，而且還會增加，人民的福利也會大大增加，農民的土地收入也會大幅增長。這樣也很公平。不會再有征地矛盾和失地問題。

《看世界》:當前的土地制度曾經在歷史上有何進步，當下又有哪些缺陷？

李昌平:當前的土地制度是建國以來最壞的制度。建國以來的土地制度，1977年～1988年相對較好，農民收100斤谷子，只交5斤;農民分享土地非農用的大部分增值收益。現在土地制度的主要缺陷:第一，憲法賦予農民土地主體的資格被《土地管理法》剝奪，農民土地成為“列強”瓜分的“殖民地”;第二，土地“農轉非制度”——征地制度，本質上就是強征暴斂，黑了政府的形象;第三，土地增值收益全民享有，是建立均富社會的基石，現在是少數人占有土地增值收益，社會必然兩極分化。

《看世界》:成都重慶的土地新政，有沒有可能對當前的土地制度產生改革啟示？以后會不會應用到商品房用地上來，而降低當前中國的瘋狂的房價，同時又讓農民獲利？

李昌平:土地制度改革可能要看廣東了。基本農田以外的集體土地直接入市，要靠廣東進一步努力。基本農田現階段只能準許在農民之間交易。土地產權充分實現，還依賴于農村金融市場的開放，廣東具有開放農村金融的基礎。

《看世界》:如果小產權房能夠合理存在，請問您認為會對中國的房地產市場和土地制度造成什么樣的影響？

李昌平:小產權房合理存在的話，中國就有了真正意義上的居民住房市場。任志強的貴族房地產市場也會有發展，只是投機套利功能會受到約束，房地產的暴發戶會少一些。我相信，政府的宏觀調控會變得有效得多。

小產權房的合理存在，實際上是落實憲法規定的“土地農民集體所有制”。要說明的是，土地農民集體所有制，不是公有制，是民有制。土地回歸民有制，應該是主張市場經濟的人都不反對的。現在的征地制度，實際上是否定“土地農民集體所有制”的，暗含 “土地國有制”，征地制度是違反憲法的。廢除“征地制度”，從小產權房合理化開始。廢除“征地制度”，任志強應該是支持的。

張琦（北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長）:小產權房是國家進行改革的一個契機。首先，我們國家的土地制度存在城市和鄉村極其不公平的現象，城市土地是國有的，可以出讓、轉讓;農村土地是集體所有，為什么就不能出讓、轉讓呢？就是說所有權本身就造成了不公平。所以我認為，現在國家應該考慮在城市與農村之間的權力和制度公平性方面的改革。但同時我們要進行法律制度的完善，讓集體土地進入市場時能夠合法化，而不是現在這樣硬闖著紅燈來進行。從整個制度的改革來看，在各種合法和不合法的博弈中，國家會不斷認識到改革的這種趨勢。

葉檀（《每日經濟新聞》首席評論員）:現在小產權房在有些地方遭到了非常嚴厲的清理，可見小產權房非常厲害地觸動了房地產的深層結構和利益群體。對政府來說，小產權房是灰色地帶，違反了政府規劃。但小產權房有非常大的合理性，我覺得小產權房可以用來實驗一下當前的土地制度，但是它現在還不是一個市場行為，因為起碼要有非常多的交易，才能說是市場行為。如果小產權房真正出來，意味著我們的房地產這所有的一套價格體系和規則全部是零了。所以完全可以理解小產權房為什么會是當前這種命運了，因為它帶來的沖擊甚至比個人集資建房大得多。

郭曉武（廈門大學不動產金融研究中心經濟學博士）:集體土地流轉已經探索多年了，到現在也沒有明確的說法，當然這種探索還是有積極意義的。對于通過集體土地進入城市商品房市場不必抱樂觀的情緒。因為，第一，城市土地資源的稀缺性就體現在其區位的不可替代性，城市人不可能都搬到農村生活;第二，即便允許入市，其供應量也必然會受到限制，防止造成土地資源大量流失，農民喪失生活來源，城市環境進一步惡化的嚴重后果;第三，考慮到對目前房價的嚴重沖擊，政府也不會輕易開閘放水，房地產調控的核心是穩定，不是大起大落。我個人認為，解決小產權房應遵循市場經濟規律、順應市場現實需要，不應簡單地粗暴行政干預，不能不給說法就禁止。建議對符合規劃要求的小產權房，通過征收稅收和土地出讓金的方式使之正式合法化，以保護交易雙方的利益，維護市場秩序穩定。