地價的“雙面”真相

“現在土地太少了，地不好拿啊！”近日，廣州一大型房地產開發公司的中層員工接受記者采訪時如此說。鑒于他們理解的這個事實，兩個多月前，該公司分派了一部分員工輾轉到西安開拓新的市場。

而在西安，他們的進展也不盡如意。公司分派過去的員工本屬于公司中上層員工，在西安卻花了一個多月的時間，才拿到一塊500多畝大的土地。“我們幾乎把西安所有的地都翻了一遍，最后才在近郊找到這一家開發商，他幾年前以每畝100萬左右的價格拿下了這塊地，卻沒錢開發。我們以每畝130萬元從他手里盤了下來。現在即將動工了。”

地價節節高升

這塊地的價格，經過二手轉讓，算下來為1900多元/平方米。雖然目前還不知道該樓盤完工后會賣多少錢，但是其周邊的樓盤已經給了它一個參考標準——至少超過3000元/平方米。“算起來，地價大概是樓價的1/3，我們能賺到1/3的利潤。”

而在廣州，這樣的地價和房價早已成為歷史。據消息人士透露，在廣州，早在2005年，五六千元/平方米的商品房，其地價大約只有一兩千元/平方米。而隨著城市商品房用地的日益稀缺和萎縮，平均算來，到今年，廣州平均每平方米的地價已經漲到3000多元。而“天價地”更是大大超越了這個水平，越拍越高，越拍越多，珠江新城某些樓盤，地價已拍賣到7000元/平方米。就連廣州市番禺區不算繁華的沙灣，日前也有土地拍到5700元/平方米。

在政府實行土地招拍掛政策之后，在土地交易一級市場上，城市和近郊地區的土地身價日益尊貴，這已成為不爭的事實。而地價高漲，必然拉升房地產開發的成本，于是房價隨之攀升，這也符合房地產商的思維邏輯。地價和房價齊漲的局面不僅在廣州一個大城市存在，今年以來，北京、深圳、上海等城市頻傳房價兩位數漲幅。7月末，廣東省統計局公布了今年上半年廣東房地產業分析報告，數據顯示，廣州房價同比增長25.8%，深圳房價同比增長了42.1%！在專家眼里，房價以兩位數的百分比上漲是一個很不正常的信號。

雖然樓價在地價的推動下，已經上漲到讓大部分普通市民無法承受的水平，但另一個鐵的事實是，希望買房的市民還是只能通過商品房一條路徑購買房子。而與此相對的是，有些有樓且希望賣樓的人，心愿卻不可得。

宅基地的理想與現實之悖

姚維敏，現在的名片上印著“廣州寺右實業有限公司副董事長”，這個名號看起來沒什么特別。而在2000年，他的稱謂是廣州市寺右村村長，耳熟能詳的一個“村長”。1984年以前，寺右村還只是廣州的一個郊區，是一大片菜地，當年的任務是負責給廣州市民供應蔬菜。而現在，這里高樓林立。它地處越秀區與天河區的交界處，天河區已經成為了廣州的CBD，是廣州的商業和商貿中心，天河區的珠江新城也已經成了廣州市最高檔的寫字樓和住宅地之一。

身處這樣好的地段，寺右村周邊有18年樓齡的二手樓盤均價已經上漲到7000多元/平方米，一棟建在污臭的河涌旁的新樓盤，預售價已經高達1.5萬元/平方米。按照常理，姚維敏應該是歡欣的，但他卻喜悅不起來，因為他和他的村民有樓也不能賣。由于村民的宅基地屬于集體用地性質，按照國家法律，不能改變用地性質，不能擅自上市交易。

據姚維敏介紹，1984年，廣州市政府按照城市規劃，征用了寺右村500多畝土地，征地補貼是每畝6萬元，平均算下來，每戶分不到100元/平方米。由于失去土地，不能再做菜農，為了保障村民的日后生活，政府在征得的500多畝地中，給寺右村留下了15%的土地，供村民們蓋房出租，以收來的租金填補日常開支，建房的資金就來自征地款。

在當年，姚維敏與他的村民過得很悠哉。按照1985年廣州的生活水平，工人的平均工資大約1200元/年，而寺右村通過出租，每年可以人均分紅兩三千元，屬于富裕一族。但今日的景況不可同日而語了，廣州一般工人的月工資上漲到兩三千元，寺右村的村民每年出租分紅2萬多元。而且自從2000年村委會轉制為實業有限公司后，作為一個經濟實體，也必須每年向政府納20%的稅，據姚維敏推算，每年該村上繳稅收多達幾百萬，“生活水平越來越低了，比以前差很多了。” 姚維敏如此感慨。

由于收入水平下降，生活開支不夠，再加上年輕人多外出打拼，寺右村有一半村民已經有明顯的愿望——把自己的宅基地上市賣給非農市民。而這是違反國家的土地法的。

這個比例讓記者有點驚訝。雖然之前有各路消息透露，廣州的村民宅基地私下交易已經形成了氣候，成了一個產業鏈，但是在寺右村這樣還算保守、違規操作較少的村里，居然也有這么大比例的村民有這樣的愿望。事實上，私下交易的宅基地也是一種小產權房，因為用地性質不能轉變，即使私下交易，買方也拿不到土地證和房產證，權益得不到保障。

轉手之間地價差距千里

姚維敏心理很不平衡，他想不明白，為什么集體用地與國有土地就有這么大區別。當年寺右村的土地，如果放在今天被房地產商競拍的話，“至少每畝能賣20萬。”

而比起幾百米遠的楊箕村來說，姚維敏還是暗嘆幸運。楊箕村在廣州市是一個很典型的城中村，四面已被高檔的商品房包圍。從臨近的10多層樓高的地方往下看，這塊土地顯得相當渺小和凌亂，村里都是三五層高的“握手樓”，全是楊箕村村民建成用來出租的。

但按照廣州市的城市規劃，這個城中村在兩年之后將不復存在，土地將被政府征用，收歸國有，再拍賣開發商品房。與楊箕村命運相同的還有一大批城中村，據合富輝煌集團市場研究部首席分析師黎文江介紹，廣州市目前只有29平方公里的土地在開發商手中，其中遠離市區的番禺、花都和南沙就占去了20.2平方公里，僅剩下9平方公里在市區內。這些土地顯然不夠滿足日益增長的商品房需求。

所以，在廣州138個城中村里，未來5年，廣州市將拿出500萬平方米的土地用于商品房建設。大批的土地將從集體用地性質的城中村中轉變而來，而當記者再三打聽這些城中村征地價時，很多業內人士都三緘其口，認為這是個言談禁區。再三打聽后，一位不愿透露姓名的業內資深人士告訴記者，拿石牌村來說，平均算下來，村民得到的“地價費”僅每平方米500元。

同時，我們又可以想象，像石牌村和楊箕村，因為地處繁華的天河區與越秀區，日后的地價又會拍賣到多貴！夾雜在這兩個區之間的珠江新城，2005年的最后一塊地皮，當時地價已經拍賣到3348元/平方米。而到了2007年，這塊地上的房價已高達1.9萬元/平方米。

據內部人士介紹，廣州市區的地價，在2006年其實部分已經高達七八千/平方米。而今年廣州的中心城市樓價已經高達1.1萬元/平方米，有的土地，僅樓面價更是拍到1.3萬元/平方米。楊箕村和石牌村在日后的房價中，其獲利將成幾何倍數增長。

“征一塊地要經過四個部門，我不說基數，但是每個部門按照20%的價格來算，地價從征用到拍賣，拆遷、補償、七通一平都得花費不少費用，中間上漲了多少你應該能算得出來。”上述該業內資深人士頗為神秘地說。成本固然在中間環節中節節攀升，但是由每平方米幾百元漲到幾千甚至上萬元，這20%的遞增賬卻讓人算得頗感糊涂。

高地價催長商品房投資

地價的高升，直接催長了房地產投資的熱度。

據廣州某房地產有限公司營銷管理中心副總監表示，他們去年調查過全國市場，在北京，只有30%的人買房為了自住;45%的人屬于“隨向性投資”;23%的人純粹為了投機，即炒房。而在上海，46%的買主是投機者，只有20%的人為了自住。深圳與北京的情況相差無幾。這位總監分析:“與房價相比，地價的增值效應更強。因為房子有個折舊過程，其折舊成本隨著樓齡增長一直下降。”

博客名人、《每日經濟新聞》首席評論員葉檀也有此看法，“進入資本時代后，不光是房子成了投資品，土地也是開發商的一個投資品。如果大家都預期土地還會漲，那么土地價格一定會漲。土地增長的風險其實要比股市小，而且收益要大得多，所以開發商都去追逐土地，目前就是這樣一個狀態。”

也許姚維敏質疑得對，地價經政府一拍賣，轉身就上漲幾十倍，這種征地制度實在是推高房價的幕后大黑手。而同時，政府又禁止集體用地上的宅基地上市交易，這更讓房價和地價漲得沒有“合情合理”。“也許，政府的確應該在土地政策上放寬一點，讓有房賣的人能把房子賣給要住房的人。”