房地產：釜底抽薪

2007年最引人矚目的房地產調控措施，不是“調控”，而是“保障”

一如決策者寄望的那樣，經過連續多輪緊縮調控，飆升的房價已經出現了放緩的跡象。雖然全國70個大中城市房屋銷售價格仍在高位徘徊，但是增幅已明顯趨緩；一度領漲的深圳、廣州等城市開始掉頭下行，價量雙跌。

然而，目前仍很難斷言房地產的趨勢將如何演化。“商業銀行、地方政府和房地產開發商，出于各自的考慮，均有動力推動房價上漲，這一機制很難通過一時的緊縮政策打破。”一位政府高層表示，今年以來，中央已明確將保障性住房建設納入政府公共服務的范疇，房地產市場能否平穩著陸，端賴于這一治本之策的落實情況。

集體“退燒”

中國樓市自去年6月以來持續“高燒”，今年漲幅則呈逐月加快之勢。據國家發改委、國家統計局聯合發布的數據，今年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅已達9.5%，而1月的同比漲幅還只有5.6%。

不過，在多重調控措施的滯后作用下，房價漲幅已經出現了明顯趨緩跡象。10月，70個大中城市房價環比漲幅為1.6%，比9月環比漲幅下降了0.1個百分點。這也是自去年四季度以來，70個大中城市房價環比漲幅首次出現下挫。雖然部分城市房價依然在高位徘徊，但是成交量明顯銳減，市場觀望氣氛濃郁，全國樓市一片“高燒”的局面已經被部分遏制。

根據北京市統計局公布的數字，10月，北京房價雖環比增長0.9％，一手房成交量卻持續下滑。1至10月，北京現房銷售286.3萬平方米，期房銷售1062.5萬平方米，同比分別下降32.8％和10.3％。

與北京、上海等城市“有價無市”的局面不同，廣州和深圳樓市則出現了價量齊跌的局面，提前“入冬”。

10月下旬，久違了的“打折風”、“促銷風”重新開始刮向廣州各大新樓盤，嗅覺靈敏的恒大地產和富力地產旗下樓盤率先推出“買樓送一成首期”的九折促銷，另有約八成的郊區樓盤采取了贈車位、物管費、打折等促銷手段，定價亦明顯低于預期。部分投資購房者因對后市缺乏信心，不惜賠付幾萬元保證金而退訂。

11月13日，深圳地產中介機構中天置業總裁蔣飛攜帶數千萬客戶款神秘失蹤，其位于深圳、上海等地的140多家門店也一夜之間關門歇業，引起業界大嘩。

時隔不到一個月，深圳另一家地產中介機構長河地產也宣布關閉23家門店。而據央視《經濟半小時》報道，深圳最大的地產中介公司中原地產6月在福田區的二手房交易量為2440多萬元，10月急降至504.9萬元。

由于投資需求旺盛，中介市場歷來被視為深圳樓市的晴雨表，因此，中介市場的慘淡，被普遍認為是深圳樓市新一輪盤整期的到來。

另一個堪為風向標的個案是，12月4日，中國最大的房地產上市企業萬科（深圳交易所代碼：000002）公布了11月經營業績，11月商品房銷售收入42.3億元，銷售面積40.7萬平方米，環比分別下降了18.02%和25.46%。這已經是萬科銷售收入和銷售面積連續兩個月出現兩位數以上的大幅下降。而此前數月，萬科銷售收入和銷售面積一直保持持續增長態勢。

“保障的歸保障、市場的歸市場”

事實上，2007年最引人矚目的房地產調控措施，不是“調控”，而是“保障”。而整個2007年再未出臺類似2005“國八條”那樣直接調控房價的文件，也表明決策者終于認識到，房價問題必須行業內與行業外、“有形之手”與“無形之手”一起行動，才能有所緩解。

8月7日，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（即24號文），正式將保障性住房建設納入到了政府公共服務的范疇。隨后，有關部門在北京召開了全國城市住房工作會議，保障性住房建設再次成為會議核心議題。

在一些信奉“保障的歸保障、市場的歸市場”的業界人士看來，國務院24號文不過是回歸了政府保障民生的本位，對剛性的房地產供求關系和長期向好的房價走勢并無實質性影響。

不過，識者認為，24號文發布后，雖然從出臺具體建設方案，到形成真實的市場供應尚需要一個過程，但市場對保障性住房的心理預期卻越來越強烈。如果24號文所制定的保障目標能與解決“夾心層”住房問題的經濟適用房制度形成有序銜接，2008年，保障性住房和經濟適用住房能在市場上加大有效供應，則此前長期趨于緊繃的房地產市場供求關系將有望得到緩解，部分購買需求將被分流。

事實上，隨著決策層通過“保障”促“調控”的思路日趨完善、保障性住房建設的“時間表”和“路線圖”日趨清晰，市場上的相應預期也日益形成。

10月以來，在24號文提出的保障性住房建設時間表基礎上，有關部分先后發布了廉租房資金保障和實施辦法，11月30日，七部委又聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》。

11月18日至21日，國務院總理溫家寶訪問新加坡期間談及中國的住房保障制度，再次明確，明年將加大廉租房建設力度。

這一思路，在剛剛結束的中央經濟工作會議決議中也得到具體體現，決議提出，明年“要較大幅度增加對社會保障、衛生、教育、住房保障等方面的支出”。

據建設部內部人士透露，日前，建設部在廈門召開內部工作會議，新任建設部副部長、黨組書記姜偉新主持，未來中國住房制度設計已在決策部門的議事日程中。

對比國家發改委、國家統計局每月聯合發布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數可知，上述保障性住房的推進進程，正與70個大中城市房價增幅趨緩的趨勢相吻合。

雙重韁繩

除了以保障性住房建設作為治本之策，今年以來的治標之舉亦頻頻出臺。最直接的，就是動用金融和土地工具，給勢如野馬的房價套上雙重韁繩。

不過，由于這些措施推出的時機、動機不一，在市場中的實際效果也并不相同。一部分金融措施起到了立竿見影的“速凍”作用；另一部分措施則因為落實不到位、監管不得力，而客觀上被市場消化。

最先成為調控目標的就是外資。自2006年9月發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》起，有關部委連續發布數道“金牌”，阻擊境外熱錢大量涌入房地產領域。

盡管“限外”聲聲急，實際效果并未彰顯。由東部沿海而中西部、由中心大城市而二級中小城市，一塊塊資產“價值洼地”被迅速填平，全國樓市陷入“萬里山河一片紅”的境地中。

即使是依據北京市統計局發布的官方統計數據，在強力“限外”的大背景下，今年前三季度，明確以外資形式進入房地產開發領域的到位資金比例，也由一季度的0.1%飆升至0.8%。

在宏觀調控效果不彰的壓力下，土地成為決策者抑制投資過熱的又一應急工具。繼大張旗鼓在全國推行“百日執法行動”后，9月28日，國土資源部發布最新修訂的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規》，明確開發企業必須繳清全部土地出讓金，才能獲得土地使用權證，希望借此限制各地不斷涌現的高價“地王”現象，遏制部分上市企業低價囤積土地、分期開發的模式。受此影響，碧桂園涉嫌在湖南張家界“零地價”拿地的內幕被媒體公開。

12月4日，國土資源部再次發布《土地儲備管理辦法》，旨在規范市、縣政府土地收購儲備行為，遏制地方政府高價賣地沖動。

不過，真正具撒手锏意味的，還是9月27日由央行和銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱359號文）。

359號文與四年前央行發布的121號文（《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》）并無實質性的不同。是時正值房地產宏觀調控的關鍵時期，121號文直指房地產泡沫，提出限制房地產企業流動資金貸款、不得向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款、禁止施工企業墊資房地產開發、個人住房貸款必須結構封頂、購買第二套以上（含）住房適當提高首付款比例等多項措施。上述關鍵措施，除了“禁止施工企業墊資房地產開發”，幾乎被359號文全部繼承。

不過，由于開發商和商業銀行的強大阻力，121號文頒布之后幾乎從來就沒有真正實施過。時隔四年，房價在政策高壓下且調且高，121號文終于改頭換面再度重來。

盡管此前存在著關于“第二套房”認定標準的各種爭議，不過，作為一種實質上的金融“速凍”措施，359號文調控效果立竿見影。

根據北京市朝陽區統計局的數字，受有效供應持續下降影響，市場快速消化存量住宅，其中普通住宅空置下降最快，同比下降73.5%。但別墅和高檔公寓則乏人問津，目前住宅空置面積中，別墅、高檔公寓所占比例最大，達68.1%。

眾所周知，朝陽區是北京市高檔住宅最為集中的區域，購買高檔住宅要么為改善居住條件，要么為投資，直接受到第二套房貸緊縮政策的影響。

而在投資行為盛行的深圳，第二套房貸緊縮政策更是直接擠壓了80%的需求泡沫。央視《經濟半小時》報道稱，今年10月，深圳一手房交易量只有今年1月的20%，二手房也只有7月的20%，短短半年，跌去80%有余。

“下跌預期的自我實現”？

在2007年中央經濟工作會議相關決議中，通篇沒有出現“房地產”或“房價”的字樣。但是毫無疑問，無論是決議所明確的“嚴格控制新開工項目，防止投資反彈”，還是“進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏”，都與房地產行業密切相關。

對此，華遠地產董事長任志強向《財經》記者表示，“兩防”的調控目標其實今年下半年就開始明確，這一點市場早有預期。他認為，目前，開發商自有資金在房地產開發資金中的比例已有大幅提高，從緊的貨幣政策對大開發商而言不會有太大影響。

眾多在資本市場上呼風喚雨的房地產上市公司或準上市公司，也在用自己的激進投資表達對后市的強烈信心。11月8日，重慶開發商龍湖地產以15.42億元的價格獲得上海遠郊青浦區一幅14.4萬平方米的地塊，是掛牌底價的近4倍，折算樓面價超過10000元/平方米，遠遠超出該區域樓盤7000元/平方米的售價。

業內人士相信，即將于12月入市的上海市中心盧灣地塊，也有望改寫今年8月江蘇開發商蘇寧環球剛剛創下的44億元的記錄，成為上海新“地王”。

不過，《財經》特約經濟學家謝國忠認為，現在的房價已經被大幅推高到一個非理性水平。中國目前的房價收入比已達15至20，超過國際公認水平1倍以上。在目前每年僅1.5％-2.5％的名義回報率下，買房投資很難說是理性的。

由于后市預期不明朗，和對“雙防”目標下調控力度的預期加大，市場觀望氣氛正在蔓延，并成為買賣雙方的新一輪心理較量。

一些散戶投資者已經選擇高位出手離場，更多具有剛性居住需求的購房者則持幣待購。這種膠著局面，對開發商的資金能力提出了更高的要求。

中國房地產協會副會長顧云昌認為，明年執行從緊的貨幣政策和嚴格“限外”的高壓態勢勢必會傳導到股市，屆時，不僅中小開發企業融資面臨更大困難，上市公司資金前景也不容盲目樂觀。

事實上，進入11月，在常規的貨幣政策之外，央行與銀監局已經加大了“窗口指導”的力度，部分銀行被禁止新增貸款，甚至以前的貸款也要壓縮。

這些緊縮措施已經在市場上立竿見影。由于投資者信心不足，11月15日，原擬向海外發行10億美元優先票據的碧桂園被迫無限期推遲了發行計劃。與此同時，另一家香港上市公司雅居樂的4億美元票據發行計劃也面臨相同的命運。

一些小型開發企業已經開始被迫出售物業資產，以緩解日益緊張的資金壓力。12月5日，廣西陽光股份有限公司及其控股子公司向UES轉讓了其間接持有的北京陽光上東三期酒店物業100%股權，作價5.37億元。UES的實際控制人為新加坡政府產業投資有限公司。

在美國銀行大中華區經濟研究與策略主管汪濤看來，雖然“窗口指導”效果明顯，但是效果無法長久，年內銀行體系流動性可能在行政干預下得到控制，但對于明年來說，調控的壓力仍然很重。

香港恒隆集團主席陳啟宗則提醒中國的房地產上市公司，從香港幾十年的經驗來看，股市和樓市的結合，是房地產商發展的重要途徑，但在政府不斷出臺新的調控政策的情況下，很多地產上市公司仍然保持80倍的市盈率，這種局面不可能維持長久。

據路透社報道，由中國國務院派出的檢查組將于12月10日起赴全國主要城市進行房地產市場檢查，其中房價與供應結構調整將成為檢查的重點，同時全面了解和推進各地廉租房建設。

可以預期，來年一手抓保障性住房，一手繼續緊縮銀根的調控方向，將不會有大的改變。

在執行從嚴貨幣政策的大前提下，正處于高位盤整期的中國樓市，能否順利實現“軟著陸”，尚有待時間檢驗。