房地產(chǎn)演繹資本為王

一邊是資金，一邊是土地，寫盡了當(dāng)今中國的房地產(chǎn)企業(yè)的喜怒哀樂。

因為土地市場的變遷，拿地越來越成為資本密集的游戲，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)教科書在強調(diào)最為重要的前三位的要素時，往往已經(jīng)不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。

因為不同的金融工具運用方式，因為不同的運作技巧，中國的房地產(chǎn)業(yè)的版圖正在重構(gòu)。我們既可以看到許多胸有成竹的房地產(chǎn)企業(yè)長袖善舞，從容籌資，以雄厚的資金實力不斷拿地、不斷開拓；同時也看到一些房地產(chǎn)企業(yè)在層出不窮的高速擴張土地儲備后，資金鏈條斷裂而陷入危機。

能否熟練靈活運用多種金融工具進行融資，現(xiàn)實地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準之一。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商是一個主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行；第二階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開發(fā)商的分工開始細化，既有投資商、開發(fā)商，還有經(jīng)營商、投資管理公司與基金等，房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大；第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。

自2001年開始，隨著土地收購儲備制度的實施，政府介入土地出讓環(huán)節(jié)，并通過公開\"招拍掛\"的競價方式，大幅透支土地未來升值收益，土地價格在全國范圍內(nèi)開始明顯上漲。

眼下房地產(chǎn)業(yè)沉寂了2年左右的高價拿地風(fēng)潮再次掀起。

高價拍地實際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價拿地對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備增長，房地產(chǎn)公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調(diào)控的壓力下，資金實力成為開發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。

實際上，高價拿地的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進入良性循環(huán)：融資渠道多元化——有能力高價拿地——土地儲備增加——企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。萬科2006年剛剛?cè)谫Y40億元，2007年又計劃融資100多億元。保利地產(chǎn)及金地集團也因現(xiàn)有土地儲備較多而受到市場的支持，再融資分別達到了70億元及40億元。

銀貸縮緊會使多元化融資的“資本”優(yōu)勢向大型企業(yè)集中。另外，2007年將面臨著對期房銷售的限制，房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來源之一預(yù)售款的擠壓，必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實力更強的公司手中。

在房地產(chǎn)這樣一個資金密集型行業(yè)中，與金融結(jié)合得越緊密，市場競爭能力就越高。強者恒強，金融正在急劇提升房地產(chǎn)行業(yè)集中度。