房貸新政又來

房地產的新一輪調控風暴方向究竟指向何方，力度如何，能否達到平抑房價和降低風險的效果，對于市場而言，仍然充滿了不確定性

“房貸新政”終于在9月27日晚11時降臨。中國人民銀行、中國銀監會網站同時發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱《通知》），印證了此前房市股市的種種猜測。

9月26日，房地產上市公司板塊已然受到沖擊，當天上證地產綜指下跌303.25點，下跌幅度達3.97%；27日，再度跌去158.62點，下跌幅度2.16%。

中國建設銀行更提前一步執行了《通知》的精神。9月27日，建行新聞發言人表示，建行個人住房貸款重點支持一手自用住房，對第二套（含）以上住房貸款，逐步降低貸款成數，最高不超過六成。

然而，房地產的新一輪調控風暴方向究竟指向何方，力度如何，能否達到平抑房價和降低風險的效果，對于市場而言，仍然充滿了不確定性。

新政框架

“我們是在網上看到相關新聞的，如何把握這個問題還在研究之中。”9月26日，一家股份制銀行的高管對《財經》記者如是說。

盡管已然消化了房貸新政的消息，多數中小銀行仍持觀望態度，在他們看來，房貸新政的出臺主要是針對房地產市場，并不會對銀行業務有實質影響。

國有商業銀行感受到的壓力要直接得多。9月24日，央行召集工、農、中、建、交五家銀行董事長分析宏觀經濟形勢，要求各家銀行顧全大局，嚴格控制信貸增長速度和規模，特別是要注意防范房貸風險，服從房地產新一輪調控的大局。

據悉，監管部門要求各家銀行今年的新增貸款規模由原先的15%調低到13%之內，其中工行和建行今年新增規模不能超過3500億元，而農、中、交行的規模則在1500億－2800億元之間。

記者從銀監會了解到，新的房地產信貸政策框架主要包括兩個方面：首先是配合有關部門進一步規范商品房金融市場；其次是加大對保障性住房建設的金融支持力度。此次《通知》主要針對商品房貸款政策，當為其他相關政策的序幕工作。

規范商品房金融市場的核心政策在于，一方面采取多種手段，抑制投機性需求，包括將第二套房的貸款首付比例從目前的30%提高到40%，多套房貸款的首付比例則在此基礎上由各商業銀行自行掌握；同時，第二套房的貸款利率則在標準利率基礎上上調10%左右。 新政策明確要求，商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。對于商業用房住房貸款，首付比例不得低于50％，期限不得超過十年，利率不得低于同期同檔利率的1.1倍。

另一方面，從控制供給角度，進一步整治違規房地產開發貸款，規范開發商信貸行為。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，貸款額度不超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過兩年。對國土資源、建筑主管部門查明囤積房源、囤積土地的開發商，將不予以貸款；同時，商業銀行發放的房地產開發貸款只能通過房地產開發科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他科目發放，并不得跨地區使用。

在支持保障性住房建設方面，央行、銀監會正和財政部、建設部等有關部門研究制定具體方案，擬從利率、期限、資本金要求等方面對廉租房建設提供全面金融支持。銀監會最近已就加快推進廉租房建設問題進行專題調研。

上述政策的出臺，被視為是全國城市住房工作會議精神的具體落實。8月24日到25日，國務院在京召開全國城市住房工作會議。出席會議的國務院副總理曾培炎明確要求，央行、銀監會要會同建設部、財政部等有關部門，在年底前抓緊研究制訂出對廉租住房和經濟適用住房建設的金融支持意見。

會議還要求加快房地產的金融創新。目前央行、銀監會、證監會等多家部門，都在積極準備和研究房地產信托投資基金的試點方案。

在這樣的背景下，是次房地產調控的金融政策甫一出臺，立刻引發了不小的震動。股票市場房地產板塊的連續走跌，反映出人們對該項政策以及可能的后續政策表示擔憂。

不過，由于此前幾次房地產調控效果均不如人意，也有許多市場人士對新一輪房貸新政并不表示樂觀。“我不認為信貸手段會起到作用，如果僅僅靠信貸就能解決問題的話，之前早就用信貸手段了。之所以一直沒有用，就是因為知道沒用。”華遠地產董事長任志強放言無忌。

此次全國城市住房工作會議上，明確了政府必須承擔起大力發展住房保障體系的職責，受到了市場的歡迎。不過，這一體系的建立，有賴中央和地方財政資金的大力支持，包括住房公積金的全部增值收益、土地出讓金收益的10%以及通過中央預算內投資補助和中央財政專項補助資金補貼中西部財政困難地區。對于這些財政措施，住房工作會議只是明確了原則，而從過去諸多調控政策的執行情況來看，財政資金的落實并不理想。

業內人士認為，保障性住房應充分體現政府的責任和義務，而非追逐盈利性。但如何能夠調動商業銀行等市場機構的動力來參與其中，是一個關鍵節點。據知情人士透露，央行、銀監會曾與財政部商談，建議給予銀行一些稅收、風險補償方面的特殊政策，以提高銀行對廉租房等保障性住房貸款的支持力度，但財政部對此似乎并未作出積極反應。

風險加劇

9月27日下午，建行召開全行個人銀行業務視頻會議，要求全行“講政治，講紀律，令行禁止”，從政治性的高度來理解信貸規模控制和信貸結構調整；要求個人信貸業務集中到一手房貸，其他個人消費貸款都先暫停。

建行對房貸問題一向比較警覺。在今年年中，建行即在幾家分行實施了40%的第二套房首付比例。8月中旬，建行還針對今年以來個人信貸增速過快問題，向全系統提出了風險警示，要求加強個貸投放進度的調控，對個貸用途、基礎資料的真實性和風險變化進行逐筆、逐戶核查，把“假個貸”處置和個貸不良貸款的壓縮作為一項重要工作。

今年二季度以來，從銀監會到商業銀行，在房地產金融領域都進行了數輪內外部檢查、審計。7月下旬，銀監會下發了《關于開展商業銀行房地產貸款業務風險自查工作的通知》，要求各國有商業銀行、股份制商業銀行、資產規模500億元以上的城市商業銀行、在華外資法人銀行對自身房地產貸款情況展開風險自查，自查的內容包括房地產貸款綜合風險壓力測試和個人住房貸款專項壓力測試等。

《財經》記者獲悉，通過一系列的檢查，不少銀行暴露出了問題，包括建行、中行在內的商業銀行，風險系數均達到了“重度”。此外，還存在著房地產類貸款資金流向股市以及“假個貸”等風險。部分銀行已在積極部署專項檢查和全面風險排查。

不過，對很多商業銀行來說，優質一手房貸款仍是他們所看好的市場。據悉，建行下半年的個貸結構調整策略是，個人貸款增長規模將全部用于優質一手房貸款需求。個人消費貸款和其他貸種可以調劑用于優質一手房貸款，不過房貸總余額只能減少不能增加。

“嚴格的貸款規模控制取代了資產負債比例管理，就像回到了計劃經濟時代。”一位基層銀行人士對記者抱怨說，規模控制和結構調整需要一定的適應過程，過激地執行房貸調控政策，一方面工作難度較大，另一方面，也對市場和客戶都會產生很大的負面影響。

總體來講，諸多銀行人士亦承認，隨著房地產價格持續走高，銀行房貸風險也已經開始積聚。由于長期以來，中國房地產市場從土地購買、開發建設到住房按揭貸款，整個行業的運行都是建立在銀行資金的基礎之上，中國的房地產市場已經出現風險增加的苗頭，這表現在房貸不良資產數量和比例均有所上升，“假個貸”事件時有發生。

美國近期的次級信貸風波給中國的房貸業務敲響了警鐘。一位銀行界人士告訴《財經》記者，鏡鑒美國次貸風波，中國的房地產市場存在兩大隱患：一是美國此前對房地產市場的估計過于樂觀，認為房價只漲不跌，而事實上房地產不可能一直高位運行，形勢判斷有誤是美國發生次貸風波的根本原因之一，中國的房地產市場目前也有這種傾向；二是中國仍然缺乏完整的個人信用體系，目前銀行的風險控制僅僅靠首付和收入證明來控制，而收入證明也不可能完全真實有效，導致投機行為大量存在。一旦投機失敗，也不過是把房子轉交給銀行了事，不會對個人信用有影響。

中國銀行系統內大約有四分之一的貸款來自房地產相關領域，這個規模還在日益擴大。雖然這大大低于美國等國家的比例，但是在頻繁加息和房價快速上漲的背景下，房地產類貸款的風險已有抬頭趨勢。

此前，很多銀行對個人房貸的貸前審查并不嚴密，存在一定范圍的虛假個貸、低資信個貸。這些貸款客戶可能隨著貸款成本的不斷拉升，而逐步暴露償還風險。種種跡象表明，這些風險已經讓中國的銀行業感到了不安。

成效幾何

房貸新政立刻激起了強烈聲浪。其中，對于第二套住房貸款利率在標準利率基礎上提高10%，以及規定銀行不得過度授信，不得發放隨房價上漲追加評估價值的住房抵押貸款。市場反應普遍比較激烈，認為這對一些“以房炒房”的投機者而言是“一劍封喉”的利器。

高盛高華證券在不久前的一份分析報告中，針對房地產業的不同調控措施所產生的影響進行了預測。報告認為，信貸緊縮對房地產開發商的整體影響不大。但是，40%的首付比例卻是保持需求基本完好的最高水平。如果將房貸首付比例提高到40%，則將對投機行為和過剩的投資需求起到一定抑制作用。

中信證券地產分析師王德勇則認為，目前，中國第二套住房的平均首付比例已經達到46%，把第二套房的首付比例提高到40%，事實上對購房者的影響并不大。

對于這一政策的執行難度，一些人也不無擔憂。一位銀行人士就表示，銀行在貸款的時候，如果認真執行政策，是可以通過全國聯網的征信系統查詢到個人名下房貸情況的。但由于目前房管部門和銀行系統并不聯網，因此，在實際操作的過程中，銀行并不能識別個人名下擁有房屋的總套數，同時也不能識別家庭總購房的情況。

從2003年國家推行房地產調控政策以來，幾乎所有的政策都指向打壓投資性需求、提高交易成本，但是在資產不斷升值的大背景下，投資性需求并未隨著交易成本的增加而得到遏制，反而“越調越高”，最終帶動房價不斷上揚。

中投證券資深分析師李少明認為，在人民幣升值預期以及通脹加劇的背景下，一方面，不動產是最為適合的非貿易投資產品，投資性需求持續旺盛；另一方面，自住需求在看到房價下降無望時，也在集中性爆發，兩大需求推動了今年以來行業景氣度的高漲。而隨著地根、銀根的緊縮，供需矛盾從根本上助推了房價的飆升。目前房屋交易成本抬高，博取住房差價、短時間內買賣的投機性需求已經得到了一些抑制；但隨著中產群體的擴大以及財富效應的增加，不動產在資產配置中的比重會越來越高，投資性需求仍然很難控制。

幾乎所有分析人士都認為，當前房地產市場最主要的矛盾仍然是供需矛盾，供給嚴重不足，未來增長也很有限。在賣方市場的情況下，不是從解決供需關系著手，而是一味抬高交易成本的做法，往往適得其反，帶來價格的持續上漲。

根據上海房地產網的統計數據，從5月開始，上海市商品房的成交量基本處于小幅下降的趨勢，其中6月成交350萬平方米，7月成交313萬平方米，8月成交326萬平方米，9月前25日成交274萬平方米。

北京、深圳等地的商品房成交量，也連續數月處于下降趨勢。根據北京市統計局公布的數據，上半年，北京市現房銷售面積和期房銷售面積分別比2006年同期下降了43.9%和19.5%。

戴德梁行上海總經理陸逢兆分析，主要城市的商品房成交量持續下降，并不是市場走低，根本原因還是供應量不夠。

李少明認為，提高開發貸款發放標準，可能會進一步減少供給，導致房價進一步上漲。目前，開發商至少有30％-40%的資金是通過預售房來籌集的。如果融資成本過高，預售資金又不到位，周轉就會面臨困難，一方面是導致當期供應量下降；另一方面，是開發商的開發周期變長，導致未來供應量下降。

因此，許多市場人士在接受記者采訪時，均對這一政策的后續執行力問題表示懷疑。

事實上，早在2003年，央行就發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即121號文），明確規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房，發放個人住房貸款。不過，由于開發商強大的政策議價能力，這一政策各地執行情況并不踴躍。直到2006年11月，北京市的金融機構才開始實施這一規定。

不過，在央行看來，上述政策的出臺是必需的。“不能假定效果不明顯就否認調控的作用，不能因噎廢食。”央行一位高層表示，現在的做法是符合各方面利益的。

其一，提高第二套房的貸款成數可以在一定程度上控制需求；其二，減少投機后，可以防止未來消費的過度透支；其三，可以降低銀行風險，即便未來房價回調，銀行的貸款也不會受到太大影響。

在他看來，房地產宏觀調控必須兼顧供給與需求，既要重點打擊投機需求，尤其是海外游資的投機，也要注意通過物業稅、降低住房貸款成數、縮短貸款期限、提高貸款利率等手段，控制需求總量。同時，通過建設廉租房等政策，鼓勵低收入群體主要通過租賃改善住房條件，抑制房地產市場的過度消費和提前消費。

房貸新政要點

《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱《通知》）在重申原有房地產信貸調控政策的同時，重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。其中主要措施有五項：

一是進一步嚴格房地產開發貸款條件。《通知》規定，對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。同時， 要求商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過兩年。

二是嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并將第二套（含）以上住房貸款的首付款比例提高到40%，將利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。

三是明確提高商業用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

四是加強房地產信貸征信管理。要求商業銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。

五是要求所有商業銀行（包括外資銀行）按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，并向監管部門報備。

為保證《通知》的落實，《通知》要求，各商業銀行應根據本通知制定相應的實施細則，并向中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會報備。

同時，《通知》要求監管部門加強“窗口指導”和檢查力度。中國人民銀行和銀監會將對金融機構房地產信貸管理加強“窗口指導”和風險提示，加大違規查處力度，強化房地產信貸征信管理，督促商業銀行切實完善房地產信貸管理，貫徹落實國家房地產宏觀調控政策。人民銀行和銀監會將對商業銀行執行情況加強監督檢查。

本刊記者歷志鋼整理