房?jī)r(jià) 考量政府執(zhí)政

中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)被推高至不可承受之重。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年年底，北京商品房均價(jià)為9267元/平方米，而至今年6月份，普通住宅的開(kāi)盤均價(jià)已達(dá)到10280元/平方米。

不僅是北京，在廣州，6月份廣州中心六區(qū)一手住宅，均價(jià)突破11000元/平方米；在深圳，上半年最后一周，商品住宅成交均價(jià)高達(dá)14690元/平方米。

這是一個(gè)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)貸款買房都很難承受的價(jià)格，也是一個(gè)讓更多平民百姓無(wú)語(yǔ)的價(jià)格。

望“房”興嘆

去年11月中的一個(gè)傍晚，深圳，來(lái)自安徽的張雷雷偶然路過(guò)一個(gè)房產(chǎn)中介門口，出于習(xí)慣，他把視線投向房產(chǎn)中介的信息欄。這一眼讓他驚喜萬(wàn)分，一套80多平米的二手房剛剛掛牌轉(zhuǎn)讓。

之前的幾個(gè)月他一直處于焦灼和郁悶中，無(wú)數(shù)的房子，無(wú)數(shù)次去看房，房子總會(huì)在他決定買之前就被人搶走。而且每套都比前一套賣得貴。

這次，張雷雷是第一個(gè)去看房的人，而這次看房，他覺(jué)得自己好像參加了一個(gè)小型的現(xiàn)場(chǎng)拍賣會(huì)。從看房到?jīng)Q定，只用了2個(gè)小時(shí)。簽完合同后，張雷雷給女友打電話稱自己感覺(jué)像買棵大白菜一樣買掉了“未來(lái)的三十年”。

“這棵白菜”花去了張雷雷所有的積蓄，首期款中有部分是向朋友借的。張雷雷的收入在深圳屬于中等偏上，每月6800元工資，女友的收入還略高一點(diǎn)。而每月按揭款用去了他倆總收入的50%，國(guó)際通行的警戒線是家庭總收入的30%。

5個(gè)月后，張雷雷的同學(xué)在他的那棟樓買了同一戶型，多付了20多萬(wàn)。“真羨慕你早就買了”。而張雷雷也羨慕在他之前買房的人。

對(duì)于張雷雷這一深圳人數(shù)最為龐大的白領(lǐng)階層來(lái)說(shuō)，基本無(wú)法依靠自己的收入支付房款，靠借錢或兩個(gè)家庭、兩代人共同承擔(dān)一套房子的首期甚至是按揭已不鮮見(jiàn)。深圳樓市和全國(guó)的許多一、二線城市一樣，正在經(jīng)歷再一次報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。2006年6月1日，“新房2年內(nèi)出售須繳納5%營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定將售出時(shí)限延長(zhǎng)到了5年。2005年的那一幕完整再現(xiàn)。同樣長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的對(duì)峙，同樣是買方心理崩潰，營(yíng)業(yè)稅的成本一模一樣地添加進(jìn)了房?jī)r(jià)里，房?jī)r(jià)一模一樣地加速上漲。

這種情況下，張雷雷算是不錯(cuò)的了。還有一些中低收入人群根本無(wú)法湊足首期付款。

家住北京的王剛2004年底參加工作，一年后交了女友。兩人交往了一段時(shí)間后，打算一年后貸款買房結(jié)婚。由于收入不是很高，他們準(zhǔn)備買個(gè)一居室。兩人的積蓄，再攢點(diǎn)錢，加上父母的支助，付首期。今年6月，兩人房子看了不少，也相中了一個(gè)小區(qū)，但首付還是差了點(diǎn)。他們決定延長(zhǎng)婚期，繼續(xù)攢錢。

從大連來(lái)到上海打拼了4年一直靠租房生活的孔海，一直渴望有一套屬于自己的房子。4年來(lái)省吃儉用，加上原來(lái)的一點(diǎn)積蓄，今年6月26日，他再次走進(jìn)一個(gè)房產(chǎn)中介的大門。但他從房產(chǎn)中介出來(lái)的時(shí)候心情依舊沮喪，他已經(jīng)找了兩個(gè)多月的房子了，不是剛看到合適的房子就已被人買走，就是房?jī)r(jià)高出自己的承受能力。這一天同樣沒(méi)擺脫一樣的運(yùn)氣。看著房?jī)r(jià)一天天在漲，心急如焚的孔海怕自己的腳步一慢下來(lái)，會(huì)離自己的夢(mèng)想越來(lái)越遠(yuǎn)了。

看著一棟棟高聳的樓房，蹭蹭上漲的房?jī)r(jià)，許許多多想要買房的人如今只有“一聲嘆息”……

買房不論價(jià)格

房?jī)r(jià)的瘋漲并不是從今年才開(kāi)始的。最近幾年，房?jī)r(jià)一直在飆升。從上海的房?jī)r(jià)呼呼往上竄，制造了不少神話和故事；到北京的氣定神閑，穩(wěn)步前進(jìn)中房?jī)r(jià)早已扶搖直上；再到深圳、廣州、以及二、三線城市，紛紛跟進(jìn)，甚至很多內(nèi)地的縣城，房?jī)r(jià)都超過(guò)了1000元，直逼2000元/平米。

國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.4％，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)。北海、深圳、南京、北京、石家莊房?jī)r(jià)同比漲幅分別為15.5％、13.9％、11.3％、10.1%，位列前五。

這些數(shù)據(jù)只能片面看待，實(shí)際漲幅可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這個(gè)比重。某城市的市長(zhǎng)私下里對(duì)朋友說(shuō)，這個(gè)城市的漲幅同比去年超過(guò)15%，但報(bào)上去的數(shù)字是9%。他分析說(shuō)，如果漲幅第一的北海市公布的數(shù)字是15%的話，實(shí)際漲幅肯定比這個(gè)嚴(yán)重。

而7月份的房?jī)r(jià)也如越來(lái)越熱的天氣一樣，更加火熱。就拿北京來(lái)說(shuō)，進(jìn)入7月以后，樓市價(jià)格不僅沒(méi)有放緩，反而由上半年的持續(xù)上漲，突然進(jìn)入了下半年的暴漲階段，部分項(xiàng)目售價(jià)出現(xiàn)大幅飆升。有近10個(gè)項(xiàng)目在一個(gè)月內(nèi)上漲了2000元/平米左右，有些項(xiàng)目甚至上漲了3000元/平米。根據(jù)上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年6月份北京新建商品房平均漲幅為10.1%。6月到7月北京多個(gè)樓盤的實(shí)際價(jià)格漲幅已完全超過(guò)了此比例。

6月底入市的北京石景山純新盤茂華·璟都會(huì)，由璟公閣和璟公館兩大組團(tuán)組成。開(kāi)盤時(shí)璟公閣均價(jià)12000元／平米，璟公館13000-15500元／平米，比樣板間開(kāi)放時(shí)預(yù)計(jì)的價(jià)格貴了1000-2500元。

6月30日開(kāi)盤的中關(guān)村酒店式公寓中灣國(guó)際由當(dāng)時(shí)的均價(jià)16000元/平方米，漲至現(xiàn)在的19000元/平米。

7月上旬，位于北京馬連道的茗筑突然把價(jià)格從10000元/平米提至12000元/平米，此前該項(xiàng)目的售價(jià)在10000元/平米穩(wěn)定了近半年。

7月15日，石景山區(qū)主力大盤之一遠(yuǎn)洋山水三期銷售均價(jià)9858元/平米，而當(dāng)天亮相的遠(yuǎn)洋山水三期遠(yuǎn)景閣23號(hào)樓，均價(jià)達(dá)14000元/平米。據(jù)了解，目前石景山區(qū)域在售樓盤均價(jià)約10000元/平米。

此外，位于朝陽(yáng)公園東板塊的泛海國(guó)際居住區(qū)6月份售價(jià)為18000元/平米，7月驟然提高到21800元/平米。現(xiàn)在有棟樓的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到24500元/平米。

同樣位于朝陽(yáng)公園附近的萬(wàn)科東第，此前該項(xiàng)目由期房預(yù)售許可證轉(zhuǎn)換為現(xiàn)房房屋所有權(quán)證，期間銷售價(jià)格由16500元/平米直接躥升至現(xiàn)在的20000元/平米。

奇怪的是:樓盤漲得快，賣得也快，價(jià)格上升比較快的項(xiàng)目也是近期的熱銷樓盤。茂華·璟都會(huì)的璟公閣組團(tuán)開(kāi)盤不到一個(gè)月即售罄。另一個(gè)京城樓市房?jī)r(jià)快速上漲的泛海國(guó)際居住區(qū)，雖然一個(gè)月價(jià)格上漲近4000元/平米，但北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從6月15日到7月15日，該項(xiàng)目熱銷141套。近千萬(wàn)元一套的豪宅每?jī)扇昼姵山灰惶住蛟S不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買家高呼：“別抽簽了，干脆現(xiàn)場(chǎng)拍賣吧！”

資本露出饕餮本性，再多、再貴的新房推出，總是一吞而空。房?jī)r(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄，買者依舊如云，人們似乎對(duì)數(shù)字失去了感覺(jué)；“只要樓王，不論價(jià)格”的預(yù)訂已經(jīng)不讓地產(chǎn)商感到驚喜；投資者并不抱怨價(jià)格，他們的憤怒在于——并不總能買到新房。

知名地產(chǎn)商人王石感嘆：在這樣的牛市下，房地產(chǎn)的品牌已經(jīng)沒(méi)什么作用了。

從上海、北京到深圳、廣州，再到一個(gè)個(gè)二、三線城市，龐大的資金將一個(gè)又一個(gè)城市席卷而下。房?jī)r(jià)真的讓人無(wú)話可說(shuō)了嗎？

房?jī)r(jià)“瘋狂”誰(shuí)之過(guò)

近日北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京仍有可售住宅近10萬(wàn)套，按照目前的銷售速度，即使沒(méi)有新項(xiàng)目入市，10萬(wàn)套的存量也足夠維持今年一整年的銷售。而今年上半年，北京樓市銷量卻創(chuàng)出新低。 北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)6月18日發(fā)布報(bào)告稱，今年1-5月，北京商品期房、現(xiàn)房銷售面積大幅縮水，現(xiàn)房銷售面積為159.5萬(wàn)平方米，期房銷售面積為509.8萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降48.1%和20.3% 。一方面是房?jī)r(jià)的大幅上漲，另一方面是銷售面積更大幅度的下降，樓市供應(yīng)量之充足可見(jiàn)一斑。事實(shí)上，房?jī)r(jià)的成本之一地價(jià)也在明顯下降。北京市土地整理儲(chǔ)備中心稱，今年上半年，北京市土地交易市場(chǎng)成交土地326萬(wàn)平方米，其中住宅用地( 含兩限普通商品房 )288萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24%；住宅用地成交均價(jià)為2500元/平方米，同比下降25%。

可見(jiàn)，這一輪房?jī)r(jià)快速上漲并不是需求拉動(dòng)，它明顯違背市場(chǎng)供求規(guī)律。有人沒(méi)房住，有房沒(méi)人住，有價(jià)無(wú)市的并不只是北京一個(gè)城市。

開(kāi)發(fā)商能夠“囤房、捂盤”惜售，無(wú)疑是因?yàn)槟壳皹鞘泄?yīng)基本來(lái)源于商品房，由于保障性住房量較少，對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成不了威脅；另外房地產(chǎn)市場(chǎng)化這幾年，眾多開(kāi)發(fā)商在樓市中獲取了豐厚的暴利。開(kāi)發(fā)商通過(guò)捂盤，或聯(lián)合代理商進(jìn)行捂盤，造成無(wú)貨可賣、銷售火爆的現(xiàn)象，然后再一步步喊高樓價(jià)。

某中介人士坦言，賺取傭金實(shí)際上并不是中介公司贏利的“大頭”，有些中介公司和地產(chǎn)公司聯(lián)合起來(lái)捂盤，那才賺得多！比如某中介一下子買下整層單位，然后分散到各個(gè)門店，用自己的銷售網(wǎng)絡(luò)把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。所以有的新盤剛開(kāi)盤就售罄，甚至有些樓盤還沒(méi)開(kāi)盤就被中介公司全買走了，尾盤也是中介在收購(gòu)，有時(shí)候捂在手上一個(gè)月就有30%的利潤(rùn)，中介再用自己網(wǎng)絡(luò)的炒家去炒，不斷賺取差價(jià)和傭金。

開(kāi)發(fā)商的捂盤惜售，是房?jī)r(jià)上漲的原因之一，但人們住房的剛性需求、投機(jī)、投資、炒作、外資介入、甚至洗錢的正當(dāng)與不正當(dāng)?shù)男枨蟛攀峭苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

首先是居住需求。房改后停止住房實(shí)物分配，自然大家要到市場(chǎng)上購(gòu)房或租房。再加上城市大規(guī)模改造，拆遷戶被動(dòng)性需求的大量增加，雖然2003年國(guó)辦文件及去年九部委文件嚴(yán)控拆遷規(guī)模，但也很難抑制。二三線城市對(duì)于住房的需求，更多的就是這種因城市拆遷而產(chǎn)生的住房需求。而對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，外來(lái)人口對(duì)住房的需求也是其中的一個(gè)因素。 我們來(lái)看看最近5年的中國(guó)大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)：2003年是212萬(wàn)、2004年是280萬(wàn)、2005年是340萬(wàn)、2006年413萬(wàn)、2007年是498萬(wàn)。這些畢業(yè)生絕大部分都將留在大城市就業(yè)，在工作3至5年后都面臨著成家、住房的需求，在這個(gè)剛性需求鏈中，他們是最低的一環(huán)：自住、對(duì)房屋品質(zhì)追求不高、面積不求太大。還有隨著城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，都形成城市住房的剛性需求。

一方面是如此龐大的住房需求，另一方面是政策上以宏觀調(diào)控的方式在控制土地的輸出、控制銀行開(kāi)發(fā)貸款的輸出、提高二手房交易的成本，甚至對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)查，這些都促成了住房成為更為緊俏的商品。

其次是投資需求。由于前幾年銀行連續(xù)降息，且增加利息稅，與物價(jià)漲幅比起來(lái)，實(shí)際上有時(shí)儲(chǔ)蓄資產(chǎn)是負(fù)增長(zhǎng)。因此，許多精明的人，拿錢投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以求保值增值。這樣的需求不少，購(gòu)買第二套、第三套住房和購(gòu)買商鋪的大多屬這種情況。

“有政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行擔(dān)保，而且住房又是投資品，投資者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)就是零風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)只漲不跌。當(dāng)一個(gè)投資市場(chǎng)是零風(fēng)險(xiǎn)，而投資者能夠便利地利用銀行金融工具進(jìn)入時(shí)，大量投資者涌入市場(chǎng)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的飚升也就很自然了。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容的話道出了人們的投資心理。

再次是投機(jī)購(gòu)房。國(guó)內(nèi)一些大城市的房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)快速飚升，最大的誘因是外來(lái)購(gòu)買者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的結(jié)果。這幾年利用銀行貸款到房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的人大多數(shù)賺了錢。參考消息前不久一篇報(bào)道說(shuō)，一個(gè)外國(guó)人在上海購(gòu)40套住房轉(zhuǎn)手一賣賺了8000萬(wàn)。2003至2005年間，上海的房?jī)r(jià)在一年多的時(shí)間里就上漲幾倍，近來(lái)深圳房?jī)r(jià)也在成倍上漲。一位深圳開(kāi)發(fā)商私下坦承：“現(xiàn)在樓盤的利潤(rùn)率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了。”“8000個(gè)炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。”在深圳的中介圈內(nèi)，這句話被廣為流傳。

這些現(xiàn)象都說(shuō)明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投機(jī)炒作的市場(chǎng)。在賺錢效應(yīng)推動(dòng)下，各種炒作如火如荼，加大了房地產(chǎn)的需求。

四是外資介入。國(guó)有商業(yè)銀行在房產(chǎn)熱中有著很強(qiáng)的信貸沖動(dòng)，金融信貸成為這一輪的房地產(chǎn)熱強(qiáng)有力的支撐，反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)高漲吸引了大量財(cái)富投入其中，進(jìn)入中國(guó)的境外熱錢很大部分也在房產(chǎn)市場(chǎng)游蕩，成為推高房?jī)r(jià)的重要因素。大多西方國(guó)家，還有我國(guó)的香港、臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)間比較長(zhǎng)，投機(jī)能力比較強(qiáng)，因此外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占有很大優(yōu)勢(shì)。

五是腐敗、洗黑錢。土地轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目規(guī)劃、審批、建設(shè)，信貸等，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都存在腐敗。近年來(lái)從高官到小吏，腐敗大案十有八九離不開(kāi)土地審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而洗黑錢這種情況應(yīng)該說(shuō)不是很多，且集中在幾個(gè)大城市。

這就是為什么一邊是望“房”興嘆，一邊是“只要樓王，不論價(jià)格”。

瘋長(zhǎng) “鐵腕”難扼

對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)，政府并沒(méi)有坐視不理。從2003年起，相關(guān)部門就采取了一系列宏觀調(diào)控措施。之后的去年6、7月份，地產(chǎn)商任志強(qiáng)先后預(yù)言“房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期上漲”、“政府越調(diào)房?jī)r(jià)越高”，招來(lái)了坊間的一片罵聲。百姓以為，政府的“鐵腕”真的能拽住瘋長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。遺憾的是，一年來(lái)，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有在調(diào)控面前停下腳步，反而報(bào)復(fù)性地從南一路漲到北，漲得讓人目瞪口呆。

房?jī)r(jià)近乎不可逆轉(zhuǎn)的上漲趨勢(shì)引起社會(huì)方方面面的關(guān)注與議論，也造成許多買不起房的人們對(duì)房?jī)r(jià)的質(zhì)疑。實(shí)事求是地說(shuō)，近幾年國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策不可說(shuō)不多，調(diào)控的力度也不可說(shuō)不大。2003年央行發(fā)布121號(hào)文，提高房地產(chǎn)商自有資金率，由20%提高到35%，提高了15個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，提高了銀行儲(chǔ)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，從信貸額度上調(diào)控過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)(銀行儲(chǔ)備金率已由2003年的6%，經(jīng)過(guò)9次調(diào)整提高到11%)。2004年以來(lái)，中央政府動(dòng)員9個(gè)部委和各地方政府啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，今年更是頻繁加力，央行先后5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2次加息。從2003年開(kāi)始直到現(xiàn)在國(guó)家先后出臺(tái)了兩個(gè)“國(guó)八條”。力度之大，決心之大，前所未有。然而，中國(guó)的住房依然面臨著尷尬局面：土地、住房是在公有制的基礎(chǔ)上運(yùn)行和建造的；政策每宏觀調(diào)控一次房?jī)r(jià)就上漲一次，其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，宏觀調(diào)控一次，準(zhǔn)入門檻就高一點(diǎn)，成本就增大一些，最后都用市場(chǎng)化的方式由住房者個(gè)體買單。在連續(xù)經(jīng)歷了兩輪地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市再一次偏離了軌道。

無(wú)論政府是支持地產(chǎn)GDP還是控制地產(chǎn)運(yùn)速，都是對(duì)住房者的不利因素。這也是政府的難題，他們?cè)缇桶l(fā)現(xiàn)，不管肯定不行，但怎么管都不對(duì)。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種局面？專家認(rèn)為各政府部門根據(jù)各自的需要出臺(tái)對(duì)自己有利的政策致使各部門政策相互打架甚至對(duì)立，中央政策地方執(zhí)行不到位都是房?jī)r(jià)難扼的原因。

就目前中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展模式來(lái)看，中國(guó)住房既是投資品也是消費(fèi)品。由于住房的這種兩棲性，各政府部門及各個(gè)地方就會(huì)根據(jù)各自的需要出臺(tái)對(duì)自己行業(yè)及地方有利的政策。舉例說(shuō)，北京市已推出第二批限價(jià)為7000元/平方米土地拍賣。其實(shí)，政府這樣做不僅與房地產(chǎn)市場(chǎng)的法則南轅北轍，而且把房?jī)r(jià)限定在一個(gè)基點(diǎn)上，也表明了政府的一個(gè)態(tài)度，即當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)只能高于此價(jià)，而不可低于此價(jià)。

各部門出臺(tái)的政策相互掣肘，也使調(diào)控力大打折扣。例如，在“國(guó)十五條”中，建設(shè)部出的一張牌是“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件……”；而稅務(wù)總局出的牌則是“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，按其售房、購(gòu)房?jī)r(jià)差征收營(yíng)業(yè)稅。”顯然，這兩項(xiàng)措施的作用是完全對(duì)立的。

又如，建設(shè)部要求逐步向消費(fèi)者提供全裝修住房，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。國(guó)稅總局則發(fā)布通知，規(guī)定購(gòu)買精裝修房，契稅應(yīng)按照合同總價(jià)計(jì)算，裝修費(fèi)不能排除在外。一個(gè)鼓勵(lì)，一個(gè)限制。

更明顯的是，混亂的數(shù)據(jù)讓人們對(duì)任何數(shù)據(jù)都存有戒心。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布，某地某月房?jī)r(jià)同比上漲7.3%，第二天當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對(duì)外公布的商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格同比漲幅卻為17.3% 。房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)、樓市報(bào)告已失去了應(yīng)有的公信力，成為各方立場(chǎng)的代言工具。除了部門政策相互打架，還有，就是中央政策地方執(zhí)行不到位。

如被賦予眾望的“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策”，規(guī)定自2006年6月1日起，新建住房有七成都應(yīng)該是90 平方米以下的小戶型。但國(guó)家信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年從1-5月投資在小戶型90平方米以下的項(xiàng)目只占總量的 17.2%。

目前意在調(diào)控的稅收政策也不合理。我國(guó)目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅征收，更注重不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動(dòng)產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅，而不注重不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、取得環(huán)節(jié)等流通過(guò)程中征稅，沒(méi)有起到調(diào)節(jié)分配作用，反而通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，增加住房自住者的購(gòu)買成本。

政策是用來(lái)調(diào)控的，但每一次宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)就導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲一次！宏觀每調(diào)控一次，購(gòu)房者買單花費(fèi)就提高一成。穩(wěn)控房?jī)r(jià)政府必須下決心，出臺(tái)切實(shí)可行的政策，多部門齊心協(xié)力，同時(shí)健全監(jiān)督機(jī)制；尤其是公眾、專家學(xué)者、媒體等第三方力量的監(jiān)督。

樓市需要大智慧

房?jī)r(jià)瘋漲，樓市火爆，有人賺錢，有人焦急，有人無(wú)奈，政府在積極尋找切實(shí)可行的政策。但中國(guó)樓市這場(chǎng)無(wú)理性之“火”，目前還無(wú)人能夠保證它終究不會(huì)“崩盤”。

從張雷雷的經(jīng)歷我們就可以看出，現(xiàn)在的樓價(jià)已經(jīng)到了中產(chǎn)階級(jí)貸款買房都很難承受的地步，也就是說(shuō)樓市已經(jīng)成為很多剩余資金的投資工具，而不再是大多數(shù)人的居住需求。這是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的改變，也是樓市泡沫正式進(jìn)入快速放大和風(fēng)險(xiǎn)加大的主要原因。樓市一旦變?yōu)橥顿Y工具，買樓不再是為了居住，而一旦出租的收入無(wú)法支撐貸款利息和房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，那樓市就會(huì)出現(xiàn)類似于股市一樣的崩盤了。

樓市中的資金大多是來(lái)自于銀行貸款，自有資金僅僅是一小部分，樓市的火爆導(dǎo)致了貸款的快速增加，無(wú)形中加重了流動(dòng)性過(guò)剩。樓市的快速上漲也加速了貧富差距的拉大，產(chǎn)生了居民居住等社會(huì)問(wèn)題。而樓市在暴漲之后一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，由于其中資金大多來(lái)源于銀行的信貸，其暴跌的性質(zhì)更類似于期貨的暴倉(cāng)，當(dāng)樓價(jià)下跌使手中樓盤的資產(chǎn)已經(jīng)變成負(fù)資產(chǎn)的時(shí)候，不良放貸就會(huì)大量出現(xiàn)，銀行收房后低價(jià)拍賣房產(chǎn)這種類似于期貨強(qiáng)行平倉(cāng)的現(xiàn)象就會(huì)加劇樓價(jià)的下跌，產(chǎn)生一種雪崩效應(yīng)，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的恐怖性可不是目前股市這樣的下跌可以比擬的。而其中除了個(gè)人投資風(fēng)險(xiǎn)外，最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方就是透支風(fēng)險(xiǎn)投資額度的提供人——銀行。在樓市的暴漲中，居民居住問(wèn)題、個(gè)人投資風(fēng)險(xiǎn)和銀行投資風(fēng)險(xiǎn)這幾大風(fēng)險(xiǎn)都是關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)，其危害性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市的火爆。

樓市正在暴漲中，它關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)系中國(guó)社會(huì)穩(wěn)定，已經(jīng)到了一個(gè)非常關(guān)鍵的十字路口。如何調(diào)控樓市以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)系，當(dāng)然還有如何在各方利益的驅(qū)動(dòng)下調(diào)控，這些都需要大智慧。

夢(mèng)想能否照進(jìn)現(xiàn)實(shí)

瘋漲的房?jī)r(jià)讓三年來(lái)的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。新一輪調(diào)控即將來(lái)臨，能否扼制上漲的房?jī)r(jià)？百姓期待的房?jī)r(jià)下跌，能否實(shí)現(xiàn)？

7月17日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)的委員建議，下半年貨幣政策要穩(wěn)中適度從緊。要繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門，下大力控制新開(kāi)工項(xiàng)目，堅(jiān)決遏制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月19日公布，中國(guó)上半年CPI(消費(fèi)者價(jià)格指數(shù))同比上漲了3.2%，其中6月份CPI同比上漲了4.4%。根據(jù)上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，顯示快速的貨幣擴(kuò)張以及通貨膨脹壓力的上升均指向了中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱壓力，為阻止經(jīng)濟(jì)走向過(guò)熱，央行將會(huì)收緊貨幣政策，加息政策也將為時(shí)不遠(yuǎn)。

今年下半年，除了加息，國(guó)家可能通過(guò)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等手段來(lái)抑制投資和信貸規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。在央行采取加息措施的過(guò)程中，財(cái)政部也有取消或減免利息稅加以配合的可能。

根據(jù)需求來(lái)投放土地供應(yīng)參與調(diào)控的國(guó)土資源部門已經(jīng)有了大的動(dòng)作。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史日前對(duì)媒體稱，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的問(wèn)題，今年國(guó)土資源系統(tǒng)已根據(jù)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)，以緩減房?jī)r(jià)。

另外，一場(chǎng)涉及10大城市土地出讓金和土地開(kāi)發(fā)整理資金的專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查工作已拉開(kāi)帷幕。據(jù)了解，國(guó)土資源部將專項(xiàng)清理作為治理國(guó)土資源領(lǐng)域商業(yè)賄賂的一個(gè)重要內(nèi)容。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻日前表示，各有關(guān)部門將對(duì)上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最后國(guó)務(wù)院會(huì)確定近期一些宏觀調(diào)控政策的具體措施。

面對(duì)重拾漲勢(shì)的樓市，各地也紛紛開(kāi)始利用土地增值稅進(jìn)行狙擊。深圳市地稅局披露，擬在今年9月底前出臺(tái)二手房土地增值稅征收、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算等辦法。

……

目前整個(gè)買房用來(lái)居住的群體都處于靜默期，因?yàn)樗麄兠鎸?duì)不斷昂頭的房?jī)r(jià)毫無(wú)發(fā)言權(quán)，他們正處于一個(gè)孤島上，對(duì)于泡沫與否的爭(zhēng)論并不能給他們帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利益。如何控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，讓他們買得起房，才是這一群體最關(guān)心的。

房地產(chǎn)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，必然會(huì)傳導(dǎo)到相關(guān)的各個(gè)行業(yè)，進(jìn)而影響整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響到社會(huì)的穩(wěn)定。對(duì)此，應(yīng)該保持足夠的警惕。一些專家預(yù)測(cè)，最猛的一輪調(diào)控即將來(lái)臨。而這最猛的一輪調(diào)控能否眾愿所歸，遏制房?jī)r(jià)上漲或降低房?jī)r(jià)，人們拭目以待……