美國ＲＥＩＴｓ稅收待遇對中國的啟示

摘要：稅收優惠是美國REITs發展的主要驅動力。美國REITs享有“穿透性稅收待遇”，其具體的稅收待遇，可以分為兩個方面：REITs自身的稅收項目和REITs股東的稅收待遇。文章分析了美國REIT的稅收待遇，在借鑒美國REIT的稅收制度的基礎上提出了構建中國REIT稅收制度的原則與具體內容。

關鍵詞：REITs；稅收待遇；穿透性稅收待遇；重復征稅

REITs產生于美國，從其出生之日起，它的發展興衰就與稅法密不可分，稅收優惠是REITs發展的主要驅動力。當前，我國的REITs立法正在進行之中，研究美國REITs待遇，對我國相關稅收法律政策的制定具有重要的啟示。

一、 美國REITs的稅收待遇

在美國，除了1933年的《證券法》和各州的相關法律外，有關REITs的主要法律都出自于美國國內稅法典（Internal Revenue Code，IRC），并且，歷次針對REITs的法案，也都是在IRC的基礎上的修正。如同合伙或S類公司，美國REITs也是享受“穿透性稅收待遇”（Pass—through Tax Treatment，是指企業的收益與損失可以沖抵企業持有人的個人所得稅應稅收入，從而避免了雙重征稅）的商業實體。其具體的稅收待遇在相關稅法中有著十分詳細甚至于繁瑣的規定。總的來說可以分為兩個方面：REITs自身的稅收項目和REITs股東的稅收待遇。

1． REITs自身的稅收待遇。REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，依信托稅制的“導管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅，。但它仍然潛在地是下列五種聯邦稅的征收對象：（1）對于沒有分配的應稅收入（包括資本利得），REITs仍然要繳納正常的公司所得稅。（2）如果在每個稅收年度末，REITs沒有完全分配其所有的應稅收入（包括資本利得），那么REITs還要繳納4%的營業稅（Excise tax）；根據美國稅法規定，在一月份支付紅利可視為是上一年度末的支付，這一稅項的設計目的正是為了抵消REITs利用該項條款而獲取的利益。（3）如果REITs沒能滿足75%或95%的收入測試，則將承擔100%的懲罰性稅收。（4）對于REITs處置喪失贖回權的抵押財產而取得收入，如果該項財產被視為REITs的資產存量，則將征收正常的公司所得稅。（5）REITs從被禁止交易而取得的任何收入都將被征收100%的懲罰性稅收。所謂被禁止交易是指REITs對其存量資產（除喪失贖回權的抵押財產之外）的處置。這一稅項目的在于防止REIT扮演房地產、抵押貸款或任何其他資產的交易商的角色。

2． REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的國內稅法典第469節將獲取收入的活動區分為被動行為與非被動行為（Passive Activities and Nonpassive Activities）二類，所謂“被動行為”是指納稅人沒有實質性參與的交易或經營行為。例如：房地產及設備的租賃（除某些例外情況以外）、有限合伙權益（除某些例外情況以外）、納稅人沒有實質性參與企業經營的合伙、S類公司等；而非被動行為則有：薪水、工資；擔保費；利息與股息；股票與債券；版稅；納稅人實質性參與企業經營的合伙、S類公司；受托人有實質性參與的信托等。原則上，在計算應稅所得時，不同類別的所得與損失不得互相抵減。值得注意的是，REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動行為所得。

REITs將其收入和利潤分配給它的股東，這種分配通常視為普通的股票紅利。然而，REITs的分紅對于公司股東來說，不具有享受公司股利稅收扣減（Dividends-received Deduction，DRD）的待遇資格。

REITs持有人通常在支付分紅的稅收年度納稅，唯一的例外是，當紅利在某個稅收年度的最后一個季度宣布，但在下一年的一月份支付時，征稅是在宣布的那個年度進行。

在任一年度，REITs可指定其分紅中的一個比例作為資本利得紅利，只要該比例不超過當年度REITs的凈資本利得。對股東而言，這部分指定的資本利得紅利可作為長期資本利得來征稅（比短期收入的稅率要低）。

REITs同時也可以選擇保留其長期凈資本利得并支付收入稅。在這種情形下，REITs股東按其持股比例將REIT的未分配的長期資本利得以長期資本利得的名義計入各自的收入中。該項收入在法律上被視為已經由REITs代為納稅并由股東重新貸給REITs；分紅超過REITs的收益與利潤的部分只要是沒有超過REITs股票的已調整基準（Adjusted Basis）均無需課稅。而任何超過該基準的分紅則視為股東出售股票所獲資本利得，并依此課稅。REIT的損失（不管是由于經營還是折舊所致）不能傳遞給股東（即不能抵減股東個人所得稅）。

根據被動行為損失規則（The Passive Activity Loss Rules），REIT的紅利收入應視為證券組合投資（屬于非被動行為，如股票、債券）收入。因此，作為個人的股東所收到的紅利收入不能被該股東在房地產有限合伙中的投資損失（這種投資屬于被動投資）所沖抵，除非該股東在該合伙企業中的全部利益均被處置。

綜上所述，美國REITs的稅收待遇有兩個主要特征，一是REITs本身享有收入傳遞證券的稅收待遇；二是REITs的紅利屬于非被動行為收入。REITs資格測試及其分紅的要求正是作為REITs獲得上述稅收待遇的代價而出現，例如要求將其收入的大部分（90%以上）分配給股東就是為了確保REITs作為收入傳遞工具。

3． REITs主動經營能力與其稅收待遇的關系。隨著REITs資格測試條件的修改變化，REITs及其雇傭的顧問公司積極管理的能力也有一個發展演變的過程。在REITs發展的早期，它被設計為一個被動的投資工具，其積極經營的能力十分有限。例如，在1976年稅制改革前，REITs被禁止為了轉售目的而持有物業，否則在出售物業時將交納100%的營業稅。經過1976年、1986年、1999年等數次稅法修訂，REIT逐步具備了積極管理的能力。2001年6月4日，美國國內稅務署（IRS）頒布了一項收入條例（2001－29號），重申了REIT可以主動貿易和商業活動作為其典型房地產租賃業務的一部分。但是作為獲得稅收優惠所必須付出的代價，與普通房地產辛迪加和房地產公司相比，REIT的積極管理能力仍然有所限制：REITs必須透過其應稅附屬機構（Taxable REIT Subsidiary，TRS）進行積極的經營活動，如為其租房或第三方提供超常規的服務等。由于TRS為視同普通公司課稅，故REIT的積極經營所得實際上仍然是雙重征稅的。

如果REITs是自我管理的，則其紅利收入與普通公司股票收入類似，理所當然地屬于非被動行為收入，然而外部管理的REITs其紅利收入也被認定為非被動行為收入多少有些令人疑惑不解。如果光是從被動行為的定義：“納稅人沒有實質性地參與”來看，持有外部管理的REITs權益似乎應當屬于被動投資行為。但是我們注意到國內稅法典中列舉的非被動行為中有一項是：受托人有實質性參與的信托——這是REIT分紅被認定為非被動所得的根據。REITs要么委托（雇傭）一家物業管理公司來管理物業，要么將物業出租，因此它事實上具有信托的性質。因此，REITs紅利列為非被動行為收入是參照商業信托的稅收待遇的緣故，其背后的邏輯是：受益人雖然自身不參與信托財產的管理，但由于受托人有實質性參與，則視同受益人間接地參與信托財產的管理。

綜上所述，最初REITs是作為純粹的被動投資工具而設計的，隨著其市場的發展，立法者逐漸賦予其一定的主動管理功能，但是總體上來說，其主動經營所得不享受穿透性稅收待遇。REITs紅利被列為主動行為收入則是因為參照商業信托（即受托人有實質性參與的信托）的稅收待遇而定。

4． 美國REIT稅制的啟示意義。對于中小投資者，如果直接投資房地產，他將面臨諸多的不利因素，例如資金規模小、缺乏相關的專業知識、以及沒有足夠的時間與精力進行管理等等。然而，在長期里，隨著社會經濟的發展，房地產升值是必然的趨勢。如果沒有一種工具來幫助這些中小投資者有效的進行房地產投資，則房地產升值的收益只能被少數人瓜分，這是不利于社會公正的。而REIT的出現恰好順應了這種社會需求。美國稅法規定REIT在所有權方面必須滿足如下要求：（1）REITs股份或受益憑證必須完全可轉讓；（2）在每個稅收年度中，至少在335天內擁有100個及以上的股東；（3）在每個稅收年度的后半年，不得有5人或少于5人的股東擁有50%以上的股份，單個股東持股比例不超過9.8%。這些規定就是為了確保REIT不被少數人操縱，而是面向廣大中小投資者。因此美國REIT主要是作為中小投資者直接投資于房地產的替代工具而出現，實際上它的稅收待遇也與個人直接投資于房地產時的稅收待遇類似。因此，中國REIT的稅收待遇都應當以個人投資于房地產時享有的稅收待遇為主要參照。

二、 我國現行稅制與REITs稅制要求的沖突

有關REITs的稅收法律問題主要體現為信托課稅問題。我國現行稅制并沒有對信托課稅問題作出統一的規定。當前對信托的課稅所依據的是針對一般經濟業務的政策規定，并未考慮信托本身的特殊性和復雜性，因此，在信托課稅過程中存在一系列問題。

1． 重復征稅。重復征稅是當前REITs課稅所面臨的最突出問題，這一問題的根源在于傳統信托制度的雙重所有權原則與大陸民法“一物一權”原則的沖突。我國現行稅制對信托實行與其他經濟業務相同的稅收政策，未考慮所有權的二元化問題，重復征稅也就成為必然：一是REITs作為信托在設立時就信托財產轉移產生的納稅義務與信托終止時信托財產真實轉移所產生的納稅義務相重復；二是信托存續期間信托收益產生的所得稅納稅義務與信托收益分配時產生的所得稅納稅義務相重復。在REITs信托過程中同一信托財產的轉讓將被征收兩次契稅、印花稅和營業稅，同一筆所得將被征收兩次所得稅。

2．稅負不公。證券投資基金是一種典型的資金信托。當前我國對證券投資基金實行特殊的優惠政策，不僅免征募集基金的營業稅以及得自證券市場收入的企業所得稅，而且還對個人投資者從基金分配中獲得的股票差價收入免征個人所得稅。而對于設立REITs，卻沒有專門的立法規定，這將導致了證券投資基金稅負低于其他信托經營活動的稅負不公問題。

三、 建立我國REITs稅收制度的政策建議

1． 我國REITs稅收制度的構建原則。

（1）受益人負擔原則，以REITs負擔為例外。根據信托導管原理，受托人取得信托財產時即視為受益人取得了該項財產。因而，REITs受托人管理和運用信托財產時發生應稅項目，應視同受益人親自運用該信托財產時發生的應稅項目。受益人納稅義務在應稅項目發生時產生，所需稅金直接由受托人從信托財產中代扣代繳。同時，應規定在若干例外情形，REITs本身應作為直接的納稅主體。

（2）避免重復征稅原則。重復征稅會增加納稅人的不合理負擔，直接限制REITs活動的開展。因此避免重復征稅應作為REITs稅制設計時的一個重要原則。從REITs的本質看，REITs只是作為委托人實現一定經濟目的的管道，受益人作為信托利益的享有者，通過該管道所負擔的納稅，應當不因受托人的介入而加重，受托人管理、運用以及處分信托財產的活動旨在實現信托設立的目的，因此，受益人最終負擔的稅收不應高于由受益人親自管理經營所承擔的稅負。在REITs中，受托人從委托人處取得信托物業后，將該不動產租賃經營一段時間，然后出售給第三人，并將全部租賃收入和出售收入交付于受益人。這樣，從整個信托過程看，該不動產所有權分別經過了兩次移轉，即從委托人處轉移至受托人處，又從受托人處再轉移至第三人處，就該不動產的契稅稅負而言，應當不高于該不動產所有權從委托人處直接轉移到第三人處所應承擔的契稅稅負。就該不動產的所得稅稅負而言也是同樣的道理。如果受托人經營管理的該信托財產取得了收益，被課征了一次所得稅，那么，該信托收益被分配到受益人手中時，若受益人又要就此項收益所得繳納所得稅，則屬于重復征稅。在美國稅法中，盡管信托本身被視為一個納稅主體，但并沒有因此而增加受益人的納稅負擔。

（3）公平和效率原則。稅收負擔在國民之間的分配必須公平合理。REITs稅制的設計亦應體現稅收公平原則，體現量能課稅的精神，凡具有相同納稅能力者應負擔相同的稅收，不同納稅能力者應負擔不同的稅收；效率原則要求對REITs稅制的設計必須以最小的費用獲取最大的稅收收入，利用稅收的調控作用，最大限度地促進REITs行業的發展，最大限度地減輕稅收對REITs發展的妨礙。

2． 制度內容。

（1）企業所得稅和個人所得稅。REITs設立環節：REITs物業的轉移屬于形式上的財產所有權轉移，REITs的財產雖然得到增加，但是并未因為取得財產所有權而獲得真實收益，故不應課征所得稅。

REITs存續環節：此環節發生的所得源于受托人管理信托財產產生的所得，因此應當征收所得稅。受益人應當對這部分所得承受最終稅負，應規定REITs負有就信托所得代繳企業所得稅或個人所得稅的義務。此外，受托人對于自身經營收入帶來的應稅所得負有繳納企業所得稅的義務。但在如下情形，REITs應作為直接的納稅主體：①在稅務年度內，沒有或沒有完全分配紅利；②主營業務收入低于法律規定的比例部分；③從事經營范圍以外的收入。

REITs終止環節：受益人從REITs處取得信托財產及收益，受益人的納稅分為兩種情況：在自益信托的情況下，受益人即委托人本身，委托人（即受益人）取回信托財產并無收益發生（其增值所得已被代扣代繳），因此不應繳納所得稅；在完全讓渡信托的情況下，REITs向受益人轉移信托財產實質上相當于完成委托人向受益人的財產贈與行為，企業受益人可將貨幣資產并入所得中計繳所得稅，如財產為實物資產則應按照接受捐贈的相關規定繳納企業所得稅。但對個人受益人而言，在尚未開征贈與稅的情況下，不應對個人受益人增加的所得征稅。

（2）營業稅及其他流轉稅。①REITs設立環節：物業所有權轉移僅為名義轉讓，因此不應繳納營業稅及其他流轉稅。②REITs存續環節：REITs管理、處分信托財產的經營活動，與其他非信托業務活動沒有實質區別，應按照現行稅制規定繳納各項稅款。上述稅款應由受托人代繳并計入財產管理費用中，由受益人最終承擔稅款。此外，對于REITs在信托存續期間所獲信托報酬構成受托人REITs的經營收入，應由REITs繳納營業稅及其附加。③托終止環節：信托財產分配不屬于銷售或視同銷售行為，因此無論REITs還是委托人均不負有流轉稅納稅義務。

（3）契稅契。契稅是在轉移土地、房屋權屬時，向不動產受讓人征收的稅收。應當作如下規定：①契設立環節：免稅。②REITs存續環節：如果將不動產類信托財產出售，契稅是由受讓人負擔的，REITs各關系人均無納稅義務。③REITs終止環節：信托財產仍以不動產形式歸屬于受益人，則不需要繳納契稅。

（4）土地增值稅。土地增值稅是對轉讓土地使用權及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個人就其土地增值額征收的一種稅。這種轉讓同樣應當是真實轉讓，因此土地增值稅法應作如下規定：①REITs設立環節：免稅。②REITs存續環節：如受托人以出售方式處置該信托財產，則屬于真實轉讓行為，應當由REITs繳納土地增值稅，并計入財產管理費用中。③REITs終止環節：免稅。

（5）房產稅。房產稅是對城鎮的房屋，依據房產價格或房產租金向房屋所有人或使用人征收的一種財產稅，是根據房產所有或使用的現狀征稅的，因此將REITs列為納稅主體不會發生重復征稅問題，也便于操作。

（6）其他稅收。此外，與REITs相關的稅收還有印花稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅等。①REITs設立環節：委托人、REITs應當就設立的信托合同繳納印花稅。②REITs存續環節：REITs應按照規定繳納城鎮土地使用稅、車船使用稅等。發生真實財產轉移行為時，應當就轉讓合同繳納印花稅。

正如美國REIT的稅收制度，中國REIT的稅收待遇也應當以個人投資于房地產時享有的稅收待遇為主要參照，這正是稅收的公平與效率原則的體現。只有借鑒美國REIT稅收制度，建立一個合理的REIT稅收制度，才能為中國REIT的健康發展奠定良好的基礎。

參考文獻：

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2．Jack H．McCall．A Primer on Real Estate Trusts：The Legal Basics of Reits．The Tennessee Journal of Business Law，2001．

3．Stephen P．J．．Real Estate Investment Trusts：Tax，Securities，and Business Aspects．New York：John Wiley and Sons，Inc．，1988．

作者簡介：陳德棉，同濟大學經濟管理學院教授、博士生導師；楊坤，同濟大學經濟管理學院博士生。

收稿日期：2007-08-16。